Custos atraem, mas investir em imóveis exige cautela

Juros e preços dão alívio ao comprador, mas a confiança baixa do consumidor segura demanda

O alívio relativo nos juros do crédito imobiliário e o preço de unidades em baixa podem atrair de volta para o mercado o comprador interessado em investir em imóveis —seja para obter renda com aluguel, seja para revender o bem.

“O volume de vendas cresceu no ‘boom’ imobiliário muito pelos investidores e foi essa mesma parcela que sumiu na crise. Agora, observamos um retorno, claro que mais timidamente”, afirma Claudio Hermolin, presidente do grupo de imobiliárias Brasil Brokers.

O momento, no entanto, exige cautela, porque a demanda por moradia existe, mas segue em marcha lenta.

“A busca por imóveis está atrelada a questões demográficas, de aumento da população, e ao aquecimento da economia, que gera maior confiança do consumidor e impulsiona a demanda”, diz Diana Benfatti, planejadora financeira certificada pela Planejar (associação de planejadores financeiros).

O governo revisou a projeção para o PIB (Produto Interno Bruto) de 2,5% para 1,6% neste ano.

Apesar de o ICC (Índice de Confiança do Consumidor) da Fundação Getulio Vargas ter subido de 82,1 para 84,2 em julho, o indicador segue em níveis históricos baixos.

Por outro lado, as taxas médias de juros para o financiamento imobiliário caíram 10,6% no primeiro semestre, de 11,3% ao ano em janeiro para 10,1% em junho, segundo dados do Banco Central sobre recursos direcionados.

“Uma melhora nos indicadores econômicos não vai querer dizer que, genericamente, os imóveis se tornarão investimentos atrativos, mas, pontualmente, podem existir oportunidades”, diz Benfatti.

As instituições financeiras têm demonstrado apetite para ampliar suas carteiras, e entidades do setor imobiliário apostam que as taxas podem ceder mais com as novas regras anunciadas pelo governo.

As medidas flexibilizam, a partir de 2019, o uso, pelos bancos, dos recursos da poupança no crédito imobiliário.

A Abecip (associação das entidades de crédito imobiliário) calcula que haverá mais de R$ 100 bilhões excedentes disponíveis para o financiamento da casa própria nos próximos dois anos.

A entidade não vê, porém, espaço para as taxas caírem muito mais, porque já estariam próximas de patamares do ápice do mercado, em 2014.

Além disso, o segundo semestre marcado por incertezas políticas e econômicas com as eleições deve puxar para cima a taxa de juros futuros, referência na concessão de crédito imobiliário.

Já os preços continuam cedendo, mas também dão algum sinal de recuperação.

O Índice FipeZap, que acompanha o valor de venda de imóveis residenciais em 20 cidades, vem desacelerando o ritmo de queda acumulada em 12 meses desde maio e registrou recuo de 0,38% em julho —em fevereiro, caía 0,7%.

Agora, observamos um retorno [de investidores], claro que mais timidamente Claudio Hermolin presidente do Brasil Brokers

Em mercados mais dinâmicos, como o de São Paulo, os preços avançam (+2,18%).

“Os preços dos imóveis devem subir, mas não como no passado”, afirma Michael Viriato, coordenador do Laboratório de Finanças do Insper.

“Há quatro anos, houve uma aceleração forte, até a valores irreais, com o país crescendo, renda elevada, desemprego baixo e vasta oferta de crédito”, diz Viriato.

“Hoje, temos crescimento baixo, desemprego alto e pessoas endividadas. Uma alta como aquela está longe no médio prazo, e os investidores já aprenderam isso”, afirma.

Viriato ressalta que um imóvel precisa ser considerado dentro de uma estratégia maior de investimentos, que busque a diversificação, e não deve ocupar mais de 30% do portfólio do investidor.

Especialistas reforçam também que, antes de investir em imóveis, a pessoa deve ter claro que este é um ativo de renda variável e baixa liquidez.

“O imóvel é um investimento sem risco de crédito, e a sua segurança está atrelada a isso. Mas há um risco de mercado, não alto como na Bolsa, por exemplo, mas é um ativo que você compra em um preço hoje e não sabe por quanto vai vender lá na frente”, diz Benfatti.

Para aplicar em um ativo ilíquido, orienta, primeiro o investidor precisa garantir uma reserva em investimentos cujo resgate é mais rápido, como CDBs (Certificados de Depósito Bancário) e fundos.

É importante colocar também na ponta do lápis quanto uma futura locação do imóvel poderia cobrir das parcelas de financiamento.

“Geralmente, essa conta não fecha, o aluguel sozinho não costuma compensar o custo do financiamento. E aqui entra a questão de um portfólio diversificado”, diz Benfatti. dormitórios podem ser menos impactados pela vacância e falta de demanda.

“O segredo do mercado imobiliário é localização, esse tem de ser o direcionamento do investidor, porque é o fator que vai definir a valorização do imóvel. Estar perto de modais é a prioridade. Em seguida, entram itens como proximidade de escolas e áreas de lazer”, afirma Hermolin.

Ele ressalta que imóveis para investir devem se encaixar em uma faixa de preço que abarque uma fatia grande da população.

“Se investir em alto padrão, vai atingir uma parcela limitada da população na hora de alugar ou vender.”