Custo de imóvel atrai empresas à Vila Olímpia

Aluguel mais barato que na concorrida av. Faria Lima faz percentual de espaços vazios na região diminuir em plena crise

De acesso mais fácil ao eixo Berrini-Chucri Zaidan, mas com um aluguel ainda abaixo do consolidado centro comercial da av. Brigadeiro Faria Lima —entre Itaim e Pinheiros—, a Vila Olímpia, na zona oeste de São Paulo, entrou na mira das empresas, viu a vacância de seus imóveis ceder e vivencia um aumento no valor do aluguel.

Levantamento da consultoria Buildings mostra que o percentual de imóveis comerciais de padrão A a AAA (voltados para empresas maiores) vazios na região passou de 12,3% no final de 2017 para 9,4% no primeiro semestre deste ano. A vacância está menor até que em momentos de mercado aquecido, como 2012, quando a taxa foi de 17%.

O movimento destoa da média da cidade de São Paulo, onde a vacância subiu de 19,2% no fim do ano passado para 20,1% em junho —ainda assim, abaixo do pico alcançado em 2016, de 24%. Isso porque a cidade registrou uma absorção líquida (crescimento de área ocupada) de 191,9 mil metros quadrados nos seis primeiros meses, mas 257,4 mil novos metros quadrados também entraram no mercado.

Em 2012, a vacância entre escritórios e lajes comerciais para médias e grandes empresas na capital girava em torno de 2%, diz Fernando Didziakas, sócio da Buildings. Naquele ano, com economia e empresas crescendo, donos de imóveis elevaram os aluguéis comerciais para um patamar próximo de R$ 120/m².

“Empreendimentos desse ciclo começaram a ser entregues a partir de 2015, mas veio a crise e o que vivemos foi um excesso de oferta combinado com a redução da demanda pelas empresas. Desde então, o mercado comercial sofre com a vacância, o que trouxe os preços de locação para baixo”, afirma Didziakas.

Com a retomada da demanda na Vila Olímpia, porém, já é possível observar alta nos valores do metro quadrado para locação na região, de R$ 101 em 2017 para R$ 107 neste ano.

“Monitoramos o mercado há 13 anos e, desde a crise, essa é a primeira região em que observamos um movimento consistente de retomada dos preços”, diz Didziakas.

Segundo Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE, consultoria especializada em aluguel e venda de empreendimentos corporativos, proprietários de imóveis na Vila Olímpia estão precisando fazer menos concessões para atrair locatários. “O prazo de carência, a dispensa do aluguel no período da mudança, está diminuindo”.

Com lançamentos de peso na construção comercial —como o SPCT (São Paulo Corporate Tower) da Camargo Corrêa—, a Vila Olímpia tem atraído novatas do setor de tecnologia e empresas do mercado financeiro interessadas na proximidade da Faria Lima, onde o metro quadrado ainda é mais alto (R$ 119), apesar da vacância maior (10%).

É o caso da corretora XP Investimentos, que troca cerca de 5.500 m² na Faria Lima por 14 mil m² no SPCT atraída pela a proximidade da região onde já estavam e melhores condições comerciais de aluguel.

O interesse de coworkings e afins tem ajudado construtoras a alugarem prédios inteiros. O Cubo, espaço de empreendedorismo mantido pelo Fernando Didziakas sócio da consultoria Buildings Itaú e pelo fundo Redpoint eVentures, acaba de se mudar para um edifício de 14 andares e 20 mil m² na Vila Olímpia.

“Chegamos a olhar 12 edifícios diferentes em outras regiões, mas a Vila Olímpia é centralizada e também onde estão as empresas com as quais queremos trabalhar”, diz Enrique Fragata, superintendente de tecnologia do Itaú e responsável pelo Cubo, que deve abrigar mais de 200 startups.

Didziakas espera que os preços da região da av. Paulista também subam neste ano.

“A região sofreu menos com imóveis vazios, em parte porque há poucos edifícios novos. Hoje, a vacância na Paulista está em torno de 13%, mas isso representa só 42 mil m² vagos, enquanto 10% na Faria Lima somam 90 mil m²”.

Na Berrini, a previsão ainda é de queda, com retomada só a partir de 2019. A vacância na região, que era de 3% em 2012, chega a 18,7%, e os preços caíram para R$ 80/m².

Com valores nesse patamar, empresas conseguem se expandir (fazer o chamado “flight-to-quality”) apesar da economia que ainda patina.

“A oferta da Vila Olímpia está mais fragmentada. Na Berrini, as empresas encontram mais facilmente grandes áreas e até prédios inteiros disponíveis. Concessões foram feitas e os proprietários flexibilizaram bastante na área da Chucri Zaidan”, diz Sartori.

Para Didziakas, da Buildings,a tendência geral é que, para o próximo ano, as vacâncias caiam em geral e os proprietários estejam menos sensíveis a descontos e carências.

Para o pequeno empresário que busca salas de 30 m² a 50 m², no entanto, essa janela de oportunidade deve se estender por mais tempo. A vacância para saletas comerciais na av. Faria Lima, por exemplo, ainda está em 25%.

“As empresas de pequeno porte procuram preços mais enxutos pagando apenas pelo que utilizar”, diz Sendy Cristani, sócia do Copa Network.

“Desde a crise, essa [a Vila Olímpia] é a primeira região em que observamos um movimento consistente de retomada dos preços