Itaim Bibi dribla o pouco espaço e se expande de olho em executivos
Chegada de multinacionais dita estilo luxuoso do bairro, o segundo que mais cresceu em São Paulo
Nem a escassez de terrenos disponíveis faz o ritmo das construções diminuir no Itaim Bibi. O bairro da zona oeste de São Paulo é o segundo em número de novos empreendimentos nos últimos 25 anos, com mais de 300.
Somente nos últimos três anos, de janeiro de 2015 a janeiro de 2018, foram 29 novos prédios, segundo o Secovi (sindicato do setor).
Os lançamentos têm algo em comum: são apartamentos de alto padrão voltados aos executivos das multinacionais que se fixaram no Itaim Bibi nos últimos cinco anos, como o Google.
Projetado pelo arquiteto Arthur Casas, o Un1co, da Meta Incorporadora, tem apartamentos de 85 a 170 metros quadrados, com preços a partir de R$ 2,04 milhões.
As unidades começaram a ser entregues há um ano. As primeiras a ser arrematadas foram as do térreo, que contam com jardim privativo e árvores frutíferas.
Ambientes amplos, ofurôs ao ar livre, bicicletário e espaço gourmet integrado à piscina —tudo isso em uma rua fechada sem saída— atraíram um público bem específico, diz Rodrigo Losi, 41, diretor comercial da Meta.
“São jovens executivos ou empresários de classe média alta. Cada apartamento tem duas vagas na garagem, mas ela nunca fica cheia. A maioria mora ali para estar perto do trabalho e usa outros meios de transporte, inclusive a bicicleta”, afirma.
De acordo com Losi, o segmento de alto luxo é o único viável para o bairro em função do preço dos terrenos.
“É raro a gente encontrar áreas disponíveis. E, quando encontra, entra em disputas complicadas com outras incorporadoras e investidores, praticamente um leilão.”
Outra característica que vem chamando a atenção no Itaim Bibi é a prevalência de plantas generosas. Levanta- mento do site Imovelweb revela que, entre os lançamentos residenciais, 60% têm três ou mais dormitórios. Imóveis de até 100 metros quadrados são a minoria: 15%.
“As incorporadoras migraram os lançamentos com unidades menores para bairros próximos, como a Vila Olímpia, onde o metro quadrado ainda é um pouco mais baixo, reservando para o Itaim Bibi os de altíssimo padrão, que proporcionam margem de lucro bem maior”, afirma Leonardo Paz, 38, presidente-executivo da Imovelweb.
Segundo ele, o Itaim Bibi ficou praticamente blindado durante a crise do setor nos últimos três anos. “O preço dos aluguéis caiu um pouco, mas praticamente não houve desvalorização do metro quadrado para venda, que hoje passa dos R$ 13 mil.”
Nada que se compare, no entanto, ao preço fixado pela Cyrela para as unidades do Heritage by Pininfarina, com entrega prevista para 2020.
Projetada pelo estúdio italiano de design responsável pela Ferrari, a torre com 31 andares tem apartamentos de 570 metros quadrados com cinco suítes e seis vagas na garagem.
As exceções são a unidade do térreo, com 910 m², e a cobertura dúplex, com 1036 m².
Segundo Piero Sevilla, 38, diretor de incorporação da Cyrela, metade das unidades já foi vendida pelo preço médio de R$ 17,5 milhões —pouco mais de R$ 20 mil pelo metro quadrado.
“A Cyrela já desenvolveu nove empreendimentos no Itaim Bibi e acreditamos que o bairro ainda tem potencial de crescimento. Continuamos à procura de oportunidades.”
Construtoras pagam para erguer prédios acima do limite
O crescimento do Itaim Bibi nas últimas décadas contou com uma ajuda de incentivos municipais.
Iniciada em 1995 e alterada em 2004, a Operação Urbana Consorciada Faria Lima disponibilizou um estoque de 288.190 metros quadrados de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para prédios residenci- ais. Esse recurso permite que as incorporadoras paguem para construir acima do limite estipulado no Plano Diretor.
Foi dessa forma, por exemplo, que a Cyrela conseguiu aprovar o projeto do Heritage by Pininfarina. Dos 29,3 mil m² de área construída, 10 mil m² correspondem a adicionais onerosos que custaram, à incorporadora R$ 47 milhões.
Segundo a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, Heloisa Salles Penteado Proença, foram registradas 26 adesões por parte das incorporadoras dentro da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, sendo 17 para empreendimentos não residenciais. “Ainda temos um estoque de Cepacs, mas agora apenas para prédios residenciais”, diz Proença.
Morador do bairro há 37 anos, o presidente da Sociedade Amigos do Itaim Bibi, Marco Antonio Castello Branco, 70, teme que subam mais prédios altos na vizinhança.
“O impacto será terrível. Derrubam casas e prédios pequenos para construir outros enormes no lugar, mas o bairro não suporta mais esse crescimento. O trânsito já é travado e não há como alargar as ruas”, afirma.
Os problemas, diz Castello Branco, se alternam conforme o horário. Se o tráfego intenso de veículos é a principal questão durante o dia, à noite entram em cena as disputas por vagas próximas aos restaurantes e bares.
“Os manobristas não dão conta de estacionar tantos carros e, na pressa, os clientes largam seus veículos no meio de vias estreitas. Ouço buzinaços toda noite”, afirma.
De acordo com a secretária de urbanismo, os recursos arrecadados com a venda de Cepacs e o pagamento de outorga onerosa foram investidos em intervenções que têm como objetivo melhorar a acessibilidade viária e de pedestres.
Como exemplos, ela cita a construção do túnel Max Feffer, a implantação da ciclovia que liga o Ceagesp ao Ibirapuera e a requalificação da Avenida Santo Amaro.
“Importante ressaltar também que grande parte desses empreendimentos é considerada Polo Gerador de Tráfego. Eles só recebem o Alvará de Execução depois que obtêm a Certidão de Diretrizes, emitida pela CET, que garante que a região receberá as devidas intervenções feitas pelo empreendedor.”