Entenda o que são fundos imobiliários de papel, que ganham com a alta da Selic

Categoria, que se diferencia por investir em CRIs, tende a mostrar desempenho mais resiliente do que a média, aponta levantamento

São paulo O novo aumento na taxa básica de juros promovido no dia 4 de maio pelo BC (Banco Central) realça, ainda mais, as oportunidades oferecidas neste momento pelos títulos de renda fixa.

Papéis pós-fixados negociados no Tesouro Direto que acompanham a variação da Selic, assim como fundos de perfil conservador do tipo DI e CDBs de grandes instituições financeiras estão entre as principais alternativas apontadas por especialistas dentro da classe.

Além das opções mais tradicionais do mercado, quem também tem conseguido tirar um bom proveito do processo de aperto nas condições monetárias para segurar a inflação são os fundos imobiliários que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Conhecidos no jargão de mercado como fundos de papel, a estratégia desses produtos consiste basicamente em os gestores destinarem os recursos captados junto aos investidores nos certificados, títulos privados de renda fixa vinculados de alguma maneira ao mercado imobiliário.

Esses títulos costumam ter como indexadores o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), para casar com o horizonte de longo prazo dos projetos, ou o CDI, mais comum em operações vinculadas a shoppings e centros comerciais em geral.

Segundo Brunno Bagnariolli, sócio responsável pela área de negócios imobiliários da gestora Mauá Capital, os fundos imobiliários de papel tendem a apresentar ao longo do tempo um desempenho melhor do que os pares do setor.

Um estudo da gestora analisou semestralmente, desde 2018, o desempenho médio do mercado de FIIs em comparação com o dos principais fundos de recebíveis do tipo “high grade”, ou grau de investimento, que investem em títulos de empresas com boa classificação de rating.

Os dados do levantamento indicam que, na maior parte das vezes, quando o mercado de fundos imobiliários como um todo tem um desempenho positivo, os fundos de papel têm uma performance mais destacada do que a média.

O estudo considera tanto a valorização dos fundos selecionados, bem como a distribuição periódica de dividendos característica da categoria.

Por outro lado, quando os fundos imobiliários de uma maneira geral têm uma fase de perdas, aqueles que investem em CRIs novamente acabam conseguindo se sair melhor que os pares.

Bagnariolli diz que, em momentos de maior apetite por risco, os fundos de papel se beneficiam da migração dos investidores para alternativas que proporcionem um rendimento maior para a carteira. É o caso da renda variável, classe na qual se encontram os fundos imobiliários, cujas cotas são negociadas em Bolsa assim como uma ação.

Nos cenários de maior conservadorismo, que costumam vir acompanhados de aumento dos juros para controlar uma inflação alta, os fundos de recebíveis conseguem navegar bem pelo fato de os títulos em que eles investem serem indexados ao CDI ou ao IPCA, diz Bagnariolli.

“A alta dos juros e da inflação impacta diretamente na distribuição de dividendos dos fundos de recebíveis, atraindo maior interesse dos investidores, o que gera uma pressão compradora e segura o preço das cotas em momentos de incerteza”, afirma o sócio da Mauá, gestor à frente do fundo “Mauá Capital Recebíveis Imobiliários”.

O fundo tem como proposta entregar ao investidor um retorno médio via o pagamento de dividendos de 1% ao mês, com um “dividend yield” (relação entre o dividendo pago e o valor da cota do fundo) de 12,8% ao ano em março de 2022. Os rendimentos pagos pelos FIIs de CRIs são isentos de Imposto de Renda (IR).

Entre os CRIs em carteira, estão papéis com retorno real de 7% ao ano vinculados a galpões logísticos na região de Cajamar, em São Paulo, ou indexados ao CDI e acrescidos de juros de 5% ao ano, caso do CRI Sam’s Club.

Sócio-fundador da Guardian, Gustavo Asdourian diz que, após terem promovido no início de março um desmembramento das cotas do fundo imobiliário “Guardian Multiestratégia Imobiliária I”, o investimento mínimo passou de aproximadamente R$ 100 para cerca de R$ 10.

Isso ocorreu após a corretora perceber um aumento do interesse dos investidores pelos fundos de papel ao longo dos últimos dois meses.

Asdourian diz que a medida foi tomada de modo a permitir que um número maior de pessoas tivesse condições de comprar cotas do fundo, sem ter de desembolsar valores elevados para isso.

“Desde então, a base de cotistas do fundo, que era formada por pouco mais de cem investidores, saltou para quase 1.500, o que demonstra o elevado grau de interesse do público em geral pela estratégia”, afirma o sócio da gestora, acrescentando que boa parte dos investidores recémchegados tem menos de dez cotas do fundo, o que evidencia, segundo Asdourian, a importância da democratização dos investimentos.

A carteira do fundo da Guardian é composta majoritariamente por CRIs indexados ao IPCA com prazo médio de 4 anos e taxas de juros reais, ou seja, acima da inflação, entre 5% e 8% ao ano.

Asdourian diz que os certificados têm como contraparte empresas com baixo risco de crédito, como BRF e Pão de Açúcar, que emitem os títulos para financiar contratos de locação de galpões logísticos ou de lojas da rede de supermercados.

Segundo o gestor, para os próximos meses está prevista uma mudança na composição do portfólio de recebíveis do fundo.

“Conforme a taxa Selic alcance o pico previsto para o atual ciclo de aperto monetário em torno de 13% ao ano, e faça a inflação começar a ceder, nossa intenção é vender alguns CRIs de maior liquidez indexados ao IPCA e substituílos por certificados que acompanhem o CDI”, diz o sócio da Guardian.

A expectativa é que os papéis indexados ao CDI passem a representar cerca de 40% da carteira do FII Multiestratégia até o final do ano.

Sócio responsável pela área de crédito da gestora Brio Investimentos, Victor Moura diz que, diante dos juros baixos praticados pelo mercado durante o ano passado, a estratégia adotada pela casa foi de reduzir a busca por novos projetos imobiliários para serem financiados por meio de CRIs.

“Com a Selic agora em 12,75% ao ano, a postura de liberação de crédito pelos bancos está mais restritiva, o que abre espaço para que gestoras possam atuar financiando operações com dificuldades de levantar recursos”, diz o sócio da Brio.

A gestora captou em outubro do ano passado cerca de R$ 60 milhões, quando passou a oferecer estratégias voltadas ao público de varejo por meio do fundo Brio Multiestratégia. Até então, os fundos da casa eram de perfil mais arrojado e voltados apenas para investidores com mais de R$ 1 milhão em aplicações financeiras.

Moura afirma que a gestora conta com um volume próximo a R$ 200 milhões em caixa para alocar em projetos imobiliários e que tem sentido uma demanda crescente de construtoras e incorporadoras que precisam de liquidez para tocar as obras e enfrentam dificuldades para conseguir financiamento.

Estão no radar operações estruturadas por meio de CRIs que ofereçam uma taxa de retorno entre 8% e 10% ao ano, mais a variação da inflação no período.

O sócio da gestora afirma que, com a Selic baixa no ano passado, muitas empresas do ramo passaram a preferir fazer as captações indexadas ao CDI em vez do IPCA, sem se atentar, contudo, para o risco que uma alta dos juros poderia representar para o negócio.

“Empresas que optaram por fazer captações em CDI no momento em que a Selic estava baixa têm ido a mercado na tentativa de trocar o indexador pelo IPCA.”