Arrumação para fotos e pesquisas de preços aceleram venda de imóvel
Cuidados com o visual e conhecimento do real valor do bem melhoram experiência do comprador
SÃO PAULO Vender um imóvel, especialmente com a inflação acumulada e as seguidas altas da taxa básica de juros, pode levar meses e ultrapassar um ano no atual mercado imobiliário brasileiro.
Diversos fatores são responsáveis pelas dificuldades em concretizar o negócio, como tamanho, localização e ano de construção do imóvel. Cabe ao proprietário se preparar para conseguir a melhor proposta, começando por se afastar emocionalmente do bem.
O apego à propriedade ou a necessidade de vendê-la rápido levam muitos donos a cobrarem um valor distante do praticado pelo mercado para imóveis similares, seja para mais ou para menos.
“Se a avaliação está acima do que de fato deveria ser pedido, esse prazo [de venda] pode ser muito estendido”, afirma Guilherme Ribeiro, responsável pelas operações da imobiliária Desenrola.
“Além da demora para ser negociado, um imóvel superavaliado acaba sendo comercializado por um valor menor do que deveria”, diz.
Ribeiro explica que essa desvalorização pode ocorrer devido a faltas de manutenção e conservação que surgem enquanto o imóvel está parado.
Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, afirma que é preciso ficar atento ainda às taxas atreladas ao imóvel antes de precificá-lo.
“Muitas vezes o preço de venda está dentro do mercado, mas o valor do IPTU e do condomínio estão tão altos que inviabilizam a venda. Nesse caso é preciso fazer ajustes no valor”, afirma.
Ainda que os empreendimentos mais novos tendam a ser mais valorizados, a localização segue determinante na escolha do comprador.
Bairros com maior oferta de parques públicos e transporte público, além de baixa exposição à criminalidade ou a riscos de enchente em suas ruas ou no entorno, se mantêm com o metro quadrado mais valorizado.
“A localização é o primeiro item que colocamos na balança para poder iniciar a análise de compra. A planta [do apartamento] muda de característica como a moda das roupas. Se há mudança na forma de vida e no comportamento das pessoas, muda a planta”, diz Nelson Parisi, presidente da Rede Imobiliária Secovi-sp.
Na hora de precificar, é importante saber que empreendimentos mais novos tendem a valer mais.
Um estudo recente de preços do Loft Analytics, núcleo da plataforma imobiliária que oferece análises sobre o mercado, aponta que apartamentos construídos nos últimos 20 anos na capital paulista têm o metro quadrado cerca de 16% mais valorizado do que os feitos no período anterior.
Se comparados com os apartamentos ainda mais antigos, construídos antes dos anos 1960 e que demandam maior custo na manutenção, a diferença ultrapassa os 31%.
A plataforma considerou 20.625 transações concluídas na cidade, entre janeiro de 2019 e dezembro de 2021, em 23 bairros.
O levantamento mostra ainda que, dependendo da sua localização, imóveis perdem menos o seu valor e atraem compradores.
O economista urbano e membro do Loft Analytics Rodger Campos cita como exemplos Vila Nova Conceição e Moema. Esses bairros concentram empreendimentos de luxo e sofreram menos os efeitos do tempo no seu valor final pelas características de uma região arborizada e com condomínios de alto padrão, com vigilância 24 horas.
Os proprietários que pretendem vender um imóvel mais antigo podem se valer de uma melhor liquidez no momento em que muitos interessados buscam uma alternativa de menor custo para morar em bairros com melhores opções de transporte e maior sensação de segurança.
Relatório da imobiliária digital Quintoandar —com base nos contratos fechados no primeiro trimestre deste ano na plataforma— indica Vila Mariana, Tatuapé, Mooca, Pinheiros e Moema na liderança dos bairros mais procurados por quem busca um imóvel para comprar.
Santana, na zona norte, entrou neste ano no ranking, na décima posição. O bairro começou a se destacar na pandemia, dobrando o seu número de vendas de imóveis em comparação com o mesmo período do ano passado.
A experiência do isolamento adotada na crise sanitária intensificou a valorização das pessoas pelo local onde moram. Muitas famílias até deixaram a capital por condomínios fechados no interior ou no litoral em busca de qualidade de vida. Mas quem ficou nas capitais também busca maior grau de conforto e segurança, e é importante destacar essas características.
Portanto, o proprietário precisa mostrar ao comprador que o imóvel que ele tem para vender pode ser a opção certa —e isso passa pela escolha das fotos que estarão no anúncio da imobiliária e pela experiência durante uma visita presencial.
Cômodos sujos, lâmpadas queimadas, mobiliário inadequado e paredes com cores fortes causam impacto tão negativo quanto janelas quebradas e torneiras pingando. Segundo corretores de imóveis, detalhes como esses são o motivo de muitas casas e apartamentos ficarem sem interessados.
“A apresentação do imóvel é muito importante. Na grande maioria das vezes, o proprietário está vendendo o imóvel em que mora. Receber uma pessoa interessada com a louça na pia e a cama desarrumada gera uma má impressão. Inclusive já há no Brasil empresas especializadas em decorar a casa com o objetivo de vender”, diz Cyro Naufel.
A designer de interiores Schaelly Campos se especializou nesse conceito de apresentação, chamado de “home stating” (casa cenário), e hoje dá aulas sobre o tema.
Ela afirma que combinar estratégias que melhoram a aparência do local e inspiram a memória afetiva encantam o potencial comprador. “Comprar a casa própria é um sonho do brasileiro, ele precisa chegar no espaço e se imaginar morando ali.”
A especialista afirma que, geralmente, basta uma limpeza, uma pintura e a retirada de objetos muito pessoais para valorizar os cômodos do imóvel e fechar a venda.
“As pessoas tendem a destinar a sua atenção para aquilo que não está em consonância com o restante do ambiente. Mesmo que a cozinha tenha móveis bonitos e um piso em bom estado, se a louça estiver suja, no que você acha que o cliente vai reparar?”
As melhorias, contudo, devem ser objetivas. Guilherme Ribeiro, da Desenrola, diz que não é recomendável fazer uma reforma para vender o bem, exceto se o imóvel estiver em um estado muito ruim de conservação, a ponto de afastar os possíveis interessados.
“Nesse caso, a maioria dos compradores não vai nem querer fazer uma proposta, e, se fizer, será muito baixa.”
Mas não adianta deixar a casa bonita para as fotos se houver problemas com a papelada. Para garantir que a venda será concluída, o proprietário deve estar com a documentação do imóvel e a pessoal atualizadas. Antes da divulgação nos sites imobiliários, contas atrasadas e certidões devem estar em dia.
Arrumação para fotos e pesquisas de preços aceleram venda de imóvel