Saiba avaliar os custos envolvidos na compra de uma casa própria
SÃO PAULO A escalada da Selic e da inflação ampliam a necessidade de planejamento financeiro para quem se prepara para comprar a casa própria.
Dados da CNC (Confederação Nacional do Comércio) apontam que, em abril, o Brasil alcançou o maior percentual de famílias endividadas desde janeiro de 2010: 77,7%. A principal dívida de 8,3% delas é o financiamento imobiliário com uso do FGTS (fundo de garantia).
Só nos primeiros quatro meses de 2022, foram financiados 45,3 mil imóveis, totalizando um valor de R$ 52,62 bilhões, segundo a Abecip (associação das instituições que oferecem essa modalidade de crédito). Já nos 12 meses encerrados em abril, a soma atingiu R$ 198,12 bilhões.
Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o comprador consegue crédito de até 80% do valor total para pagar em até 35 anos. As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda.
Embora os juros do financiamento imobiliário não variem na mesma proporção da Selic, eles devem subir no próximo semestre, afastando milhares da casa própria.
De acordo com a Abrainc (associação das incorporadoras), um ponto percentual a mais nos juros do crédito imobiliário deixa cerca de 1 milhão de famílias sem acesso ao crédito.
A Selic interfere ainda na renda média para obter o financiamento. Se a taxa básica de juros sobe, o financiamento fica mais caro, aumentando as chances de o consumidor não conseguir pagar as parcelas. Para evitar o risco de inadimplência, os bancos aumentam a renda exigida para contratação do financiamento.
Apesar do aumento do custo, Roberto Nascimento, CEO da Kzas Krédito, afirma que, se a renda não for um problema, pode valer a pena entrar em um financiamento ainda neste semestre. Principalmente se o consumidor puder dar mais do que 20% do valor do imóvel como entrada.
“Se encontrar um negócio bom, vale a pena aproveitar. Amanhã a taxa volta a cair, e o comprador pode fazer portabilidade ou negociar o saldo restante”, afirma o empresário.
“As pessoas tendem a pensar que comprar um imóvel à vista é o melhor dos mundos, mas, na verdade, os juros do financiamento seguem baixos, mesmo com as subidas da Selic. Faz mais sentido aplicar em títulos de investimento e pagar o financiamento com seu rendimento do que pagar um imóvel à vista”, diz Nascimento.
Outro cuidado para evitar a inadimplência está na escolha pelo tipo de amortização do financiamento. Pela tabela Price, as prestações serão sempre iguais, mas compostas por mais juros.
Pelo SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas são mais caras no início e mais baratas no final, por causa da diminuição progressiva dos juros.
Segundo os especialistas, para quem não pode dispor de valores mensais mais altos no começo, a Price é mais indicada, mas é preciso ficar atento para não usar todo o limite do orçamento.
Já para quem quer pagar menos juros e pode arcar com uma parcela mais alta no início, seria melhor financiar pelo SAC.
Os gastos com a casa própria vão além do financiamento e precisam constar do planejamento. Além dos gastos fixos mensais com água, luz, gás e internet, os primeiros anos oneram o orçamento com impostos do imóvel, taxas para a transferência da propriedade e possíveis reformas.
“De cara, é preciso guardar 20% do valor do que se pretende comprar. Quando for efetivamente se mudar, terá despesas que devem chegar a mais 10% do imóvel”, afirma Eliane Habib, da Planejar.
A educadora financeira recomenda sempre manter um fundo de reserva para cobrir, pelo menos, seis meses de despesas da casa. “É preciso ter um planejamento de médio e longo prazo. Quando o imóvel já está pronto, o condomínio já está constituído. Porém, nos novos, essa despesa irá aumentar mês a mês até que tudo fique pronto”, diz Habib.
Se comprar um imóvel na planta, por exemplo, o consumidor irá pagar até 35% do valor antes de efetivamente receber as chaves. O restante será pago ao longo dos anos, junto aos custos para instalar pisos, mobiliar e administrar a casa.
“A armadilha do imóvel é se apaixonar por ele, porque daí o comprador não enxerga mais nada. Por isso, planejar, simular gastos e analisar se o perfil ideal do imóvel — usado ou novo— cabem com folga no orçamento devem ser o início de todo um plano financeiro para a família”, diz a educadora.