A ho­te­la­ria bra­si­lei­ra com seus ho­téis in­de­pen­den­tes

Hotéis - - Opinião - Ar­ti­go de Mi­cha­el Schnür­le*

Acre­di­te! Cer­ca de 70% do to­tal de quar­tos do país ain­da per­ten­ce a ho­te­la­ria in­de­pen­den­te, de acor­do com a JLL Con­sul­to­ria. Quar­tos es­ses que têm atraí­do ca­da vez mais a aten­ção das gran­des ca­dei­as, pois se con­fi­gu­ram co­mo uma opor­tu­ni­da­de de cres­ci­men­to atra­vés de con­ver­sões em um mo­men­to no qual pro­je­tos de ho­téis no­vos (gre­en­fi­eld) são ca­da vez mais ra­ros em fun­ção das com­ple­xi­da­des que en­vol­vem o fun­ding atra­vés do mo­de­lo de Con­doho­tel e da fal­ta de in­ves­ti­do­res ins­ti­tu­ci­o­nais.

Se, no co­me­ço des­ta dé­ca­da gran­des re­des cri­a­ram mar­cas es­pe­cí­fi­cas pa­ra ten­tar afi­li­ar ho­téis in­de­pen­den­tes (Cu­rio, da Hil­ton; Tri­bu­te Port­fo­lio, da Mar­ri­ott), pro­me­ten­do mais vi­si­bi­li­da­de e mais dis­tri­bui­ção, mas ten­do co­mo con­tra­par­ti­da con­tra­tos lon­gos, fe­es pe­sa­dos e a ne­ces­si­da­de de in­ves­ti­men­tos por par­te dos pro­pri­e­tá­ri­os, nos

úl­ti­mos anos es­se mo­vi­men­to se in­ten­si­fi­cou e se di­ver­si­fi­cou, com a pro­li­fe­ra­ção de no­vas mar­cas e no­vas mo­da­li­da­des de con­tra­tos - hou­ve até a cri­a­ção de um mar­ket pla­ce por par­te de um gi­gan­te ho­te­lei­ro europeu no qual ho­téis in­de­pen­den­tes po­di­am dis­tri­buir seus pro­du­tos sem a ne­ces­si­da­de de afi­li­a­ção.

Mas, afi­nal, por que o mer­ca­do in­de­pen­den­te ain­da re­pre­sen­ta a gran­de mai­o­ria dos ho­téis no País, mes­mo com tan­tas op­ções de afi­li­a­ção? A res­pos­ta não é sim­ples e en­vol­ve di­ver­sas va­riá­veis, mas um pon­to é qua­se una­ni­mi­da­de en­tre os pro­pri­e­tá­ri­os: o ris­co. De mo­do ge­ral, os con­tra­tos pro­pos­tos pe­las gran­des re­des aca­bam por one­rar a ope­ra­ção sem es­ti­pu­lar uma con­tra­par­ti­da fir­me pa­ra o ho­tel. E is­so in­co­mo­da os pro­pri­e­tá­ri­os.

Jor­ge Duarte, do CoHo­tel Con­sul­to­ria Ho­te­lei­ra, acre­di­ta que a mai­o­ria dos ho­téis in­de­pen­den­tes são em­pre­sas com in­ves­ti­men­tos fa­mi­li­a­res. Nes­te ca­mi­nho, seus pro­pri­e­tá­ri­os, via de re­gra, não de­pen­dem di­re­ta e ex­clu­si­va­men­te dos ren­di­men­tos dos mes­mos. Além dis­so, exis­te o ris­co da ope­ra­ção com uma ad­mi­nis­tra­do­ra, que ca­so te­nha baixos re­sul­ta­dos ou pre­juí­zos, os pro­pri­e­tá­ri­os não po­de­rão in­ter­fe­rir, por for­ça do con­tra­to de administração.

Na opi­nião de Cris­ti­a­no Vas­ques, di­re­tor da HVS, a ho­te­la­ria bra­si­lei­ra é for­ma­da his­to­ri­ca­men­te por ho­téis in­de­pen­den­tes. En­trar pa­ra uma re­de foi uma ten­dên­cia que co­me­çou a ga­nhar for­ça nos anos 2000, o que vem con­tri­buin­do pa­ra mu­dar de for­ma bas­tan­te cla­ra o no­vo per­cen­tu­al de ho­téis den­tro de re­des, com a aber­tu­ra de no­vas uni­da­des.

Na­ve­gan­do nes­tas águas per­ce­be­mos que uma for­ma de re­du­zir es­te ris­co é ofe­re­cer aos pro­pri­e­tá­ri­os um mí­ni­mo ga­ran­ti­do, se­ja atra­vés da ope­ra­ção ou de um con­tra­to de alu­guel - e são pou­cas as re­des que ofe­re­cem es­sas pos­si­bi­li­da­des. Den­tre as em­pre­sas que ope­ram com mí­ni­mo ga­ran­ti­do es­tão a B&B, Sla­vi­e­ro e Laghet­to. Des­sas três, ape­nas a pri­mei­ra é especializada nes­te ti­po de con­tra­to.

A fran­ce­sa B&B, que che­gou re­cen­te­men­te ao Bra­sil, ope­ra mais de 460 ho­téis na Eu­ro­pa, que fo­ram de­sen­vol­vi­dos atra­vés de con­tra­tos de lo­ca­ção, no qual é es­ti­pu­la­do um alu­guel va­riá­vel ba­se­a­do na per­for­man­ce com um mí­ni­mo fi­xo, de for­ma que o pro­pri­e­tá­rio irá re­ce­ber sem­pre o que for mai­or en­tre os dois - mas nun­ca menos do que o mí­ni­mo ga­ran­ti­do em con­tra­to.

Es­pe­ci­a­lis­ta nes­te mo­de­lo de ne­gó­cio, a B&B Ho­tels tem mui­to ape­ti­te pa­ra con­ver­sões em ter­ras brasileiras. A em­pre­sa es­tru­tu­rou um pro­ces­so in­ter­no de au­di­to­ria téc­ni­ca pré­via dos em­pre­en­di­men­tos, pa­ra que os prin­ci­pais ajus­tes fí­si­cos ne­ces­sá­ri­os nos pro­ces­sos de en­tra­da de ban­dei­ra se­jam pre­vi­a­men­te iden­ti­fi­ca­dos, or­ça­dos e cons­tem no pro­ces­so de ne­go­ci­a­ção do con­tra­to.

Se num con­tra­to de administração o pro­pri­e­tá­rio fi­ca su­jei­to às va­ri­a­ções do mer­ca­do, o con­tra­to de lo­ca­ção com mí­ni­mo ga­ran­ti­do ofe­re­ce uma pre­vi­si­bi­li­da­de mai­or de re­ce­bí­veis ao lon­go do tem­po, me­lho­ran­do a li­qui­dez do ati­vo, fa­ci­li­tan­do o aces­so a fun­ding pa­ra re­tro­fits e tor­nan­do-o uma op­ção atra­ti­va pa­ra ca­sos de su­ces­são fa­mi­li­ar.

Nes­te ca­so, ter em seu co­re-bu­si­ness as­su­mir o ris­co da ope­ra­ção ho­te­lei­ra é um gran­de di­fe­ren­ci­al pa­ra a B&B Ho­tels, que re­duz con­si­de­ra­vel­men­te a par­ti­ci­pa­ção do lo­ca­dor nes­te ris­co. Es­sa si­tu­a­ção le­va a ou­tro ques­ti­o­na­men­to im­por­tan­te dos pro­pri­e­tá­ri­os de ho­téis in­de­pen­den­tes: qual a ga­ran­tia de que a re­de vai ar­car com o mí­ni­mo ga­ran­ti­do pe­lo pe­río­do es­ti­pu­la­do em con­tra­to? Es­te mo­de­lo de ne­gó­cio da B&B pa­ra o Bra­sil é se­me­lhan­te ao uti­li­za­do pe­lo gru­po na Eu­ro­pa e bas­tan­te di­fe­ren­te do pa­drão apli­ca­do no mer­ca­do bra­si­lei­ro. Além de fa­zer um in­ves­ti­men­to con­si­de­rá­vel nos em­pre­en­di­men­tos, en­tran­do com CNPJ pró­prio, to­do o FF&E e des­pe­sas pré-ope­ra­ci­o­nais, a B&B ofe­re­ce aos lo­ca­do­res uma ga­ran­tia cor­po­ra­te de sua ma­triz.

Tu­do is­so de­mons­tra o com­pro­mis­so e a vi­são de lon­go pra­zo da B&B com o mer­ca­do bra­si­lei­ro, que já tem um ho­tel em ope­ra­ção em São Jo­sé dos Cam­pos e ou­tros ho­téis em fa­zes di­ver­sas de de­sen­vol­vi­men­to em São Pau­lo, Rio de Ja­nei­ro e Pon­ta Gros­sa, en­tre ou­tros mer­ca­dos.

*Mi­cha­el Schnür­le é Exe­cu­ti­vo de Ne­gó­ci­os es­pe­ci­a­li­za­do no seg­men­to de Ho­te­la­ria, gra­du­a­do pe­lo SE­NAC com MBA pe­la USP-FEA. Com 20 anos de car­rei­ra na in­dús­tria ho­te­lei­ra, atu­ou em ope­ra­do­ras e con­sul­to­ri­as, em pro­je­tos em to­das as re­giões do Bra­sil. Flu­en­te em ale­mão, in­glês e por­tu­guês, é o di­re­tor de de­sen­vol­vi­men­to da B&B Ho­tels no Bra­sil des­de 2016.

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