A di­fí­cil re­la­ção en­tre in­ves­ti­do­res e ad­mi­nis­tra­do­res ho­te­lei­ros

O re­la­ci­o­na­men­to en­tre in­ves­ti­dor e ad­mi­nis­tra­dor ho­te­lei­ro foi, é e sem­pre se­rá con­fli­tu­o­so, co­mo de ma­nei­ra ge­ral é to­do vínculo que en­vol­ve di­nhei­ro, lu­cra­ti­vi­da­de e ne­ces­si­da­de de va­lo­ri­za­ção

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Ima­gi­ne a se­guin­te si­tu­a­ção: um ca­sal es­tá pas­se­an­do num final de se­ma­na em uma ci­da­de de mé­dio ou gran­de por­te e se de­pa­ra com uma obra com uma enor­me pla­ca os con­vi­dan­do a se­rem do­nos de um ho­tel. Cu­ri­o­sos, eles en­tram num es­tan­de de ven­das e são abor­da­dos por um ven­de­dor mui­to bem ves­ti­do, ale­gre e co­mu­ni­ca­ti­vo, que os re­ce­be com ta­ças de es­pu­man­te, ape­ri­ti­vos e mui­tas pro­mes­sas de que o in­ves­ti­men­to que es­tão fa­zen­do é se­gu­ro e ren­tá­vel. Ain­da in­de­ci­sos, o ca­sal pre­fe­re não as­si­nar ne­nhum do­cu­men­to, mas, quan­do fi­ca sa­ben­do que quem vai ad­mi­nis­trar o tal ho­tel é uma co­nhe­ci­da ban­dei­ra, eles aca­bam as­si­nan­do por for­ça de co­nhe­ci­men­to e re­pu­ta­ção. A lo­go­mar­ca da ban­dei­ra no fol­der, com lin­das pers­pec­ti­vas dos am­bi­en­tes do fu­tu­ro em­pre­en­di­men­to, pro­me­te re­tor­no aci­ma de 1% ao mês so­bre o ca­pi­tal in­ves­ti­do, fa­to­res decisivos pa­ra fe­char o con­tra­to de com­pra. E, na em­pol­ga­ção e eu­fo­ria de que vão ser do­nos de um ho­tel, nem que se­ja de uma pe­que­na par­te, e com a ga­ran­tia do ven­de­dor que é um óti­mo ne­gó­cio, o ca­sal aca­ba as­si­nan­do uma pi­lha de

pa­péis con­tra­tu­ais sem ao me­nos ler. Sa­em do es­tan­de ci­en­tes de que fi­ze­ram um óti­mo ne­gó­cio e fi­cam an­si­o­sos pa­ra con­tar aos pa­ren­tes e ami­gos so­bre a no­va aqui­si­ção. Is­so pode pa­re­cer uma fic­ção, mas é uma ce­na ro­ti­nei­ra que acon­te­ce em gran­des ci­da­des do Bra­sil, as­sim co­mo em ci­da­des se­cun­dá­ri­as e ter­ciá­ri­as de em­pre­en­di­men­to que são co­mer­ci­a­li­za­dos no mo­de­lo do con­do-ho­téis.

Abu­sos das in­cor­po­ra­do­ras e cons­tru­to­ras

Na opi­nião do Consultor Ho­te­lei­ro Mario Ce­zar No­ga­lez, os abu­sos re­a­li­za­dos pelas in­cor­po­ra­do­ras e cons­tru­to­ras são his­tó­ri­cos, afi­nal de con­tas eles ape­nas vi­sam o mer­ca­do de cons­tru­ção e não o mer­ca­do ho­te­lei­ro. “His­to­ri­ca­men­te, pos­so ci­tar o exem­plo dos flats na in­dús­tria (1990 a 2005) que ele­vou o nú­me­ro de UH’s e a dis­po­si­ção no mer­ca­do em mais de 400%, fa­zen­do com que o mer­ca­do pau­lis­ta pas­sas­se de uma ta­xa de ocu­pa­ção mé­dia de 70% anu­al pa­ra par­cos 25% em pou­cos me­ses. Ho­je, te­mos uma no­va sa­ca­da das in­cor­po­ra­do­ras e cons­tru­to­ras com a mul­ti­pro­pri­e­da­de, afi­nal de con­tas uma fra­ção pode ser ven­di­da com mui­to mais ren­ta­bi­li­da­de à cons­tru­to­ra do que uma uni­da­de in­tei­ra. Da mes­ma for­ma que ocor­reu com os flats, a pro­mes­sa da cons­tru­to­ra é um ho­tel fun­ci­o­nal pa­ra uso pró­prio. A ques­tão mai­or es­tá na lo­ca­li­za­ção on­de es­tão sen­do cons­truí­dos es­tes ti­pos de em­pre­en­di­men­tos fra­ci­o­nais com 13 pro­pri­e­tá­ri­os por uni­da­des ou mais e, ca­da um, com qua­tro se­ma­nas de uso por ano. Eles têm pou­ca ou ne­nhu­ma in­fra­es­tru­tu­ra pa­ra po­der man­ter se­quer o em­pre­en­di­men­to fun­ci­o­nan­do (co­mo água po­tá­vel, ener­gia etc.) ain­da mais com a ne­ces­si­da­de de fun­ci­o­ná­ri­os que tais em­pre­en­di­men­tos exi­gem (a ci­da­de não tem nem a po­pu­la­ção ne­ces­sá­ria) e seu grau de co­nhe­ci­men­to de ope­ra­ci­o­na­li­za­ção. Des­ta ma­nei­ra, as ad­mi­nis­tra­do­ras con­tra­ta­das pa­ra tais em­pre­en­di­men­tos, ape­sar de te­rem a ope­ra­ção ga­ran­ti­da, te­rão um enor­me es­for­ço pa­ra man­ter os ser­vi­ços com a qua­li­da­de ne­ces­sá­ria e ven­di­da”, des­ta­ca No­ga­lez.

Se­gun­do ele, ou­tro pon­to é a ma­nei­ra com que as uni­da­des são ven­di­das quan­do se tra­tam de em­pre­en­di­men­tos ho­te­lei­ros sem par­ti­ci­pa­ção fra­ci­o­na­da. “Eu mes­mo re­ce­bi con­vi­te de uma in­cor­po­ra­do­ra que pro­me­tia um alu­guel de R$ 1.800,00 por mês com uma ta­xa de ocu­pa­ção de 60% e uma diá­ria mé­dia de R$ 230,00 (RevPAR 138,00), que ob­vi­a­men­te é um alu­guel im­pos­sí­vel de ser atin­gi­do. O pu­lo do ga­to nes­te ca­so es­ta­va no va­lor do m² da uni­da­de (que era em tor­no de R$ 35.000,00), mais do que o do­bro do m² da re­gião. Ob­vi­a­men­te que de­sa­vi­sa­dos não per­ce­be­ram que a ga­ran­tia do alu­guel no pri­mei­ro ano es­ta­va atre­la­da a uma su­pe­rin­fla­ção do m² que, com o in­ves­ti­men­to cor­re­to no mer­ca­do fi­nan­cei­ro, ga­ran­ti­am es­te alu­guel de pri­mei­ro ano. Ob­vi­a­men­te que após es­te ano de ope­ra­ção o alu­guel cai­ria e a cul­pa se­ria do mer­ca­do ho­te­lei­ro... Ou se­ja, o mes­mo mo­dus ope­ran­dis na cons­tru­ção de flats”, lem­bra Mario.

Mas afi­nal de con­tas, o que é es­se tal de con­do-ho­téis?

Quem ex­pli­ca é Kê­nio de Souza Pe­rei­ra, Ad­vo­ga­do e Pre­si­den­te da Co­mis­são de Di­rei­to

Imo­bi­liá­rio de Mi­nas Ge­rais. “Nes­se mo­de­lo de ne­gó­cio, o ad­qui­ren­te abre mão do di­rei­to de uso, pois se obri­ga na con­ven­ção, no con­tra­to de com­pra e ven­da e na es­cri­tu­ra, a dis­po­ni­bi­li­zar sua quo­ta – que se ba­seia nu­ma uni­da­de do ho­tel – so­men­te no po­ol de lo­ca­ção, o qual se­rá ad­mi­nis­tra­do por uma em­pre­sa do ra­mo ho­te­lei­ro. Em tro­ca, o ad­qui­ren­te re­ce­be uma porcentagem do lu­cro ou arca com o pre­juí­zo di­an­te da bai­xa ocu­pa­ção. Na ver­da­de, o que o cons­tru­tor ven­de não é uma pro­pri­e­da­de, mas sim uma me­ra par­ti­ci­pa­ção no ho­tel, em for­ma de uma uni­da­de co­mo se fos­se um percentual ou quo­ta de um ne­gó­cio, so­bre a qual o ad­qui­ren­te não tem qual­quer atu­a­ção ou opi­nião. Des­te mo­do, mes­mo que o ad­qui­ren­te não te­nha ou­tro lu­gar pa­ra mo­rar, não po­de­rá re­si­dir ali, o que afron­ta o ar­ti­go 1.228 do Có­di­go Ci­vil, que es­ti­pu­la: “o pro­pri­e­tá­rio tem a fa­cul­da­de de usar, go­zar e dis­por da coi­sa, e o di­rei­to de re­a­vê-la do po­der de quem quer que in­jus­ta­men­te a pos­sua ou de­te­nha. Se ti­ves­se re­al­men­te ad­qui­ri­do uma pro­pri­e­da­de, ob­vi­a­men­te, po­de­ria, ne­la re­si­dir. Na mai­o­ria das ve­zes, quem es­tá ven­den­do a uni­da­de do con­doho­tel nos es­tan­des de ven­das, não ex­pli­ca pa­ra o ad­qui­ren­te que ele não se­rá pro­pri­e­tá­rio, mas sim um in­ves­ti­dor nu­ma pres­ta­ção de ser­vi­ços. E que is­so pode lhe tra­zer re­sul­ta­dos po­si­ti­vos ou ne­ga­ti­vos, co­mo se fos­se, por exem­plo, um fun­do de in­ves­ti­men­to ou um fun­do imo­bi­liá­rio. Ou se­ja, o ne­gó­cio tem ris­cos”, ex­pli­ca Kê­nio.

Se­gun­do ele, co­mo se tra­ta de um con­tra­to de in­ves­ti­men­to co­le­ti­vo, ele de­ve­ria ser pre­vi­a­men­te fis­ca­li­za­do pe­la CVM — Co­mis­são de Va­lo­res Mo­bi­liá­ri­os, con­for­me a Lei nº 6.385/76, mas ela de­mo­rou anos pa­ra se po­si­ci­o­nar e, nes­se pe­río­do, mui­tas uni­da­des ho­te­lei­ras fo­ram ven­di­das com fal­sas pro­mes­sas. “So­men­te em 12/12/2013, a CVM emi­tiu um aler­ta

ao mer­ca­do in­for­man­do que os con­tra­tos fir­ma­dos sem­pre con­fe­rem aos in­ves­ti­do­res o di­rei­to de par­ti­ci­pa­ção nos re­sul­ta­dos - po­si­ti­vos ou ne­ga­ti­vos - do em­pre­en­di­men­to imo­bi­liá­rio. Es­ses re­sul­ta­dos são oriun­dos de ati­vi­da­des co­mo ho­te­la­ria, lo­ca­ções co­mer­ci­ais ou re­si­den­ci­ais, den­tre ou­tras, con­fi­gu­ran­do-se o que a Lei nº 6.385/76 cha­ma de CIC — Con­tra­tos de In­ves­ti­men­to Co­le­ti­vo. Es­ta­be­le­ceu ain­da que, por se tra­tar de in­ves­ti­men­to co­le­ti­vo, de­ve­ria ser por ela apro­va­da a tran­sa­ção an­tes de ser ofe­re­ci­da aos pos­sí­veis in­ves­ti­do­res. E es­se ne­gó­cio es­tá su­jei­to às re­gras do CDC — Có­di­go de De­fe­sa do Con­su­mi­dor”, es­cla­re­ce.

Es­co­lha da ad­mi­nis­tra­do­ra

Fei­ta a aqui­si­ção da uni­da­de ho­te­lei­ra e a obra en­tre­gue, ago­ra vem ou­tra fa­se na vi­da do in­ves­ti­dor: a con­tra­ta­ção da ad­mi­nis­tra­do­ra ho­te­lei­ra que pode ser ou não a que es­ta­va men­ci­o­na­da no fol­der de aqui­si­ção anos atrás. Es­se no­vo con­tra­to de­ve­ria es­tar de­fi­ni­do e de­ter­mi­na­do to­dos os di­rei­tos e obri­ga­ções en­tre as par­tes do po­ol ho­te­lei­ro. Is­to in­clui a ad­mi­nis­tra­ção ho­te­lei­ra, com seu pla­no de con­tas e for­ma de dis­tri­bui­ção dos re­sul­ta­dos, fun­dos de re­ser­va, ta­xa de ad­mi­nis­tra­ção, en­tre os ou­tros re­qui­si­tos. Atra­vés do po­ol ho­te­lei­ro o com­pra­dor tem a ga­ran­tia de par­ti­ci­par de to­dos os re­sul­ta­dos que o ho­tel dis­tri­buir pa­ra os pro­pri­e­tá­ri­os, in­clu­si­ve os re­sul­ta­dos do res­tau­ran­te, da lo­ca­ção das sa­las de con­ven­ções, ta­ri­fas de te­le­fo­nia, en­tre ou­tros. Mas nem sem­pre os con­tra­tos são for­mu­la­dos de for­ma tão cla­ra e ob­je­ti­va. Na mai­o­ria das ve­zes o in­ves­ti­dor re­ce­be um con­tra­to en­ges­sa­do atra­vés do in­cor­po­ra­dor/cons­tru­tor, mas quem vai ge­rir o ne­gó­cio é a ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra, que her­da ex­pec­ta­ti­vas que não fo­ram va­li­da­das por ela. Com is­to, o con­fli­to tor­na-se ine­vi­tá­vel quan­do as ex­pec­ta­ti­vas não são aten­di­das. A mai­o­ria dos con­tra­tos que o in­ves­ti­dor re­ce­be é tí­pi­co con­tra­to de ade­são. Ou as­si­na ou não fe­cha o ne­gó­cio. Não há al­ter­na­ti­va nem ne­go­ci­a­ção.

Al­go mui­to im­por­tan­te que a gran­de mai­o­ria dos in­ves­ti­do­res des­co­nhe­ce é que, pa­ra que um con­tra­to clás­si­co de fran­quia pos­sa ser fir­ma­do, a ad­mi­nis­tra­do­ra em ques­tão pre­ci­sa ter re­gis­tro na ABF – As­so­ci­a­ção Bra­si­lei­ra de Fran­qui­as - cu­jos cri­té­ri­os de ado­ção e in­clu­são são ex­tre­ma­men­te rí­gi­dos, exi­gin­do, in­clu­si­ve, las­tros fi­nan­cei­ros de re­le­van­te por­te. Por es­sa ra­zão, são usu­al­men­te ado­ta­dos mo­de­los con­tra­tu­ais al­ter­na­ti­vos que dão ou­tra rou­pa­gem à ges­tão. Em mer­ca­dos re­ces­si­vos (ca­so atu­al de inú­me­ras ca­pi­tais e ci­da­des se­cun­dá­ri­as do Bra­sil) o mo­de­lo de au­to­ges­tão (tan­to com a ado­ção de ban­dei­ras ho­te­lei­ras per­ten­cen­tes a ad­mi­nis­tra­do­ras ou quan­do o pró­prio ho­tel cria sua mar­ca) o re­sul­ta­do fi­nan­cei­ro au­fe­ri­do em prol dos in­ves­ti­do­res tem se re­ve­la­do van­ta­jo­so. Mui­tos cha­ma­dos “cus­tos das ope­ra­do­ras ho­te­lei­ras” são su­pri­mi­dos em es­pe­ci­al os ra­tei­os de des­pe­sas cor­po­ra­ti­vas.

Re­la­ção di­fí­cil

O re­la­ci­o­na­men­to en­tre in­ves­ti­dor e ad­mi­nis­tra­dor ho­te­lei­ro é, foi, e sem­pre se­rá con­fli­tu­o­so, co­mo de ma­nei­ra ge­ral é to­do vínculo que en-

vol­ve di­nhei­ro, lu­cra­ti­vi­da­de e ne­ces­si­da­de de va­lo­ri­za­ção. Na ho­te­la­ria, por ve­zes, es­te con­fli­to é acen­tu­a­do em fun­ção de ser um mer­ca­do bas­tan­te es­pe­cí­fi­co, com pe­cu­li­a­ri­da­des na sua ope­ra­ção que mui­tas ve­zes fo­gem do en­ten­di­men­to e da com­pre­en­são do in­ves­ti­dor. Os prin­ci­pais pro­ble­mas evi­den­ci­a­dos nes­ta zo­na de con­fli­tos re­fe­rem-se à apre­sen­ta­ção de re­sul­ta­dos, pres­ta­ção de con­tas e atri­bui­ção das fun­ções de ca­da um des­tes ato­res no de­cor­rer do pro­ces­so de ges­tão.

E, pa­ra evi­tar que is­so ocor­ra, a es­co­lha do ad­mi­nis­tra­dor é fun­da­men­tal. O pri­mei­ro fil­tro de­ve ser iden­ti­fi­car qual ad­mi­nis­tra­dor me­lhor se en­qua­dra pa­ra o per­fil do ne­gó­cio, le­van­do­se em con­si­de­ra­ção o Ti­po (la­zer, even­tos ou ne­gó­ci­os), Lo­ca­li­za­ção (Ae­ro­por­to, Ur­ba­no, Su­bur­ba­no, Praia, Mon­ta­nha etc), Clas­si­fi­ca­ção (lu­xo, su­pe­ri­or, me­di­a­no, econô­mi­co ou su­pe­re­conô­mi­co). O se­gun­do pas­so é, den­tre es­sas ad­mi­nis­tra­do­ras, bus­car aque­las que pos­su­am boa re­pu­ta­bi­li­da­de no mer­ca­do, sen­do in­dis­pen­sá­vel uma boa “due di­li­gen­ce” so­bre a ban­dei­ra pros­pec­ta­da de am­plo es­co­po (cor­po­ra­ti­va), a qual con­sis­te re­su­mi­da­men­te em ve­ri­fi­car/de­ter­mi­nar: a) con­for­mi­da­de com os go­ver­nos (Fe­de­ral, Es­ta­du­al e Mu­ni­ci­pal); b) his­tó­ri­co fi­nan­cei­ro: in­cluin­do ati­vos, fa­lên­ci­as, pro­ces­sos ju­di­ci­ais fis­cais e ga­ran­ti­as, afi­li­a­ções cor­po­ra­ti­vas e até mes­mo con­tri­bui­ções po­lí­ti­cas. Ha­ven­do al­gum pon­to de aten­ção, re­co­men­da-se en­tão uma se­gun­da eta­pa da “due di­li­gen­ce” (in­ves­ti­ga­ti­va), re­a­li­za­da por meio de uma aná­li­se mais apro­fun­da­da de to­dos os re­gis­tos da em­pre­sa em ques­tão, se­guin­do por ve­ri­fi­ca­ções de quais­quer dis­cre­pân­ci­as ou omis­sões.

Con­tra­tos pa­drões

Uma vez es­co­lhi­da a ad­mi­nis­tra­do­ra, se faz ne­ces­sá­ria a ela­bo­ra­ção de um con­tra­to. Pa­ra a ad­vo­ga­da Már­cia Re­ze­ke, Só­cia do es­cri­tó­rio Re­ze­ke & Az­zi Ad­vo­ga­dos, os con­tra­tos de ad­mi­nis­tra­ção se­guem cer­ta pa­dro­ni­za­ção, con­si­de­ran­do que as em­pre­sas ho­te­lei­ras, que fa­zem a ad­mi­nis­tra­ção de mui­tos em­pre­en­di­men­tos, ne­ces­si­tam des­se for­ma­to pa­ra uma me­lhor ges­tão con­tra­tu­al e, por con­sequên­cia, dos em­pre­en­di­men­tos ad­mi­nis­tra­dos. “Con­tra­tos pa­dro­ni­za­dos são co­muns no mundo con­tem­po­râ­neo, não só na ope­ra­ção ho­te­lei­ra, co­mo em qual­quer re­la­ção ju­rí­di­ca que en­vol­ve uma re­de for­ne­ce­do­ra de pro­du­to ou ser­vi­ço de for­ma mas­si­fi­ca­da. Pen­so que em um con­tra­to de ad­mi­nis­tra­ção de um em­pre­en­di­men­to ho­te­lei­ro o in­ves­ti­dor de­ve es­tar su­fi­ci­en­te­men­te es­cla­re­ci­do quan­to às ati­vi­da­des que se­rão pres­ta­das pe­la ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra, bem co­mo quan­to à for­ma co­mo os or­ça­men­tos se­rão apre­sen­ta­dos e apro­va­dos, e a pres­ta­ção de con­tas se­rá fei­ta”, diz Már­cia.

No pa­re­cer da es­pe­ci­a­lis­ta, não exis­te uma pos­tu­ra in­ten­ci­o­nal de in­ser­ção de cláu­su­las abu­si­vas nos con­tra­tos, mas, por ve­zes, elas exis­tem. “Acre­di­to que em um con­tra­to de ad­mi­nis­tra­ção de um ho­tel, a exis­tên­cia de cláu­su­las que li­mi­tem o aces­so do in­ves­ti­dor ao or­ga­no­gra­ma de car­gos e sa­lá­ri­os de em­pre­ga­dos por ele con­tra­ta­dos, de gas­tos com par­tes re­la­ci­o­na­das da ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra, que o im­pe­ça de ques­ti­o­nar de­ter­mi­na­dos gas­tos que não es­tão cla­ra­men­te pre­vis­tos em con­tra­to; ou, ain­da, que li­mi­tem as in­for­ma­ções que se­rão ob­je­to de pres­ta­ção de con­tas po­de­ri­am ser en­qua­dra­das co­mo cláu­su­las abu­si­vas”.

Cláu­su­la de per­for­man­ce

Es­sa é uma for­ma que mui­tos in­ves­ti­do­res en­con­tram pa­ra evi­tar amar­gar re­le­van­tes pre­juí­zos por lon­gos pe­río­dos. Mui­tas ope­ra­do­ras ho­te­lei­ras acei­tam a in­ser­ção des­se ti­po de cláu­su­la pa­ra a ad­mi­nis­tra­ção de de­ter­mi­na­dos em­pre­en­di­men­tos, mas is­so não é uma regra. “Ob­ser­vo que a acei­ta­ção des­se ti­po de cláu­su­la pe­la ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra de­pen­de de sua pré­via aná­li­se do mer­ca­do, da eco­no­mia do País e do po­si­ci­o­na­men­to exis­ten­te ou que se pre­ten­de dar ao em­pre­en­di­men­to”, en­fa­ti­za.

“A exis­tên­cia des­se ti­po de cláu­su­la, no meu sen­tir, traz con­for­to ao in­ves­ti­dor de que a ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra bus­ca­rá a me­lhor per­for­man­ce pos­sí­vel pa­ra o em­pre­en­di­men­to (não que a sua au­sên­cia não le­ve uma ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra pro­fis­si­o­na­li­za­da e bem po­si­ci­o­na­da no mer­ca­do a não fa­zê-lo), mas is­so não me pa­re­ce que ga­ran­ti­rá ao in­ves­ti­dor a des­ne­ces­si­da­de de apor­te. Di­go is­so por­que, nor­mal­men­te, es­se ti­po de cláu­su­la traz con­di­ções que per­mi­tem a res­ci­são do con­tra­to ca­so a per­for­man­ce não se­ja al­can­ça­da, se­ja por uma even­tu­al ine­fi­ci­ên­cia da ope­ra­do­ra ho­te­lei­ra ou por con­di­ções de mer­ca­do, o que é al­go di­fe­ren­te da ga­ran­tia de des­ne­ces­si­da­de de apor­te”, re­ve­la Már­cia.

Trans­pa­rên­cia na pres­ta­ção de con­tas

Es­sa é a po­si­ção de seu co­le­ga ad­vo­ga­do Ca­mil­lo Ash­car Neto, Vi­ce-Pre­si­den­te da InnVes­ti­dor – As­so­ci­a­ção Bra­si­lei­ra de In­ves­ti­do­res de Con­do-Ho­tel. Pa­ra ele, os con­tra­tos que não te­nham trans­pa­rên­cia no to­can­te à pres­ta­ção de con­tas, con­tro­le de cus­tos e cláu­su­las de per­for­man­ce se­jam os prin­ci­pais fa­to­res que le­vam in­ves­ti­do­res a amar­gar pre­juí­zos in­de­vi­dos. Ele des­ta­ca as cláu­su­las mais fun­da­men­tais na ela­bo­ra­ção de um con­tra­to ho­te­lei­ro são: mar­ca, ta­xas e pra­zo. “No en­tan­to, a re­a­li­da­de não po­de­ria es­tar mais dis­tan­te do que is­so, uma vez que os con­tra­tos de ope­ra­ções ho­te­lei­ras são de gran­de com­ple­xi­da­de e en­vol­vem di­ver­sas va­riá­veis, não sen­do pos­sí­vel li­mi­tar-se a es­se tri­pé de cláu­su­las co­mo sen­do ape­nas as prin­ci­pais. Além de­las, en­ten­do que de­vem ser al­vo de pro­fun­da aná­li­se cláu­su­las que tra­tem so­bre:

1. Es­tru­tu­ra ju­rí­di­ca do ne­gó­cio (Con­do­tel, SPE, Fun­do Imo­bi­liá­rio, etc);

2. Or­ça­men­to e pres­ta­ção de con­tas (pro­ces­so de apro­va­ção, in­cen­ti­var pla­ne­ja­men­to cons­tan­te, sis­te­ma de eli­mi­na­ção de con­fli­tos – Es­pe­ci­a­lis­ta);

3. Em­pre­ga­dos (quem em­pre­sa, quem pa­ga, quem co­man­da);

4. Se­gu­ros (for­ma­ção das apó­li­ces, cus­tos); 5. FF&E (co­mo fun­ci­o­na, pro­vi­são, ges­tão, con­fli­to de in­te­res­ses);

6. Ca­pi­tal de Gi­ro (res­pon­sa­bi­li­da­de pe­la ma­nu­ten­ção, hi­pó­te­ses ex­tra­or­di­ná­ri­as);

7. Li­cen­ças (quais li­cen­ças, cus­tos, res­pon­sa­bi­li­da­des);

8. Mul­ta res­ci­só­ria (re­ci­pro­ci­da­de, sis­te­ma de eli­mi­na­ção de con­fli­tos – Es­pe­ci­a­lis­ta);

9. Pra­zo e ter­ri­to­ri­a­li­da­de;

10. Hi­pó­te­ses de in­de­ni­za­ção (uso do ati­vo do pro­pri­e­tá­rio em be­ne­fí­cio pró­prio, uso in­de­vi­do da mar­ca por par­te do pro­pri­e­tá­rio);

11. Di­rei­tos de tér­mi­no (tem de ha­ver re­ci­pro­ci­da­de, ope­ra­dor agir con­tra in­te­res­ses do pro­pri­e­tá­rio, com­pro­mis­sos de per­for­man­ce, des­res­pei­to aos pa­drões de qua­li­da­de, ne­gli­gên­cia no pro­ces­so or­ça­men­tá­rio, in­ter­fe­rên­cia na ati­vi­da­de alheia);

12. Re­mu­ne­ra­ção das par­tes (es­tá in­trin­se­ca­men­te re­la­ci­o­na­do a to­dos os as­sun­tos aci­ma, prin­ci­pal­men­te à es­tru­tu­ra ju­rí­di­ca, que de­ve tra­zer equi­lí­brio)”.

E ele aler­ta que é de fun­da­men­tal im­por­tân­cia ter a su­per­vi­são e au­xí­lio de um bom ad­vo­ga­do, en­quan­to o in­ves­ti­dor ne­go­cia o con­tra­to, con­si­de­ran­do os ris­cos ine­ren­tes a qual­quer in­ves­ti­men­to. “An­tes de efe­ti­var o in­ves­ti­men­to, de­ve-se es­tu­dar a fun­do o con­tra­to, pro­cu­rar co­nhe­cer bem a cons­tru­to­ra/in­cor­po­ra­do­ra, as­sim co­mo o ope­ra­dor ho­te­lei­ro. O in­ves­ti­dor de­ve aten­tar-se a ques­tões co­mo pa­drões de qua­li­da­de, qual o ti­po da­que­le em­pre­en­di­men­to (la­zer, even­tos ou ne­gó­ci­os), pes­qui­sar se sua lo­ca­li­za­ção é com­pa­tí­vel com a clas­si­fi­ca­ção à qual se pro­põe (econô­mi­co, su­pe­ri­or, lu­xo), en­ten­der a con­cor­rên­cia da ban­dei­ra na ces­ta pri­má­ria e se­cun­dá­ria de mo­do a po­der me­lhor pro­je­tar fu­tu­ros re­sul­ta­dos. To­dos os nos­sos as­so­ci­a­dos con­tam com am­plo e ir­res­tri­to apoio em to­dos os cam­pos re­la­ci­o­na­dos a in­ves­ti­men­tos ho­te­lei­ros. Se­jam dú­vi­das na fa­se de pros­pec­ção, apoio em re­la­ções já es­ta­be­le­ci­das, de­nún­ci­as de si­tu­a­ções ir­re­gu­la­res ou frau­des. O as­so­ci­a­do da InnVes­ti­dor tem na As­so­ci­a­ção seu veí­cu­lo pa­ra de­fe­sa de in­te­res­ses di­fu­sos. O ob­je­ti­vo da InnVes­ti­dor é de ofe­re­cer ao as­so­ci­a­do a ori­en­ta­ção que pre­ci­sa”, lem­brou Ca­mil­lo.

Co­mo são es­tru­tu­ra­dos os mo­de­los de ad­mi­nis­tra­ção de uni­da­des ho­te­lei­ras?

Quem es­cla­re­ce é o Consultor Ho­te­lei­ro e As­set ma­na­ger, Ma­ar­ten Van Sluys. “O mer­ca­do ho­te­lei­ro bra­si­lei­ro, já há al­gu­mas dé­ca­das, de­sen­vol­veu seus pró­pri­os me­ca­nis­mos pa­ra vi­a­bi­li­zar a ad­mi­nis­tra­ção de em­pre­en­di­men­tos ho­te­lei­ros. Uma ade­qua­ção dos mol­des mais tra­di­ci­o­nais e en­ges­sa­dos usa­dos nos mer­ca­dos ama­du­re­ci­dos co­mo Es­ta­dos Uni­dos e Eu­ro­pa deu lu­gar a di­ver­si­fi­ca­ções ne­ces­sá­ri­as e cus­to­mi­za­das as ca­rac­te­rís­ti­cas dos mo­de­los de ges­tão que aqui pro­li­fe­ra­ram. Com o ad­ven­to dos apart-ho­téis e dos pos­te­ri­o­res con­do-ho­téis, es­tes on­de se apre­sen­tam os mo­de­los de mul­ti-pro­pri­e­da­de (on­de o in­ves­ti­men­to que dá vi­da ao ne­gó­cio é pul­ve­ri­za­do) sur­giu a cri­a­ti­va ideia de mo­de­lar a ado­ção da ad­mi­nis­tra­ção di­re­ta tra­di­ci­o­nal nas ho­je con­sa­gra­das for­ma­ta­ções ju­rí­di­cas de­no­mi­na­das: SCP-So­ci­e­da­de em Con­ta de Par­ti­ci­pa­ção e em me­nor es­ca­la ado­tan­do-se a com­po­si­ção de uma SPE So­ci­e­da­de de Pro­pó­si­to Es­pe­cí­fi­co. Nes­tes dois mo­de­los, da­da a pul­ve­ri­za­ção pa­tri­mo­ni­al do ati­vo ho­te­lei­ro, fez-se ne­ces­sá­rio dar a rou­pa­gem de uma so­ci­e­da­de a ati­vi­da­de, na qual via de regra a ad­mi­nis­tra­do­ra é sua só­cia-os­ten­si­va (con­tro­la­do­ra) e os in­ves­ti­do­res (pes­so­as fí­si­cas ou ju­rí­di­cas) seus só­ci­os-par­ti­ci­pan­tes (ou­tro­ra cha­ma­dos de: ocul­tos, no­me pou­co apro­pri­a­do e até sus­pei­to pa­ra tal de­no­mi­na­ção)”, ex­pli­ca Van Sluys.

Ele lem­bra que es­ses mo­de­los são co­mu­men­te ado­ta­dos em aden­do ao con­tra­to de ad­mi­nis­tra­ção atra­vés de ter­mos de ade­são in­di­vi­du­al­men­te fir­ma­dos en­tre a só­cia-os­ten­si­va e to­dos os só­ci­os-par­ti­ci­pan­tes in­di­vi­du­ais. O mes­mo pode tam­bém ser ado­ta­do on­de, ao con­trá­rio dos con­do-ho­téis e apart-ho­téis (ou­tro­ra cha­ma­dos de flats) on­de o in­ves­ti­dor tem a pro­pri­e­da­de da uni­da­de ho­te­lei­ra (apar­ta­men­to) eles in­di­vi­du­al- ou co­le­ti­va­men­te pos­sam ser

do­nos de co­tas do ne­gó­cio co­mo um to­do. “No Bra­sil es­ta mo­da­li­da­de ain­da en­con­tra re­sis­tên­cia, pois co­mo fa­la­mos em nos­so dia a dia, os in­ves­ti­do­res bra­si­lei­ros pri­o­ri­zam se­rem do­nos de ti­jo­los (es­cri­tu­ras) ao in­vés de pa­péis (co­tas)”.

Co­mo as­pec­tos im­por­tan­tes re­fe­ren­tes à mo­da­li­da­de de ad­mi­nis­tra­ção sob for­ma de so­ci­e­da­de jul­go de vi­tal ne­ces­si­da­de a ado­ção de pra­zos con­tra­tu­ais ajus­ta­dos a cláu­su­las de per­for­man­ce. Atra­vés de­las os in­ves­ti­do­res po­de­rão ava­li­ar a qua­li­da­de da ges­tão pro­pos­ta (e ra­ra­men­te bem de­fi­ni­da nos ter­mos con­tra­tu­ais) e as­sim ga­ran­ti­rem por­tas de saí­da na re­la­ção com sua ad­mi­nis­tra­do­ra. “A ten­dên­cia atu­al são os pra­zos de três anos (an­te­ri­or­men­te vía­mos con­tra­tos de até 15 anos. Is­so é uma eter­ni­da­de pa­ra a re­a­li­da­de bra­si­lei­ra!) e as ta­xas de ad­mi­nis­tra­ção in­ci­di­rem es­sen­ci­al­men­te so­bre os re­sul­ta­dos lí­qui­dos (o que vai pa­ra o bol­so do in­ves­ti­dor) e não mais so­bre re­cei­tas ou re­sul­ta­dos ope­ra­ci­o­nais (GOP). Pa­ra os con­doho­téis in­clu­si­ve as ta­xas de ad­mi­nis­tra­ções con­do­mi­ni­ais vêm cain­do em de­su­so vis­to que a ad­mi­nis­tra­ção da mas­sa con­do­mi­ni­al é cor­re­la­ta a ad­mi­nis­tra­ção do po­ol ho­te­lei­ro e nor­mal­men­te ge­ri­da pe­los mes­mos exe­cu­ti­vos alo­ca­dos na ope­ra­ção do re­fe­ri­do ho­tel. Nos úl­ti­mos anos al­guns gru­pos de in­ves­ti­do­res têm con­tra­ta­do a ad­mi­nis­tra­ção de re­des ho­te­lei­ras por pou­cos anos co­mo uma es­pé­cie de “trans­fe­rên­cia de tec­no­lo­gia”. Fin­do o pri­mei­ro ci­clo con­tra­tu­al no qual atra­vés de uma ges­tão par­ti­ci­pa­ti­va re­pre­sen­tan­tes dos in­ves­ti­do­res (con­se­lhos com o au­xí­lio fun­da­men­tal de as­set ma­na­gers es­pe­ci­a­li­za­dos em ho­te­la­ria ou ges­to­res de in­ves­ti­men­tos con­tra­ta­dos). Es­ses gru­pos in­ves­ti­do­res apos­tam na au­to-ges­tão de seus res­pec­ti­vos ho­téis, os re­sul­ta­dos têm si­do po­si­ti­vos e pa­ra su­prir uma la­cu­na de vi­tal im­por­tân­cia op­tam em con­tra­tar uma mar­ca re­co­nhe­ci­da (das pró­pri­as ad­mi­nis­tra­do­ras exis­ten­tes) pa­gan­do seus royal­ti­es (ta­xas de uso da mar­ca), re­mu­ne­ran­do per­cen­tu­ais so­bre re­ser­vas ad­vin­das das pla­ta­for­mas des­tas ad­mi­nis­tra­do­ras. E por ve­zes tam­bém fa­zen­do uso me­di­an­te re­mu­ne­ra­ção da es­tru­tu­ra co­mer­ci­al das re­des. Es­se mo­de­lo é uma es­pé­cie de in­ter­me­diá­rio en­tre a ad­mi­nis­tra­ção di­re­ta e a fran­quia co­mo a co­nhe­ce­mos em ou­tros seg­men­tos de ne­gó­ci­os”, con­cluiu Van Sluys.

Cui­da­dos com seu pa­trimô­nio

Mario Ce­zar No­ga­lez dei­xa uma di­ca pre­ci­o­sa: “Os in­ves­ti­do­res e pro­pri­e­tá­ri­os de­vem ter um ex­tre­mo cui­da­do ao trans­fe­rir a ad­mi­nis­tra­ção a ter­cei­ros. Mui­to mais com re­la­ção a seu pa­trimô­nio do que com re­sul­ta­dos, pois re­sul­ta­dos fi­nan­cei­ros de­pen­dem de mer­ca­do, in­fra­es­tru­tu­ra na­ci­o­nal e da es­ta­bi­li­da­de go­ver­na­men­tal. Co­mo o bra­si­lei­ro não tem há­bi­to de pla­ne­ja­men­to, os pla­nos de ne­gó­cio não pas­sam de es­tra­té­gi­as anu­ais ou bi­e­nais e que são apre­sen­ta­das aos in­ves­ti­do­res co­mo cer­ta. Ou­tros pon­tos são cer­tas ga­ran­ti­as que são co­lo­ca­das co­mo pa­ga­men­to de di­vi­den­dos de ope­ra­ção e que, na ver­da­de, são di­vi­den­dos de apli­ca­ções fi­nan­cei­ras. E quan­do o con­tra­to che­ga ao seu fim o em­pre­en­di­men­to se en­con­tra to­tal­men­te des­gas­ta­do e de­fa­sa­do com re­la­ção a tec­no­lo­gi­as, de­co­ra­ção e es­tru­tu­ra pre­di­al. Ou­tro pon­to são as exor­bi­tan­tes ta­xas de can­ce­la­men­to exi­gi­das pelas ad­mi­nis­tra­do­ras. Não há, em ne­nhum ca­so, can­ce­la­men­to de con­tra­to a cus­to ze­ro já que um con­tra­to com es­te ti­po de cláu­su­la de can­ce­la­men­to es­ta­ria atre­la­do di­re­ta­men­te aos re­sul­ta­dos ob­ti­dos pe­la pró­pria ad­mi­nis­tra­do­ra. Afi­nal de con­tas, ne­nhum in­ves­ti­dor tro­ca­ria seu ad­mi­nis­tra­dor que vem ten­do ex­ce­len­te de­sem­pe­nho por ou­tro que ain­da não co­nhe­ça (a não ser que se­ja lu­di­bri­a­do com vantagens que nun­ca exis­ti­rão). O que de­ve en­tão um in­ves­ti­dor ou pro­pri­e­tá­rio exi­gir em seu con­tra­to são as se­guin­tes ga­ran­ti­as: Ma­nu­ten­ção e atu­a­li­za­ção da pro­pri­e­da­de de for­ma a man­ter o pro­du­to de acor­do com as ne­ces­si­da­des tec­no­ló­gi­cas e de mer­ca­do; Ma­nu­ten­ção da qua­li­da­de do em­pre­en­di­men­to exi­gin­do uma clas­si­fi­ca­ção de ava­li­a­ção da hos­pe­da­gem nos pa­ta­ma­res pró­xi­mos a no­ve pon­tos de clas­si­fi­ca­ção nos di­fe­ren­tes mei­os e re­des so­ci­ais (co­mo bo­o­king.com, tri­pad­vi­sor etc)”, re­ve­lou No­ga­lez.

Rom­pi­men­to de con­tra­to

Co­mo a pres­são por re­sul­ta­dos é mui­to gran­de por par­te dos in­ves­ti­do­res e mui­tas ve­zes eles não po­dem ser al­can­ça­dos em ra­zão de um da­do mo­men­to econô­mi­co, tro­car a ope­ra­do­ra pode ser a so­lu­ção en­con­tra­da nu­ma as­sem­bleia de in­ves­ti­do­res. Mas, na

mai­o­ria das ve­zes, exis­tem des­pe­sas ele­va­das e des­ne­ces­sá­ri­as. Não são ra­ros ca­sos de pas­si­vos tra­ba­lhis­tas ge­ra­dos de ma­nei­ra es­tra­nha pelas ad­mi­nis­tra­do­ras/ban­dei­ras, além de não re­a­li­za­ção de ma­nu­ten­ções ne­ces­sá­ri­as pa­ra que te­nham mai­or lu­cra­ti­vi­da­de. O pro­ble­ma é que há ca­sos da edi­fi­ca­ção se de­te­ri­o­rar a pon­to de a ad­mi­nis­tra­do­ra dei­xar o pré­dio em pés­si­mo es­ta­do ao rom­per o con­tra­to, ten­do os ad­qui­ren­tes ou in­ves­ti­do­res que ar­car com al­tos cus­tos com re­for­mas.

E al­guns rom­pi­men­tos con­tra­tu­ais têm se mos­tra­do ver­da­dei­ros ca­sos de po­lí­cia. Não obs­tan­te já hou­ve ca­sos de ad­mi­nis­tra­do­ras le­va­rem to­dos os com­pu­ta­do­res do ho­tel na ca­la­da da noi­te, in­cluin­do os da re­cep­ção, e quan­do os hós­pe­des che­ga­ram pa­ra fa­zer o check-in, a no­va ad­mi­nis­tra­do­ra que ha­via en­tra­do mi­nu­tos an­tes es­tar sem in­for­ma­ção al­gu­ma. Ou­tro fa­to que já acon­te­ceu vá­ri­as ve­zes é a ad­mi­nis­tra­do­ra que es­tá sain­do le­var to­do o fun­do de re­po­si­ção de pro­du­tos e dei­xar o em­pre­en­di­men­to com­ple­ta­men­te su­ca­te­a­do. “O que ve­jo, por ve­zes, é que nem to­das as in­for­ma­ções cons­tan­tes da ba­se de da­dos são dis­po­ni­bi­li­za­das ao in­ves­ti­dor, por se­rem con­si­de­ra­das co­mo ele­men­tos com­po­nen­tes do fun­do de co­mér­cio e cli­en­te­la da ad­mi­nis­tra­do­ra. Is­so me pa­re­ce equi­vo­ca­do por par­te da ad­mi­nis­tra­do­ra, ha­ja vis­ta que uma ad­mi­nis­tra­do­ra in­te­gran­te de uma re­de de mar­cas e ou­tros em­pre­en­di­men­tos têm uma cli­en­te­la não só li­ga­da a um ho­tel es­pe­cí­fi­co, mas aos seus de­mais em­pre­en­di­men­tos. O que me pa­re­ce é que pre­ci­sa es­tar cla­ro no con­tra­to quais in­for­ma­ções se­rão dis­po­ni­bi­li­za­das ao tér­mi­no dos con­tra­tos e a for­ma co­mo se­rão. Eu não te­nho co­nhe­ci­men­to de ad­mi­nis­tra­do­ras que le­va­ram os re­cur­sos do fun­do de re­po­si­ção per­ten­cen­te ao in­ves­ti­dor. O que pode ocor­rer é que ao tér­mi­no do con­tra­to exis­tam cré­di­tos em fa­vor da ad­mi­nis­tra­do­ra e as par­tes ajus­tam que os re­cur­sos exis­ten­tes no fun­do se­rão des­ti­na­dos to­tal ou par­ci­al­men­te pa­ra a li­qui­da­ção des­ses cré­di­tos, evi­tan­do, as­sim, a ne­ces­si­da­de de apor­te pe­lo in­ves­ti­dor pa­ra li­qui­dar as re­la­ções ju­rí­di­cas. Por ve­zes, em ope­ra­ções es­tru­tu­ra­das em con­tra­tos de so­ci­e­da­de em con­ta de par­ti­ci­pa­ção os re­cur­sos do fun­do, ou par­te de­les, fi­cam re­ti­dos tem­po­ra­ri­a­men­te pa­ra que

a ad­mi­nis­tra­do­ra pos­sa pro­mo­ver a li­qui­da­ção das obri­ga­ções da so­ci­e­da­de, dis­tri­buin­do o que so­be­jar aos in­ves­ti­do­res, só­ci­os par­ti­ci­pan­tes de tal so­ci­e­da­de”, res­sal­tou a ad­vo­ga­da Már­cia.

Quem é o ver­da­dei­ro cli­en­te da ad­mi­nis­tra­do­ra? O in­ves­ti­dor ou o hós­pe­de?

Es­ta é uma re­la­ção al­gu­mas ve­zes con­tur­ba­da e se cons­ti­tui nu­ma zo­na ne­bu­lo­sa. Além dis­so, ou­tra ques­tão tam­bém pode ser le­van­ta­da: o hós­pe­de é cli­en­te só da ad­mi­nis­tra­do­ra ou é tam­bém cli­en­te do in­ves­ti­dor? O que exis­te aí é uma gran­de di­fe­ren­ça des­te en­ten­di­men­to den­tro da hi­e­rar­quia de uma ad­mi­nis­tra­do­ra ho­te­lei­ra. Pa­ra aque­les que es­tão en­vol­vi­dos di­a­ri­a­men­te na ope­ra­ção de um ho­tel, ou se­ja, os fun­ci­o­ná­ri­os in­ter­nos da­que­le em­pre­en­di­men­to, o cli­en­te é o hós­pe­de e pon­to final. Ago­ra, aque­les que têm car­gos mais re­la­ci­o­na­dos à ad­mi­nis­tra­do­ra co­mo um to­do, que não es­tão den­tro de um ho­tel e res­pon­dem por se­to­res que en­glo­bam vá­ri­os em­pre­en­di­men­tos são, em ge­ral, mais pró­xi­mos dos in­ves­ti­do­res do que dos hós­pe­des. Há di­re­to­res e até ge­ren­tes de ad­mi­nis­tra­do­ras que se­quer têm con­ta­to com o hós­pe­de. Nes­tes pos­tos é co­mum que se tra­ba­lhe mais pe­la sa­tis­fa­ção do in­ves­ti­dor do que pe­la sa­tis­fa­ção do hós­pe­de.

O fa­to de a ope­ra­do­ra não ter ho­téis pró­pri­os pa­ra ser­vir de exem­plo de ad­mi­nis­tra­ção de re­sul­ta­dos ou mes­mo re­cur­sos pró­pri­os apli­ca­dos no se­tor in­flu­en­cia de al­gu­ma ma­nei­ra a apli­ca­ção do in­ves­ti­dor? Quem ex­pli­ca é um ho­te­lei­ro que pe­diu pa­ra não ser iden­ti­fi­ca­do e que possui um ho­tel que era in­de­pen­den­te e lu­cra­ti­vo, mas, co­mo os fi­lhos não que­ri­am to­car o ne­gó­cio, ele pas­sou pa­ra uma co­nhe­ci­da ad­mi­nis­tra­do­ra na­ci­o­nal. Não ob­ten­do lu­cro, pas­sou a ad­mi­nis­tra­ção pa­ra uma `gri­fe in­ter­na­ci­o­nal’ co­mo ele mes­mo in­ti­tu­lou, en­tre­tan­to o lu­cro tam­bém não ocor­reu. “Tem mui­to ho­te­lei­ro que per­de o em­pre­go, não con­se­gue ou­tro e en­tão re­sol­ve mon­tar uma ad­mi­nis­tra­do­ra. Atra­vés de uma fa­la man­sa, se­gu­ra, apre­sen­tan­do grá­fi­cos e es­ta­tís­ti­cas do mer­ca­do, des­cre­ven­do co­nhe­ci­men­to em re­la­ção ao ne­gó­cio e ves­tin­do um ter­no im­pe­cá­vel, con­se­gue con­ven­cer nu­ma reu­nião o do­no de um ho­tel que ele é a so­lu­ção pa­ra que seu ne­gó­cio se­ja lu­cra­ti­vo. E tu­do o que foi fei­to an­te­ri­or­men­te era uma ges­tão fa­mi­li­ar, ama­do­ra e que o ne­gó­cio se­ria ago­ra ad­mi­nis­tra­do por quem tem uma vi­são pro­fis­si­o­nal e mer­ca­do­ló­gi­ca. Com es­te ar­gu­men­to, ti­ve­mos uma ad­mi­nis­tra­do­ra ho­te­lei­ra que ex­plo­rou o quan­to pô­de nos­so ho­tel, sem apre­sen­tar re­sul­ta­dos e, pa­ra que­brar o con­tra­to, a mul­ta era pe­sa­dís­si­ma. No tér­mi­no do con­tra­to só ela te­ve lu­cro e ti­ve­mos um gas­to enor­me pa­ra re­por to­do o mo­bi­liá­rio. Con­fi­a­mos pos­te­ri­or­men­te a ad­mi­nis­tra­ção de nos­so ho­tel a uma gri­fe in­ter­na­ci­o­nal que tam­bém só dei­xou pre­juí­zos, pois na ver­da­de eles são me­ras fran­qui­as de mar­cas in­ter­na­ci­o­nais e mui­to ho­te­lei­ro acre­di­ta que is­to é fa­tor de su­ces­so, o que não é. De­pois de tan­tas de­si­lu­sões re­sol­ve­mos con­tra­tar um ges­tor pa­ra ad­mi­nis­trar nos­so ho­tel, sob nos­so olhar aten­to, e, ho­je, ele é mui­to ren­tá­vel”, ga­ran­te a fon­te que pe­diu pa­ra não ser iden­ti­fi­ca­da e que dei­xou a per­gun­ta pa­ra quem pen­sa em sair da ad­mi­nis­tra­ção pró­pria pa­ra a ter­cei­ri­za­da de seu ne­gó­cio. “Se a ad­mi­nis­tra­do­ra não possui um úni­co ho­tel ou se­quer um úni­co cen­ta­vo in­ves­ti­do na ho­te­la­ria ela vai con­se­guir dar ren­ta­bi­li­da­de ao seu ca­pi­tal apli­ca­do? O ris­co de ava­li­a­ção é to­do seu”.

Pa­péis cla­ros na ad­mi­nis­tra­ção

O consultor Luiz Arthur Medeiros, Di­re­tor da Con­ci­er­ge Ho­te­la­ria, não vê ne­nhum pro­ble­ma de uma ad­mi­nis­tra­do­ra não ter ho­téis ou mes­mo re­cur­sos pró­pri­os e mes­mo as­sim ad­mi­nis­trar in­ves­ti­men­tos de ter­cei­ros. “Mais uma vez eu ba­to na te­cla da cla­ra atri­bui­ção de fun­ções. Pa­péis cla­ros nas re­la­ções co­mer­ci­ais; ad­mi­nis­tra­do­ra ad­mi­nis­tra, in­ves­ti­dor in­ves­te. Sim­ples, não? O que o in­ves­ti­dor pre­ci­sa in­ves­ti­gar an­tes de co­lo­car seu di­nhei­ro na mão de uma ad­mi­nis­tra­do­ra é sua ido­nei­da­de. In­ves­ti­gar ou­tros em­pre­en­di­men­tos nos quais a ad­mi­nis­tra­do­ra atua, pes­qui­sar o ní­vel de sa­tis­fa­ção de ou­tros in­ves­ti­do­res, ana­li­sar o con­tra­to de­ta­lha­da­men­te, pes­qui­sar os em­pre­en­di­men­tos que fo­ram da ad­mi­nis­tra­do­ra e não são mais. Ou se­ja, por qual mo­ti­vo ela saiu do em­pre­en­di­men­to, in­ves­ti­gar o con­tra­to so­ci­al da ad­mi­nis­tra­do­ra, ca­pi­tal so­ci­al, en­fim, re­fi­nar ao má­xi­mo a bus­ca por in­for­ma­ção pa­ra ga­nhar se­gu­ran­ça na ho­ra de as­si­nar o con­tra­to com a ad­mi­nis­tra­do­ra”, con­cluiu Medeiros.

Pro­cu­rar um es­pe­ci­a­lis­ta pa­ra ler e en­ten­der um con­tra­to é im­pres­cin­dí­vel pa­ra evi­tar sur­pre­sas de­sa­gra­dá­veis pos­te­ri­or­men­te

Má­rio Ce­zar No­ga­lez: “Cui­da­dos com as fal­sas pro­mes­sas, pois o pa­pel acei­ta tu­do”

Kê­nio de Souza Pe­rei­ra: “Na mai­o­ria das ve­zes, quem es­tá ven­den­do a uni­da­de do con­do-ho­tel nos es­tan­des de ven­das, não ex­pli­ca pa­ra o ad­qui­ren­te o ris­co do ne­gó­cio”

Már­cia Re­ze­ke: “Con­tra­tos pa­dro­ni­za­dos são co­muns no mundo con­tem­po­râ­neo”

Ca­mil­lo Ash­car Neto: “An­tes de efe­ti­var o in­ves­ti­men­to, de­ve-se es­tu­dar a fun­do o con­tra­to”

Ma­ar­ten Van Sluys: “A ten­dên­cia atu­al são os pra­zos con­tra­tu­ais de três anos (an­te­ri­or­men­te vía­mos con­tra­tos de até 15 anos)”

Um con­tra­to só é bom se agra­dar as du­as par­tes

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