A boa opor­tu­ni­da­de dos fun­dos imo­bi­liá­ri­os...

Aque­ci­men­to da eco­no­mia e ofer­ta re­pri­mi­da nos úl­ti­mos três anos de­vem ge­rar bo­as opor­tu­ni­da­des nos fun­dos imo­bi­liá­ri­os. Sai­ba os que os es­pe­ci­a­lis­tas re­co­men­dam

ISTO É Dinheiro - - ÍNDICE - Cláu­dio GRADILONE

Em ter­mos ab­so­lu­tos, o com­por­ta­men­to dos fun­dos imo­bi­liá­ri­os em 2018 não tem si­do dos mais bri­lhan­tes. A va­lo­ri­za­ção acu­mu­la­da no ano do ín­di­ce Ifix, que reú­ne as co­tas dos 80 fun­dos mais ne­go­ci­a­dos no pre­gão da B3, é de ma­gros 1,3%. Pa­ra com­pa­rar, no mes­mo pe­río­do o Ín­di­ce Bo­ves­pa ren­de 14,8%. No en­tan­to, qu­em co­nhe­ce o mer­ca­do ava­lia que es­ses fun­dos apre­sen­tam uma opor­tu­ni­da­de pro­mis­so­ra pa­ra o in­ves­ti­dor de mé­dio pra­zo. Ao lon­go dos pró­xi­mos três anos, di­zem os es­pe­ci­a­lis­tas, a con­ver­gên­cia en­tre ju­ros bai­xos, eco­no­mia em cres­ci­men­to e a re­tra­ção do mer­ca­do imo­bi­liá­rio en­tre 2015 e 2017 de­ve­rá cri­ar al­tas de pre­ços sus­ten­tá­veis.

Se­gun­do Gus­ta­vo

Bu­e­no, di­re­tor da XP In­ves­ti­men­tos res­pon­sá­vel pe­la ava­li­a­ção des­sas car­tei­ras, o pri­mei­ro ve­tor de va­lo­ri­za­ção se­rá o aque­ci­men­to da eco­no­mia. Os fun­dos, ex­pli­ca, po­dem ser agru­pa­dos em qu­a­tro gran­des gru­pos, de­pen­den­do do que in­ves­tem. Po­dem ser es­cri­tó­ri­os co­mer­ci­ais de al­to pa­drão, shop­ping cen­ters, gal­pões lo­gís­ti­cos e tí­tu­los las­tre­a­dos por ati­vos imo­bi­liá­ri­os. “No ca­so dos es­cri­tó­ri­os de al­to pa­drão, a pro­por­ção de imó­veis va­zi­os che­gou a 30% em São Pau­lo e a 40% no Rio de Ja­nei­ro”, diz Bu­e­no. Ago­ra, es­sa pro­por­ção, co­nhe­ci­da co­mo ta­xa de va­cân­cia, de­ve cair ra­pi­da­men­te, com um im­pac­to di­re­to so­bre a ren­ta­bi­li­da­de dos fun­dos. “Nos úl­ti­mos anos, o pro­pri­e­tá­rio era mui­to cau­te­lo­so ao re­a­jus­tar os alu­gueis pois te­mia per­der o in­qui­li­no”, diz. “A de­man­da mais aque­ci­da per­mi­ti­rá cor­ri­gir os va­lo­res aci­ma da in­fla­ção.” Is­so au­men­ta o ren­di­men­to com os alu­gueis, o que jus­ti­fi­ca al­ta nas co­tas dos fun­dos ne­go­ci­a­das em bol­sa e tam­bém nos di­vi­den­dos pa­gos ao co­tis­ta.

O ce­ná­rio tam­bém é po­si­ti­vo pa­ra os pro­du­tos de­di­ca­dos a gal­pões e a shop­ping cen­ters, cu­jo de­sem­pe­nho cos­tu­ma ser se­me­lhan­te. “Es­sas du­as ca­te­go­ri­as se be­ne­fi­ci­am com a ex­pan­são do cré­di­to e das ven­das no va­re­jo”, diz Raul Gre­go Le­mos, da Ele­ven Fi­nan­ci­al. Ele ava­lia que, em dois ou três anos, man­ti­das as bo­as pers­pec­ti­vas pa­ra a eco­no­mia, es­ses in­ves­ti­men­tos te­rão um atra­ti­vo adi­ci­o­nal. Se­gun­do Le­mos, em­bo­ra se­jam ati­vos to­tal­men­te di­fe­ren­tes, os fun­dos e al­guns tí­tu­los do Te­sou­ro Di­re­to têm um per­fil mui­to pa­re­ci­do do pon­to de vis­ta do in­ves­ti­dor. “São pa­péis lon­gos, pa­gam ju­ros e são cor­ri­gi­dos por ín­di­ces de in­fla­ção”, diz. Os fun­dos são mui­to mais ar­ris­ca­dos que os tí­tu­los pú­bli­cos. Nos pri­mei­ros, a ina­dim­plên­cia do lo­ca­tá­rio ze­ra o ga­nho. Nos úl­ti­mos, a ga­ran­tia é do Te­sou­ro Na­ci­o­nal. Po­rém, há uma van­ta­gem na­da des­pre­zí­vel. Os ren­di­men­tos das car­tei­ras imo­bi­liá­ri­as são isen­tos de im­pos­to de

“Os re­sul­ta­dos do se­tor ten­dem a me­lho­rar, tan­to pe­la ma­cro­e­co­no­mia quan­to pe­la di­nâ­mi­ca do mer­ca­do”

ren­da. “Com a que­da dos ju­ros”, diz Le­mos, “mais in­ves­ti­do­res que pro­cu­ram pre­ser­var seu po­der de com­pra no lon­go pra­zo com­pran­do tí­tu­los do Te­sou­ro se­rão es­ti­mu­la­dos a bus­car os fun­dos.” Não por aca­so, os es­pe­ci­a­lis­tas ava­li­am que, ain­da an­tes do fim des­te ano, o lan­ça­men­to de no­vos fun­dos e a cap­ta­ção de di­nhei­ro no­vo pe­los já exis­ten­tes de­ve­rá mo­vi­men­tar de R$ 2,5 bi­lhões a R$ 3 bi­lhões.

As pers­pec­ti­vas são bo­as, mas é pre­ci­so fi­car aten­to aos ris­cos. Além de uma even­tu­al ina­dim­plên­cia do lo­ca­tá­rio ou do au­men­to da ta­xa de va­cân­cia, es­ses pa­péis imo­bi­liá­ri­os são mui­to di­fe­ren­tes en­tre si. Uma car­tei­ra que te­nha shop­ping cen­ters ma­du­ros em gran­des cen­tros é mui­to mais se­gu­ra do que ou­tra que in­ves­te em cen­tros de com­pras re­cém-inau­gu­ra­dos em ci­da­des me­no­res, ape­sar de am­bos es­ta­rem su­jei­tos às in­cer­te­zas do va­re­jo. A es­tra­té­gia tem de ser di­fe­ren­te, por­tan­to. “No ca­so de fun­dos mais ar­ris­ca­dos, o in­ves­ti­dor de­ve ado­tar uma es­tra­té­gia ati­va, com­pran­do na bai­xa e ven­den­do na al­ta”, diz Bu­e­no, da XP. “Já no ca­so dos fun­dos com ati­vos de mais qua­li­da­de, é pos­sí­vel tra­çar es­tra­té­gi­as de lon­guís­si­mo pra­zo, man­ten­do as co­tas em seu po­der por mui­tos anos.”

GALPãO LOGíSTICO: CO­MO NO CA­SO DOS SHOP­PING CEN­TERS, REN­DI­MEN­TOS COM LOCA­çãO AVANçAM à ME­DI­DA QUE A ECO­NO­MIA REAQUECE

GUS­TA­VO BU­E­NO

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