A Vitacon, de Alexandre Frankel, conquistou São Paulo e agora prepara sua chegada em outras capitais
DEPOIS DE CONQUISTAR A MAIOR CIDADE DO PAíS COM OS SEUS APARTAMENTOS MINúSCULOS, A INCORPORADORA VITACON QUER CHEGAR A OUTRAS SETE CAPITAIS
Com um sobrenome conhecido nos meios empresariais, Alexander Lafer Frankel, de 41 anos, buscou escrever também o seu primeiro nome no mundo dos negócios. A família Lafer é famosa pela fundação da Klabin. Filho e neto de incorporadores, o jovem empresário preferiu seguir o caminho da construção e fundou a Vitacon há uma década. O que poderia ser apenas mais uma construtora se tornou algo completamente diferente. No início desta década, enquanto as principais empresas do setor buscavam lançar empreendimentos de luxo ou projetos com grande número de unidades de baixo custo que se encaixavam no Minha Casa, Minha Vida, a empresa de Frankel apostava em apartamentos minúsculos, mas funcionais. O objetivo era atender um comprador mais jovem, que prefere morar perto do trabalho e com acesso ao transporte público, em vez de famílias interessadas em viver em apartamentos amplos. Para compensar a menor área útil, os projetos da Vitacon possuem espaços comuns que estimulam a relação entre os vizinhos: coworkings, espaços de convivência, lavanderias e até carros compartilhados. A companhia já lançou quase 70 prédios respeitando esse estilo pela capital paulista.
Foi o suficiente para que os projetos ao estilo da Vitacon começassem a ser copiados pelas grandes rivais que atuam na região e por
incorporadores menores de outras partes do país. Mas, agora que o mercado absorveu o modelo de sua empresa, Frankel busca se manter alguns passos à frente, e pretende fazer o que mesmo as maiores construtoras com ações na bolsa não conseguiram. “Até o momento, só foi o aquecimento”, diz Frankel. “Agora vai começar para valer o desafio de nossas vidas.” Para dar esse salto, o empresário desenvolveu uma estratégia que permite expandir os negócios para todo o Brasil, sem cair no erro de quem tentou isso antes. “Adotamos um modelo diferente do pessoal que quebrou a cara tentando se nacionalizar”, diz.
Quando, na virada para esta década, as construtoras estavam forradas de dinheiro recém-conquistado com as suas aberturas de capital, elas passaram a comprar empresas ou montar escritórios próprios em outros estados. A estratégia deu errado. Um exemplo foi a PDG, que comprou a Agre e a Goldfarb. A companhia passou a atuar em mais de 10 estados e se tornou a maior do setor, mas entrou em recuperação judicial em 2017. As grandes incorporadoras descobriram na prática que era muito difícil replicar em construção a economia de escala da indústria. Sem os olhos do dono por perto, os custos dos canteiros de obras dispararam e, antes mesmo da crise econômica vir, elas já estavam endividadas.
Para não cair nesse erro, a Vitacon não pretende ir às compras. Frankel planeja chegar a todo o Brasil por meio de acordos com
empresas de outras regiões. A Vitacon vai criar e desenvolver projetos que serão construídos por parceiros, especialistas em atuar em suas vizinhanças. “Criamos um ‘hardware’ que inspirou muita gente pelo país inteiro e influenciou uma geração de construtores, agora desenvolvemos um ‘software’ que vai operar tudo”, diz o empresário. “E software depende de escala para ser replicado com sucesso.” Inicialmente, o plano é produzir 30 mil apartamentos em sete capitais: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Brasília, Salvador e Fortaleza. Segundo Frankel, alguns contratos estão préassinados e logo deverão ser divulgados.
O futuro da Vitacon, acredita o empresário, está, em certo momento, deixar completamente de construir os próprios projetos. A companhia apenas projetaria prédios e comercializaria os ativos das formas mais diferentes. A empresa vem buscando modelos de negócios inovadores, fazendo parcerias com fintechs e já tem uma plataforma, que promete ser o ponto de partida para essa evolução. Batizada de Housi, ela funciona como um portal para interligar o dono de um apartamento Vitacon que quer alugar e possíveis interessados. De forma desburocratizada, ela permite que o cliente feche o aluguel de um apartamento em até três minutos. A plataforma tem sido comparada como uma espécie de Netflix da moradia. Frankel espera que os clientes sejam assinantes da plataforma e escolham onde morar, por períodos que podem durar de dias a anos, de acordo com as suas necessidades. “A percepção que temos é de que o imóvel também será um serviço”, diz. Clientes da Vitacon que, por exemplo, vivem em um apartamento na Avenida Paulista e trabalham na Avenida Faria Lima já podem utilizar a academia de algum prédio próximo do seu trabalho durante o dia, utilizando a plataforma da empresa.
Essa estratégia pode contornar um obstáculo que poderia afastar alguns clientes. O jovem solteiro que compra um apartamento menor da Vitacon poderia não querer viver no mesmo tipo de produto depois de alguns anos. “Não faz sentido a pessoa tomar um financiamento de 30 anos e ficar com o seu investimento imobilizado para ter a casa própria”, afirma Frankel. “Nesse tempo, ela se casa, tem filhos, muda de emprego. Agora, ela pode comprar uma assinatura e mudar de apartamento de acordo com a fase de sua vida.”
CRESCIMENTO NO PRESENTE Mas até esse futuro no mundo dos serviços se tornar realidade, a Vitacon deve construir ainda muitos empreendimentos. Evitando buscar financiamento por meio de abertura de capital, a empresa encontrou outras formas de acessar recursos para crescer, diz o fundador. No fim de março, a incorporadora anunciou que receberia investimentos do fundo americano 7 Bridges Capital Partners para a formação de uma joint venture com investimento de R$ 500 milhões e o objetivo de construir, em até um ano, empreendimentos com valor geral de vendas ( VGV) de R$ 2 bilhões. Em apenas dois anos, a nova empresa pretende lançar R$ 10 bilhões em VGV. A título de comparação, a atual maior construtora do Brasil, a mineira MRV Engenharia, especializada em imóveis para a baixa renda, lançou projetos de R$ 6,4 bilhões em VGV, em 2018.
Em meio a tantas transformações, o que não deve mudar é o estilo moderno e pequeno dos apartamentos da Vitacon. Ao encolher unidades para até 10 m2, a empresa ajudou a modificar o perfil dos lançamentos em São Paulo, cidade que passou a lançar mais apartamentos compactos nesta década (veja quadro). “Existe a questão comportamental, com as pessoas buscando mais comodidade, simplicidade e menores custos de manutenção”, diz Rodrigo Luna, vice-presidente de habitação econômica do Secovi- SP, o sindicato de mercado imobiliário. “Além disso, houve ainda uma perda de renda durante a crise e uma baixa oferta no centro de São Paulo, que aumentou os preços da região.” Tudo isso fez da tendência de unidades menores, apesar de bem localizadas, um sucesso. Neste ano, a Vitacon já lançou um prédio na região da Avenida Faria Lima e outro no Centro de São Paulo. Esses projetos respondem por R$ 1 bilhão do R$ 1,3 bilhão previsto de VGV a ser lançado em 2019. Seria um volume bastante considerável para qualquer empresa neste momento em que o Brasil ainda engatinha para fora de sua crise econômica. E se torna ainda mais impressionante se considerarmos que ela atua em apenas uma cidade. Mas isso é algo que deve mudar rapidamente. Assim como o próprio modelo de negócios da empresa.