Transação precisa seguir algumas regras para funcionar
Negociação é compra e venda dupla. Por isso, imobiliária tem direito a receber comissão das duas partes
Segundo o especialista em direito i mobili á r i o e s óci o da DGCGT Advogados José Guilherme Siqueira Dias, o contrato de permuta é mais sofisticado e complexo do que o de compra e venda tradicional. Isso ocorre porque, na verdade, uma permuta corresponde a uma dupla compra e venda. “Podemos dizer que os proprietários são compradores e vendedores ao mesmo tempo, pois estão repassando um imóvel e adquirindo outro”, explica.
A preocupação, que em uma compra e venda simples geralmente é maior apenas de um lado, acaba sendo recíproca na permuta. Como a operação é em dobro, as duas pontas precisam fazer os exames de documentação imobiliária. “Ambos estão comprando um imóvel, e por isso têm de se acautelarem”, diz o advogado.
As trocas “taco a taco”, entre bens de mesmo valor (juridicamente chamada de permuta sem torna) não envolvem nenhuma parte do pagamento em dinheiro. Nesse caso, não há incidência de imposto de renda nem ganho de capital. Ainda assim, caso a negociação seja feita por intermédio de uma imobiliária, é necessário pagar duas comissões.
“Os dois clientes têm de desembolsar 6% do valor de cada imóvel para pagar a intermediação imobiliária”, diz Siqueira. “Por exemplo, quem está repassando um imóvel de R$ 1 milhão, paga a comissão em cima desse preço. Aquele que está vendendo o de R$ 2 milhões, paga a taxa em cima dele. Outra duplicidade é no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. As duas pontas devem pagar o
Duplicidade ITBI correspondente.
Quando a troca é feita entre imóveis de valores diferentes e o restante do pagamento ocorre em dinheiro (permuta com torna), o vendedor – aquele que repassou o imóvel mais caro – deve declarar o ganho de capital no imposto de renda.
E não são somente s os proprietários que devem se atentar. “Na crise, a permuta fica mais forte. Por esse mesmo motivo, o corretor tem de ter cuidado redobrado na hora de analisar as documentações dos clientes”, diz o CEO da Imobiliária Mirante, Luiz Carlos Kechi- chian. Segundo ele, quando o cenário econômico está instável, é comum os clientes terem execuções, apontamentos e protestos em seus nomes. “Se a imobiliária não prestar atenção, ela coloca a transação – que é dupla – em risco.”
Preços e valores. Outra curiosidade da permuta é o alto grau de subjetividade na hora de avaliar o preço dos imóveis. “Na troca de um bem por outro, tecnicamente, não existe preço, porque não haverá pagamento em dinheiro – ou essa parcela será pequena. Esse valor em si perde um pouco a relevância”, diz o advogado.
Ele exemplifica: “Eu atribuo o valor de R$ 1,5 milhão para o meu apartamento, mas não consigo vendê-lo por esse preço. Além disso, eu também quero comprar um outro imóvel que custa R$ 2 milhões, mas não tenho dinheiro em caixa. Pode ser que, por algum motivo, o vendedor do apartamento mais caro goste do meu e o aceite na permuta, sem que eu precise complementar com dinheiro. Então, os imóveis que não tinham os mesmos preços acabam valendo a mesma coisa.” Apesar do crescente número de permutas de imóveis entre pessoas físicas, a troca mais comum é aquela oferecida por incorporadoras. “Quando uma empresa quer terreno para construir um prédio, ela oferece ao proprietário unidades prontas do empreendimento, em vez de pagar em dinheiro”, diz o especialista em direito imobiliário e sócio da DGCGT Advogados José Guilherme Siqueira Dias. Segundo o advogado, é mais fácil para a incorporadora, que não precisa de caixa antes mesmo de começar a construir os apartamentos.
“Os donos de terreno também têm vantagem, porque a unidade pronta de um empreendimento vale mais do que o terreno dele”, diz o diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Luiz Fernando Moura. “É uma negociação importante para a atividade das incorporadoras, principalmente com crise econômica.”
Mas esse tipo de permuta também tem desvantagem, como a demora para receber o pagamento do terreno ou o risco de atraso das obras e da entrega das unidades prontas. “Tem que avaliar bem as obrigações, prazos e penalidades especificadas nos contratos”, diz Moura.