Aluguel como investimento
O Banco Central vem reduzindo os juros básicos da economia que, até o final do ano, devem chegar a 8% ao ano, com viés de queda. Isso por si só diminui significativamente as possibilidades de ganhos em fundos de investimento e na renda fixa.
De outro lado, a perspectiva dos analistas é de que o mercado de capitais caminhe de lado nos próximos meses, em um sobe e desce influenciado, sobretudo, pela crise política que se instalou no Brasil.
Para os investidores, a solução é buscar alternativas. Apenas manter o dinheiro parado em uma carteira de aplicações está começando a deixar de ser algo tão vantajoso como foi no passado recente.
O mercado imobiliário voltou a dar sinais de recuperação. Há um movimento crescente de pessoas interessadas em alugar um imóvel residencial, muito embora a oferta ainda esteja acima da demanda. No campo comercial observamos, igualmente, tendência de aquecimento, sobretudo em relação a salas e conjuntos comerciais.
No primeiro semestre de 2017 registramos crescimento de 9% no número de novos contratos de locação de imóveis residenciais na cidade de São Paulo, na comparação com o mesmo período do ano passado.
O tempo médio de vacância dos imóveis oferecidos para locação, que no primeiro semestre de 2016 era de 135 dias, passou para 120 dias nos seis primeiros meses deste ano, o que representa queda de 11,1%.
Na área comercial verificamos expressivo incremento de novos contratos de aluguel de salas e conjuntos comerciais, que superou o primeiro semestre de 2016 em quase 60%. Esse resultado foi impulsionado, principalmente, pela abertura de novos negócios e pela mudança de inquilinos de unidades maiores para menores, entre outros fatores.
Está havendo mais negociação entre proprietários e inquilinos, quanto a valores dos alugueis e condições contratuais, o que vem ajudando a aquecer o mercado. Isso é um dado positivo, pois representa oportunidades para ambas as partes. O momento é bom para quem deseja alugar um imóvel, e também para os proprietários que têm unidades à disposição, dadas as circunstâncias atuais da nossa economia.
O investimento em imóveis para locação não deve se pautar apenas pelo rendimento obtido com o recebimento do aluguel mensal que, a princípio, pode não parecer tão interessante se comparado a algumas aplicações financeiras.
Mas considerar apenas esse ganho é um erro, pois deve-se levar em consideração as perspectivas de valorização futura do imóvel. Ou seja, é preciso somar os valores dos alugueis durante o período de locação somado ao ganho que o proprietário terá ao vender a unidade, quando o mercado estiver em alta.
Obviamente, os proprietários se preocupam com a questão da conservação do imóvel locado, de modo que não haja riscos ao patrimônio. Isso já foi um problema num passado distante, mas há muitos anos o mercado, respaldado pela Lei do Inquilinato, de 1991, adotou mecanismos eficientes para garantir, contratualmente, que as unidades sejam devolvidas pelos inquilinos em condições iguais às que foram alugadas.
Para obter sucesso em uma operação imobiliária é preciso alguns cuidados. O planejamento, aliado a um bom assessoramento, é fundamental. Os investidores devem preferir imóveis menores, de um a dois dormitórios, situados preferencialmente em locais próximos a estações de metrô. Em relação às unidades comerciais, é necessário avaliar a vocação de cada uma delas quanto ao tipo e potencial de negócio que pode ser aberto ali.
Também é necessário determinar corretamente o valor do imóvel, em conformidade com a média do mercado, bem como adotar medidas de conservação e manutenção para atrair o interesse dos candidatos a inquilino, a fim de acelerar o fechamento do negócio. Quanto menos tempo a unidade para locação ficar desocupada, menos o proprietário terá de arcar com despesas fixas como cota de condomínio e IPTU.
O investimento em imóveis para aluguel é, como se vê, uma alternativa a ser pensada para quem deseja diversificar seus investimentos e obter uma rentabilidade interessante, bem como lucrar futuramente com uma eventual operação de venda da unidade.
Há, no momento, espaço para proprietários que desejam investir e para aqueles que desejam alugar um imóvel, mudar de casa ou apartamento, e viver uma nova história.