Um no­vo so­nho ame­ri­ca­no

O Estado de S. Paulo - - Espaço Aberto - CAR­LOS VAZ

Ocha­ma­do so­nho ame­ri­ca­no, que há dé­ca­das atrai imi­gran­tes de to­das as par­tes do mun­do e de­fi­ne o mo­do de vi­da da clas­se mé­dia ame­ri­ca­na, pas­sa por mu­dan­ças sig­ni­fi­ca­ti­vas. Ins­ti­tuí­do em 1931 pe­lo his­to­ri­a­dor Ja­mes Trus­low Adams, abri­ga ide­ais co­mo o di­rei­to à vi­da, li­ber­da­de, pro­pri­e­da­de e a bus­ca da fe­li­ci­da­de, que re­me­tem a va­lo­res en­rai­za­dos des­de 1776, na De­cla­ra­ção da In­de­pen­dên­cia dos Es­ta­dos Uni­dos.

A gran­de al­te­ra­ção que se ob­ser­va ago­ra diz res­pei­to ao item pro­pri­e­da­de, que no con­tex­to do so­nho ame­ri­ca­no se re­fe­re à con­quis­ta da ca­sa pró­pria. Es­tu­do re­cen­te da Uni­ver­si­da­de Har­vard mos­tra que 35% dos ame­ri­ca­nos ho­je vi­vem em imó­veis alu­ga­dos, não por op­ção, mas por ne­ces­si­da­de. É cres­cen­te o nú­me­ro de ame­ri­ca­nos que não têm aces­so a es­se sím­bo­lo do so­nho ame­ri­ca­no, a prin­ci­pal aqui­si­ção que a mai­o­ria das pes­so­as re­a­li­za ao lon­go da vi­da.

En­tre os da­dos mais re­ve­la­do­res, mos­tran­do que o nú­me­ro de ame­ri­ca­nos vi­ven­do em imó­veis alu­ga­dos de­ve con­ti­nu­ar au­men­tan­do, es­tá o grau de en­di­vi­da­men­to das di­fe­ren­tes ca­ma­das da po­pu­la­ção. En­tre os cha­ma­dos mil­le­ni­als, ou in­te­gran­tes da cha­ma­da ge­ra­ção Y, nas­ci­dos en­tre 1980 e 2000, o gran­de obs­tá­cu­lo é a enor­me dí­vi­da com fi­nan­ci­a­men­tos pa­ra con­cluir os es­tu­dos, que ho­je ultrapassa US$ 1,5 tri­lhão e é con­si­de­ra­da uma das prin­ci­pais bo­lhas ca­pa­zes de pro­vo­car gra­ves de­se­qui­lí­bri­os na eco­no­mia dos Es­ta­dos Uni­dos. En­tre os cha­ma­dos baby bo­o­mers, nas­ci­dos en­tre 1946 e 1964, 45% não têm eco­no­mi­as nem pers­pec­ti­va pa­ra ga­ran­tir ne­ces­si­da­des bá­si­cas da apo­sen­ta­do­ria.

O al­to en­di­vi­da­men­to dos mil­len­ni­als tor­na a com­pra de um imó­vel al­go ca­da vez mais dis­tan­te e in­cer­to pa­ra jo­vens fa­mí­li­as. O pro­ble­ma é apro­fun­da­do pe­los cus­tos de cons­tru­ção e fi­nan­ci­a­men­to re­si­den­ci­ais nos Es­ta­dos Uni­dos, que cres­cem em rit­mo ace­le­ra­do – o do­bro dos ín­di­ces mé­di­os de au­men­to dos sa­lá­ri­os. Se­gun­do a As­so­ci­a­ção Na­ci­o­nal dos Cons­tru­to­res de Imó­veis Re­si­den­ci­ais (NAHB), no fi­nal de 2018 ape­nas 56% das fa­mí­li­as ame­ri­ca­nas con­se­gui­ri­am ad­qui­rir o imó­vel pró­prio, ín­di­ce que em 2012 era de 78%.

Com as fi­nan­ças aper­ta­das, os mil­le­ni­als es­tão de­mo­ran­do mais pa­ra dei­xar a ca­sa dos pais e ain­da mais pa­ra se ca­sar e ter fi­lhos. His­to­ri­ca­men­te, nos Es­ta­dos Uni­dos, a che­ga­da de fi­lhos apres­sa a de­ci­são de ad­qui­rir um imó­vel. Mil­le­ni­als tam­bém es­tão dan­do pri­o­ri­da­de à fle­xi­bi­li­da­de e ao cres­ci­men­to pro­fis­si­o­nal. Que­rem li­ber­da­de pa­ra bus­car no­vos de­sa­fi­os e opor­tu­ni­da­des em ou­tra ci­da­de ou país, o que tor­na o imó­vel pró­prio uma ân­co­ra in­de­se­ja­da e de bai­xa li­qui­dez nes­sa fa­se da vi­da.

Es­se con­jun­to de re­a­li­da­des es­tá cau­san­do uma es­pé­cie de êxo­do de gran­des ci­da­des, on­de os imó­veis, pa­ra com­pra ou alu­guel, es­tão fo­ra do al­can­ce da mai­o­ria. O úl­ti­mo cen­so dos Es­ta­dos Uni­dos, re­a­li­za­do em 2018, mos­tra que No­va York es­tá per­den­do 277 mo­ra­do­res por dia, an­te 132 no ano an­te­ri­or. Em se­gun­do e ter­cei­ro lu­ga­res apa­re­cem Los An­ge­les e Chi­ca­go, per­den­do di­a­ri­a­men­te 201 e 161 mo­ra­do­res, res­pec­ti­va­men­te. São ci­da­des re­co­nhe­ci­da­men­te ca­ras pa­ra com­prar ou alu­gar um imó­vel.

O cen­so de 2018 tam­bém mos­tra pa­ra on­de os ame­ri­ca­nos se es­tão mu­dan­do: ci­da­des em que os cus­tos são mais aces­sí­veis, com cres­ci­men­to econô­mi­co e ge­ra­ção de em­pre­gos. A pri­mei­ra nes­se ran­king é Dal­las, no Te­xas, que es­tá re­ce­ben­do em mé­dia 212 no­vos mo­ra­do­res por dia. Não por aca­so, a ci­da­de e o Es­ta­do es­tão en­tre as eco­no­mi­as mais for­tes. O Te­xas, se fos­se um país, es­ta­ria en­tre os dez mai­o­res PIBs do mun­do, com mais de US$ 1,64 tri­lhão.

Es­se qua­dro cria uma opor­tu­ni­da­de den­tro da eco­no­mia re­al: aten­der mi­lhões de fa­mí­li­as que, ca­da vez mais, te­rão de op­tar pe­lo imó­vel alu­ga­do. A fórmula que sur­ge com for­ça é a re­for­ma de con­jun­tos ha­bi­ta­ci­o­nais bem lo­ca­li­za­dos e cons­truí­dos nas dé­ca­das de 1970 e 1980, ex­clu­si­va­men­te pa­ra alu­guel pa­ra a clas­se mé­dia tra­ba­lha­do­ra. São as cha­ma­das pro­pri­e­da­des mul­ti­fa­mi­li­a­res pa­ra a for­ça de tra­ba­lho, ou work­for­ce mul­ti­fa­mily hou­sing, tra­di­ci­o­nais nos Es­ta­dos Uni­dos. Pro­pri­e­da­des as­sim não são mais cons­truí­das por cau­sa dos cus­tos proi­bi­ti­vos e da au­sên­cia de áre­as ur­ba­nas am­plas em bo­as lo­ca­li­za­ções.

Com a de­man­da em al­ta, a com­pra e re­for­ma de con­jun­tos mul­ti­fa­mi­li­a­res exis­ten­tes, em ge­ral cons­tru­ções de até qua­tro an­da­res com 200 a 500 uni­da­des, vi­rou op­ção atra­en­te pa­ra in­ves­ti­do­res no ra­mo imo­bi­liá­rio nos Es­ta­dos Uni­dos. In­ves­tir em co­tas de fun­dos com es­sas pro­pri­e­da­des, além de am­pli­ar a ofer­ta de imó­veis mais aces­sí­veis pa­ra alu­guel, ge­ra ren­da pa­ra o in­ves­ti­dor des­de o pri­mei­ro ins­tan­te, que pas­sa a con­tar com uma es­tru­tu­ra pro­fis­si­o­nal de ges­tão. In­ves­tir nos mul­ti­fa­mi­li­a­res é uma al­ter­na­ti­va mais van­ta­jo­sa do que a sim­ples com­pra de imó­veis, su­jei­tos à des­va­lo­ri­za­ção, ge­ren­ci­a­men­to não pro­fis­si­o­nal e pos­sí­veis per­das no mo­men­to da ven­da.

Es­se qua­dro é o que es­tá le­van­do a uma re­vi­são do ve­lho so­nho ame­ri­ca­no, que aos pou­cos dei­xa de ter a com­pra da ca­sa pró­pria en­tre seus fo­cos prin­ci­pais pa­ra dar pri­o­ri­da­de a ga­nhos na qua­li­da­de de vi­da. Afi­nal, um ter­ço dos adul­tos nos Es­ta­dos Uni­dos já es­tá fo­ra do que se con­si­de­ra pa­drão: de­di­car, no má­xi­mo, 30% da ren­da fa­mi­li­ar à ha­bi­ta­ção.

Pre­ser­var o so­nho ame­ri­ca­no pas­sa a ser me­nos so­bre a com­pra da ca­sa pró­pria e ca­da vez mais so­bre a to­ma­da de de­ci­sões que ga­ran­tam es­ta­bi­li­da­de fi­nan­cei­ra no lon­go pra­zo. O aces­so à mo­ra­dia pas­sa a ser con­si­de­ra­do par­te da boa ges­tão das fi­nan­ças fa­mi­li­a­res, em que o tí­tu­lo de pro­pri­e­da­de per­de im­por­tân­cia tan­to pa­ra qu­em bus­ca mo­ra­dia aces­sí­vel qu­an­to pa­ra qu­em in­ves­te e aju­da a ga­ran­tir a ofer­ta de imó­veis que aten­dam a es­sa no­va re­a­li­da­de.

En­di­vi­da­da, a clas­se mé­dia tra­ba­lha­do­ra nos EUA tro­ca a ca­sa pró­pria pe­lo alu­guel

EM­PRE­SÁ­RIO BRA­SI­LEI­RO RADICADO NOS EUA, É CO­FUN­DA­DOR E CEO DA CONTI RE­AL ESTATE INVESTMENT­S, COM SE­DE EM DAL­LAS (TE­XAS), EM­PRE­SA ES­PE­CI­A­LI­ZA­DA EM IN­VES­TI­MEN­TOS EM CON­JUN­TOS HA­BI­TA­CI­O­NAIS MUL­TI­FA­MI­LI­A­RES, LISTADA NO ÍN­DI­CE INC5000 DAS EM­PRE­SAS PRI­VA­DAS QUE MAIS CRES­CEM NES­SE PAÍS

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