Taxa condominial só pode ser alterada em assembleia
Crise não isenta morador de mensalidade; para especialistas, síndicos devem buscar opções para evitar dívidas
Não há escapatória para quem busca riscar a taxa condominial do orçamento. Ainda que os dias sejam de pandemia, não é possível extirpar a cobrança, prevista em lei, mesmo sob a alegação de dificuldades financeiras impostas pela crise do coronavírus. Redução da cobrança ou flexibilização do pagamento de mensalidades atrasadas, todavia, podem ser apreciadas e em assembleia de moradores. Síndicos têm papel decisivo neste processo, apontam especialistas.
O Código Civil determina que condôminos são obrigados, “na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. A falta de pagamento até pode levar à penhora do imóvel.
Enquanto o aluguel parte de uma relação contratual e pode ser negociado entre locador e locatário, a taxa condominial está ligada à propriedade do imóvel, ou seja, quem o adquire assume a despesa enquanto durar a posse.
Além disso, como a mensalidade tem um caráter coletivo, já que a taxa representa um rateio entre os moradores, o não pagamento atinge os vizinhos e põe em risco a manutenção de serviços essenciais, como limpeza e segurança.
“Se todo mundo alegar (como justificativa) a pandemia, tudo para”, analisa William Ferreira, coordenador da pós-graduação de Direito Imobiliário da PUC-SP. O docente e advogado explica que os motivos individuais não podem se sobrepor às obrigações coletivas, sob o risco do próprio condomínio entrar em “lockdown”. “O condomínio tem suas responsabilidades. Esse tipo de equação é um pouco difícil, porque a conta do condomínio é tua também, no porcentual que te cabe”, lembra William.
Como os condomínios tiveram que restringir o acesso a áreas comuns, por questões de segurança dos moradores, há quem pense na possibilidade de haver redução da taxa, já que diversos itens não estão sendo utilizados, como sauna e academia. Para o professor de Direito Civil da USP Eduardo Tomasevicius Filho, contudo, essa não seria uma “justificativa razoável” e poderia colocar em risco o caixa da administração.
“Não é por que agora há uma pandemia, cujo acesso (das áreas comuns) está restrito, que o condômino não vai pagar. Quando (a área) estava livre, usando ou não, ele tinha que pagar”, defende Eduardo.
Em um cenário sem pandemia, é comum analisar a redução da mensalidade a partir da diminuição de custos de consumo de água, energia e gás, por
exemplo. Mas com tanta gente em casa essa economia acaba se distanciando da realidade.
O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São
Paulo (AABIC), Roberto Graiche, esclarece que a composição média dos gastos condominiais é de 40% a 60% de mão de obra, e de 20% a 30% de consumos e demais contratos de manutenção e materiais. Para ele, é difícil atingir economia significante “sem perda de qualidade em segurança e limpeza”.
“Vale lembrar que essas reduções já vinham sendo feitas ao longo da crise econômica e do alto índice de desemprego. Lembrando também que, com o confinamento, a tendência é que o consumo das unidades suba substancialmente, principalmente água e gás”, diz Graiche.
O síndico Eduardo de Vecchi diz que, no momento, uma redução da taxa seria “impossível”. Ele explica que seu condomínio, na Vila Ipojuca, zona oeste de São Paulo, vive uma superlotação. “A quantidade de lixo que está sendo gerada no prédio hoje é inacreditável. É crítica a sua manutenção”, diz.
Além disso, Eduardo explica que foram necessários gastos extraordinários com folha de pagamento uma vez que três funcionários precisaram ser afastados por estarem no grupo de risco para a covid-19.
No caso de falta de pagamento da taxa condominial, o melhor caminho é a assembleia, defende o professor Eduardo Tomasevicius
Filho. “É conveniente o síndico reunir as pessoas que estão nessa situação e convocar uma assembleia, porque ela é soberana.” Em conjunto, os moradores podem avaliar um plano de parcelamento, isenção de multas e até mesmo a redução do valor da mensalidade.
O professor William Ferreira lembra que qualquer corte de despesas deve acontecer sobre as verbas extraordinárias, aquelas que não são urgentes. Além disso, o docente lembra que é preciso agilidade. “Assembleia tem tempo de convocação. Demora entre 15 e 30 dias.”
NÃO É POR QUE AGORA HÁ UMA PANDEMIA, CUJO ACESSO (DAS ÁREAS COMUNS) ESTÁ RESTRITO, QUE O CONDÔMINO NÃO VAI PAGAR. QUANDO ESTAVA LIVRE, USANDO OU NÃO, ELE TINHA QUE PAGAR Eduardo Tomasevicius Filho
PROFESSOR DA USP