Urb­plan pro­to­co­la re­cu­pe­ra­ção ju­di­ci­al

Lo­te­a­do­ra, que já per­ten­ceu à fa­mí­lia Sco­pel e ao Carly­le, tem dí­vi­das que so­mam R$ 495 mi­lhões

Valor Econômico - - | EMPRESAS INDÚSTRIA - Chi­a­ra Quin­tão

A lo­te­a­do­ra Urb­plan apre­sen­tou on­tem pe­di­do de re­cu­pe­ra­ção ju­di­ci­al. Com dí­vi­das de cer­ca de R$ 495 mi­lhões e ele­va­do nú­me­ro de ações ju­di­ci­ais mo­vi­das por con­su­mi­do­res e cre­do­res de cer­ti­fi­ca­dos de re­ce­bí­veis imo­bi­liá­ri­os (CRIs), a lo­te­a­do­ra te­ve de re­cor­rer ao ajui­za­men­to pa­ra ten­tar ade­quar ati­vos e pas­si­vos. Em se­tem­bro, a Ivix Va­lue Cre­a­ti­on, de Nel­son Bas­tos, foi con­tra­ta­da pa­ra as­su­mir a gestão e re­es­tru­tu­rar a Urb­plan. Des­de 2016, a Ivix re­a­li­za­va ser­vi­ços de di­ag­nós­ti­co e ava­li­a­ção da si­tu­a­ção da lo­te­a­do­ra.

A Urb­plan — que se cha­ma­va Sco­pel até 2013 — che­gou a ser a se­gun­da mai­or lo­te­a­do­ra do país, atrás da Alpha­vil­le Ur­ba­nis­mo. Em 2007, um fun­do do Carly­le as­su­miu o con­tro­le da em­pre­sa, com a com­pra de 60%, e a fa­mí­lia Sco­pel re­du­ziu sua fa­tia pa­ra 40%. Após de­sen­ten­di­men­tos com a fa­mí­lia fun­da­do­ra, o fun­do as­su­miu in­te­gral­men­te a em­pre­sa de ur­ba­nis­mo em me­a­dos de 2013. Em 2015, o Carly­le de­ci­diu não co­lo­car mais di­nhei­ro na Urb­plan.

Em se­tem­bro, o Carly­le ven­deu a lo­te­a­do­ra pa­ra um gru­po de in­ves­ti­do­res es­tru­tu­ra­do fo­ra do Bra­sil. Se­gun­do Bas­tos, que é di­re­tor es­ta­tu­tá­rio da Urb­plan, dois só­ci­os da Ivix estão en­tre os par­ti­ci­pan­tes do gru­po: Pedro Guiz­zo e Alexandre Ru­e­las. Nem Bas­tos nem Al­ber­to Te­pe­di­no, que pre­si­de a Urb­plan, fa­zem par­te des­ses in­ves­ti­do­res.

Co­mo par­te da ope­ra­ção em que dei­xou de ter par­ti­ci­pa­ção na Urb­plan, o Carly­le fez apor­te de R$ 326 mi­lhões na lo­te­a­do­ra, por meio da trans­fe­rên­cia de ati­vos, que pos­si­bi­li­tou a com­pa­nhia re­ver­ter pa­trimô­nio lí­qui­do ne­ga­ti­vo pa­ra o va­lor po­si­ti­vo de R$ 4,9 mi­lhões. “A Urb­plan não é uma em­pre­sa que­bra­da”, diz o di­re­tor da lo­te­a­do­ra.

Des­de que a Ivix as­su­miu a gestão da lo­te­a­do­ra, as des­pe­sas ge­rais e ad­mi­nis­tra­ti­vas fo­ram re­du­zi­das pe­la me­ta­de. O nú­me­ro de pos­tos de tra­ba­lho caiu de 150 pa­ra 80, e o es­cri­tó­rio foi trans­fe­ri­do do edi­fí­cio The­ra Ber­ri­ni pa­ra an­dar de pré­dio com alu­guel me­nor do que o an­te­ri­or.

De acor­do com Bas­tos, os pro­ble­mas fi­nan­cei­ros da Urb­plan se agra­va­ram a par­tir de 2014, com o iní­cio da cri­se da eco­no­mia bra­si­lei­ra. Na­que­le mo­men­to, a co­bran­ça de in­fla­ção mais 12% ao ano no fi­nan­ci­a­men­to a cli­en­tes dei­xou de ser com­pa­tí­vel com as con­di­ções de mer­ca­do (os de­ten­to­res de CRIs da Urb­plan são re­mu­ne­ra­dos a es­sa ta­xa). Hou­ve tam­bém des­va­lo­ri­za­ção dos imó­veis. Com­bi­na­dos, os dois fa­to­res re­sul­ta­ram em dis­tra­tos e ações ju­di­ci­ais.

Em fe­ve­rei­ro, a ta­xa de ina­dim­plên­cia ul­tra­pas­sou 50% da ba­se de cli­en­tes, con­si­de­ran­do-se atra­sos mai­o­res do que 90 di­as.

No pe­di­do de re­cu­pe­ra­ção ju­di­ci­al, cons­ta tam­bém que a Urb­plan te­ve de con­cor­dar com exi­gên­cia dos cre­do­res fi­nan­cei­ros de que fos­se con­tra­ta­da uma em­pre­sa ter­cei­ri­za­da pa­ra cen­tra­li­zar a co­bran­ça de re­ce­bí­veis dos cli­en­tes por meio da emis­são de bo­le­tos men­sais. A ine­fi­ci­ên­cia da pres­ta­ção de ser­vi­ços por es­sa em­pre­sa te­ria re­sul­ta­do em per­da de mais de R$ 200 mi­lhões na car­tei­ra de re­ce­bí­veis, e não fo­ram to­ma­das me­di­das pa­ra co­bran­ça ou re­to­ma­da de imó­veis de quem es­ta­va ina­dim­plen­te há mais de 90 di­as.

As dí­vi­das com de­ten­to­res de CRIs estão dis­tri­buí­das nas clas­ses III, de cre­do­res qui­ro­gra­fá­ri­os, e V, de cre­do­res ti­tu­la­res de ali­e­na­ção fi­du­ciá­ria ou ces­são fi­du­ciá­ria de di­rei­tos cre­di­tó­ri­os.

Des­de 2016, a lo­te­a­do­ra te­ve vá­ri­os pe­di­dos de fa­lên­cia, en­tre eles o re­a­li­za­do pe­la Gaia Se­cu­ri­ti­za­do­ra. No fim de ou­tu­bro, a se­cu­ri­ti­za­do­ra apre­sen­tou pe­ti­ção com o que cha­mou de “pro­vas de in­sol­vên­cia e di­la­pi­da­ção pa­tri­mo­ni­al” da lo­te­a­do­ra. Se­gun­do a Gaia in­for­mou na pe­ti­ção, a RE Bra­sil Em­pre­en­di­men­tos — no­va em­pre­sa de lo­te­a­men­tos mon­ta­da pe­lo Carly­le — tem com­pra­do “de­ze­nas de lo­tes em em­pre­en­di­men­tos im­ple­men­ta­dos pe­la Urb­plan” e con­tra­ta­do em­pre­ga­dos da lo­te­a­do­ra.

Em sua so­li­ci­ta­ção de re­cu­pe­ra­ção ju­di­ci­al, a Urb­plan acres­cen­tou que o pe­di­do de fa­lên­cia mo­vi­do pe­la Gaia Se­cu­ri­ti­za­do­ra agra­vou sua si­tu­a­ção, com­pro­me­ten­do no­vas ven­das e pre­ju­di­can­do su­as ati­vi­da­des.

Des­de 2007, a Urb­plan lan­çou mais de 80 em­pre­en­di­men­tos em 18 Es­ta­dos. O nú­me­ro de lo­tes ven­di­dos che­gou a 45 mil, com ofer­ta de pro­du­tos pa­ra as ren­das bai­xa, mé­dia e al­ta. Se­gun­do Bas­tos, a lo­te­a­do­ra não tem obras pa­ra­li­sa­das. Há 86 lo­te­a­men­tos con­cluí­dos e ati­vos. Des­se total, três ain­da não pos­su­em ha­bi­te-se, e há pro­ble­mas com con­ces­si­o­ná­ri­as de água e es­go­to em ou­tros três.

A Urb­plan pos­sui mais de 14 mil lo­tes, in­cluin­do ati­vos em car­tei­ra, em es­to­que, os que são ob­je­tos de dis­tra­tos de­cor­ren­tes de ina­dim­plên­cia e aque­les em pro­ces­sos ju­di­ci­ais. Con­si­de­ran­do-se os cer­ca de 500 cli­en­tes que têm a in­ten­ção de re­a­li­zar os pa­ga­men­tos de­vi­dos, apro­xi­ma­da­men­te R$ 40 mi­lhões de­ve­ri­am es­tar no cai­xa da Urb­plan.

A lo­te­a­do­ra tem com­pro­mis­sos com par­cei­ros que pos­si­bi­li­tam lan­ça­men­to de Va­lor Ge­ral de Ven­das (VGV) de R$ 700 mi­lhões, com con­cen­tra­ção no Su­des­te. Não há pra­zo de­fi­ni­do pa­ra a apre­sen­ta­ção dos pro­je­tos ao mer­ca­do, mas is­so não de­ve­rá ocor­rer em me­nos de dois anos. Is­so por­que são ne­ces­sá­ri­os dois anos pa­ra ob­ten­ção de li­cen­ças pa­ra os em­pre­en­di­men­tos, e o “es­to­que vir­tu­al” de 5,5 mil lo­tes da Urb­plan exi­ge qua­tro anos pa­ra ser es­co­a­do.

Nes­se total de 5,5 mil lo­tes, fo­ram con­si­de­ra­dos 2 mil lo­tes em es­to­que e 3,5 mil de re­ce­bí­veis de uni­da­des que, pro­va­vel­men­te, se­rão dis­tra­ta­das por te­rem atra­sos su­pe­ri­o­res a 90 di­as. Os lo­tes em es­to­que so­mam cer­ca de R$ 140 mi­lhões, e aque­les cu­jos con­tra­tos ten­dem a ser res­cin­di­dos, R$ 207 mi­lhões, to­ta­li­zan­do R$ 347 mi­lhões. Com a re­du­ção da in­fla­ção e da ta­xa bá­si­ca de ju­ros, o mais ade­qua­do pas­sa a ser, na ava­li­a­ção de Bas­tos, co­brar dos cli­en­tes cor­re­ção mo­ne­tá­ria mais 6% ao ano, e se­rá ne­ces­sá­rio tam­bém re­du­zir pre­ços dos lo­tes.

A Urb­plan pre­ten­de ven­der 1500 lo­tes por ano. Uma em­pre­sa foi con­tra­ta­da pa­ra ava­li­ar a pos­si­bi­li­da­de de mu­dan­ça da mar­ca.

Em se­tem­bro de 2017, o Carly­le ven­deu a lo­te­a­do­ra pa­ra um gru­po de in­ves­ti­do­res es­tru­tu­ra­do fo­ra do país

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