Какви са шансовете за срив на имотния пазар

Жилищните пазари в глобалните градове все повече се синхронизират и едновременен спад на цените в някои от тях може да предизвика икономическа криза

Цените на жилищата се възстановиха и на много от най-големите пазари в света са близо до или над предишните си максимуми.

ППреди десетилетие световната финансова криза доведе света на ръба на икономическата имплозия (взрив чрез свиване). Причината за тази катастрофа беше сривът на 1.5-трилионния американски пазар за високорискови ипотечни облигации. С това започна пожарната продажба на активи, която заплаши да погълне световната икономика.

Възстановяване

Сега цените на жилищата се възстановиха и на много от най-големите пазари в света са близо до или над предишните си максимуми. Според Standard&Poor's американските жилища вече са с 15% поскъпи, отколкото са били при пика си през 2007 г., преди да бъдат коригирани с инфлацията. Във Великобритания, въпреки че жилищата бяха засегнати от несигурността покрай Brexit последните три години, цените се повишават с 21% от 2008 г. В Австралия, Канада и Нова Зеландия цените паднаха съвсем малко след 2009 г. и след това се разбесняха: повишиха се средно с 40% в сравнение с 2009 г.

Вълненията не са ограничени само в англосферата. В различни периоди през последното десетилетие Китай опита да обуздае дивата енергия на жилищния си пазар. Без особен успех – цените през това време се удвоиха. Политиците в редица европейски страни, по-точно Германия, Швеция и Франция, се притесняват от задълбочаването на различията на жилищния пазар. По време на последния бум цените на жилищата в градовете, които са глобални кръстопътища, нараснаха далеч повече, отколкото тези във вътрешността на страната.

В градските центрове се намират найталантливите хора, най-добрите работни места и най-предпочитаните ресторанти. Населението и работните места нарастват успоредно, докато строителството на жилища не е със същия темп. В резултат цените в Лондон са нараснали с 55% при 20% за останалата част от страната. В Германия цените в хипстърския Берлин са се удвоили в сравнение с 42% покачване на останалите места.

В каква степен тези ценности отразяват фундаментите или са спекулативни празнословия? Като показател за стой

ността The Еconomist сравнява кривата на инфлацията на цените на жилищата с други два показателя: наемите на жилища и доходите на домакинствата. Ако цените са над дългосрочното им съотношение с наемите (подобно на съотношението цена/печалба от акции) или с доходите (цените трябва да отразяват доходите, чрез които се обслужва дългът по ипотеката), това предполага, че са надценени. На национална основа нашите метрики за оценка открояват някои причини за безпокойство.

В Канада, Австралия и Нова Зеландия цените на жилищата са надценени с около 40% в сравнение с дългосрочното им съотношение с доходите. Във Великобритания цените са с 40% надценени в сравнение с наемите, но изглеждат добре спрямо доходите. В Америка обаче жилищата изглеждат справедливо оценени.

По-широкият подход би бил да се разгледат и други макроикономически променливи, които влияят върху жилищния пазар. The Economist създаде прогнозен модел за цените на жилищата, която използва оценъчни показатели, както и допълнителен набор от индикатори като БВП, безработица и достъпност до кредити, за да прогнозира инфлацията на цените на жилищата за 18 месеца напред. Когато този модел беше тестван обратно към задна дата, той се представи добре: забеляза настъпващ спад в американските цени на жилищата през 2006 г.

Какво показва моделът за 2020 г.? Предвид бодрите данни, които идват от голяма част от богатия свят, основната прогноза е инфлацията при цените на жилищата да се забави до 2.5% годишно в дузината държави, които се следят. И все пак нашият модел предполага само шанс от едно на четири за голямо намаляване на цените. Някои държави изглеждат на нездрава почва. В Австралия цените паднаха с 8% през последната година, а нашият модел предполага, че ще продължат да падат допълнително.

Говорейки за градовете

Градовете са най-голямата причина за безпокойство. При половината от 24-те града, които следи индексът, съотношението на цените към доходите е поне 50% над дългосрочните средни стойности. Това предполага, че цените трябва да падат. И ако това се случи, може да предизвика вълнообразен ефект. По наблюдения на МВФ жилищните пазари в глобалните градове все повече се синхронизират и притесненята са, че едновременен срив на цените в Пекин, Берлин, Лисабон и Лондон може да предизвика друга икономическа криза.