Силен сезон, с първи епизоди на спадове
Ръст на сделките и застой в средните цени през 2019 г.
ППазарът на жилища в София става все по-сегментиран, цените отдавна не зависят само от квартала и за тях все по-трудно се говори общо. При липсата на достатъчно детайлна официална информация обаче и „едрите“тенденции, които се очертават от наблюденията на някои от най-големите агенции, са ориентир.
Ръст при сделките
Пазарът на недвижими имоти в София изпрати поредна добра година. В имотния регистър през 2019 г. са декларирани 29 772 покупко-продажби, което е с 5.45% повече спрямо 2018 г. „Адрес“и „Явлена“отчитат 15% ръст на сключените сделки в София в сравнение с 2018 г. Bulgarian Properties също говорят за увеличение. „Имотният пазар запази стабилна динамика. Търсенето продължи да е активно, предлагането на ново жилищно строителство - също. Но всички процеси и ръстове бяха много поплавни и умерени от тези през предишните години“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Като фактори за силната година Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес“, посочва атрактивните банкови условия и значителното забавяне на растежа на цените. Те са предпоставки и за покупки на жилища за собствено ползване, и за инвестиционни сделки. Основ
но се купува за жилищни нужди. В „Явлена“отчитат 15% дял на жилищата, придобивани като инвестиция - на нивото на предишната година. Обяснението е, че нарастващото предлагане кара купувачите с подобен профил да изчакват или да търсят имоти с уникални характеристики. От „Адрес“определят дела на инвестиционните купувачи като 24% при 20% през 2018 г. През миналата година към сделки са преминали редица купувачи, които дълго са изчаквали подходящия момент. Допълнителен стимул през четвъртото тримесечие, отбелязват от Arco Real Estate, беше предстоящото покачване на данъка по придобиване на имущество от 2.5%
на 3% от цената на сделката. От началото на 2020 г. то е в сила в София.
Благодаря за ипотечния кредит
Наред с нарастващите доходи на населението – от заплати, от емигрантски трансфери или от други източници, сред причините за активния пазар изпъкват и рекордно ниските лихви по ипотечни кредити. При „Явлена“около 35-40% от сделките са с привлечени средства. При „Адрес“купувачите с кредит като брой са 55% от всички и се увеличават. „Причината са по-високите цени на имотите и желанието на купувачите за похубаво жилище в по-престижен
район, което налага да се прибегне до външно финансиране“, обяснява Гергана Тенекеджиева. А Полина Стойкова коментира, че 2018 г. е по-малко силна от 2019 г. и заради очакванията лихвените проценти да се вдигнат през втората й половина, които не се оправдаха. „Ако изчислим каква част от заплатата отива за ипотечна вноска за среден вид имот, имотите днес са по-достъпни за хората, които вземат ипотечен кредит и имат средна заплата, отколкото когато и да било през последните 12-13 години“, коментира Георги Павлов, експерт по недвижими имоти, пред Bulgaria On Air. „Ако нещо може да препъне цените на имотите в България, това е само и единствено решение на ЕЦБ да повиши лихвените равнища. Нещо, за което няма индикации“, добавя той. Председателят на НС „Недвижими имоти“Добромир Ганев допълва като фактори за активния пазар политическата стабилност, миграцията към София и нулевите лихви по депозитите, които стимулират хората да инвестират в имоти. Подтик според него е и събуждащата се инфлация
Всички обичат „ново“
Статистиката на Bulgarian Properties показва, че за пет години при сделките новото строителство почти е изместило старото. Делът му нараства от под 50% през 2014 г. на 90% през 2019 г.“Рекордно изгодното банково финансиране беше подпомогнато от инвеститорите с повече варианти на схеми за плащане – с малък процент в началото и баланс при акт 15 и 16, когато вече е възможно да се ползва банков кредит“, обяснява Полина Стойкова. „Купувачите държат това, което купуват, да е ново и в него да не е живял никой“, потвърждава Гергана Тенекеджиева. За старите жилища също има тър
сене, най-вече заради реалните квадратури. „Но ако купуват старо строителство, за хората е важно да е отремонтирано и с хубаво ново обзавеждане.“Тя отбелязва, че ремонтът прави до 20 - 25% на кв.м разлика в цената на апартаменти стара тухла при идентични параметри.
Слаб ръст при цените
„Ръстът в цените беше стигнал до нула, но в последното тримесечие на 2019 г. леко се ускори“, казва Полина Стойкова. По данни на компанията средната цена за четвъртото тримесечие е 1095 евро/кв.м при 1088 евро/кв.м през третото (ръст от 0.6%). Като цяло обаче 2019 г. завършва със средна цена, идентична с тази през 2018 г. От „Адрес“отчитат ценови ръст от 7.13% при своите сделки. От компанията правят уговорката, че покачването идва не от действително поскъпване на жилищата, а по две други линии: от засиления интерес към обзаведени и ремонтирани жилища, които са по-скъпи и от покупки на новопостроени или строящи се сгради, които са на по-високи цени от старото панелно строителство. Иначе в повечето квартали се наблюдава задържане на цените на имотите със стандартен профил, казват от „Адрес“. В „Явлена“регистрират среден ръст на цените на жилищата с 1.5% през 2019 г. От сделките им през миналата година 25% са за ново строителство.
Първи квартали със спад
Imot.bg – най-големият сайт за недвижими имоти, регистрира спад на офертните цени през 2019 г. в шест от 53 квартала. В „Медицинска академия“, „Борово“, „Лагера“, „Славия“и „Зона Б-5“той е между 2% и 5%, а в „Полигона“достига 9%. „Явлена“засича намаление на средните цени на сключени сделки в седем от 24 квартала, които следи. Спадът е между 1% и 6%. „Наблюдаваме задържане и спад на цените, като общото ни впечатление е, че този процес ще продължи да се задълбочава“, казва Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания и анализи“в „Явлена“. Той уточнява, че всеки случай е индивидуален, но като цяло средните цени на ЕПК и панелните жилища падат, докато при монолитните има ръст от около 5%. Гергана Тенекеджиева също отбелязва, че покрай завършването на нови сгради и множеството нови разрешения за строеж се очакват по-слабо търсене на панелни жилища и по-ниски цени. Санираните панели са отделна категория и към тях има интерес, уточнява тя.
Ръст в най-скъпите и найевтините райони
„Интересна тенденция е, че найголям ръст на цените бележат най-скъпите и най-евтините квартали в София. Най-скъпите заради ограниченото предлагане и големия интерес, а най-евтините - в наваксване развитието на пазара“, казва Полина Стойкова. Наблюдението се потвърждава и от данните на imot.bg. Повишението на офертните цени в „Люлин“и в „Надежда“е 4% и 5%. Толкова е и в Симеоново
и в Бояна. В центъра на София ръстът за годината е 6%, а в найскъпия район на града – „Докторски паметник“- 8%. От „Адрес“поясняват, че има покачване в зоните, към които има търсене, но новото строителство е малко. В част от източните квартали се наблюдават надценени оферти на индивидуални продавачи. В южните, където има ново строителство, например „Манастирски ливади“, сделките се
сключват на етап строеж заради по-изгодните условия и затова покачването на цените също е по-малко.
Повече квартали в полезрението
Интересът на купувачите се пренасочва към по-разнообразни квартали, които предлагат подобри цени за ново строителство, отбелязва Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Сред
най-предпочитаните квартали все още са основно южните като „Манастирски ливади“, „Кръстова вада“, „Витоша“, „Студентски град“, „Дианабад“, „Младост“. Но все повече сделки се сключват и в допреди не толкова атрактивни квартали като „Банишора“, „Надежда“, „Връбница“и „Люлин“. Очевидните им предимства са цената и инфраструктурата, добавя тя.
Купувачи между 26 и 35 години
„Пазарът на имоти остава пазар на горните 10% от населението, а в добрите години като последната – на горните 20%“, казва Георги Павлов. Като основна група купувачи през 2019 г. в София излизат хората между 26 и 35 години. Тази профил вече представлява около 39% от клиентите на „Адрес“и измества доминиращото досега поколение между 35 и 46 години. Купувачите над 55 години са едва 16% от всички в статистиката на компанията. Гергана Тенекеджиева уточнява, че това все пак са купувачите по нотариален акт. Трудно е да се прецени в каква степен те са подпомогнати от родителите си.“Действително младежите станаха основната група купувачи в София“, потвърждава и Полина Стойкова. Те купуват за собствено ползване, в повечето случаи с банково финансиране. Наблюдава се и засилено търсене на жилища от хора в страната за техните деца, които живеят в София. „Макар младите да са активните купувачи, често техните родители са водещи в процеса. Те ги подтикват да купуват, търсят им жилища, помагат със спестявания, дори идват на огледи вместо тях или да видят избора на детето си“, добавя тя. Добромир Ганев разглежда милениълите по скоро като още една група, която се активизира.
Младите хора между 26 и 35 години са от най-трудния тип купувачи, смята Гергана Тенекеджиева. „Те купуват за първи път, не са ориентирани какво искат и им е трудно да вземат решение. Колебаят се дали да купят имот в атмосфера, близка до детството им, или да изберат модерно дигитализирано жилище в затворен комплекс. Чувстват се объркани. И ако преди голяма роля при вземането на решение имаха техните родители, през последната година влиянието на по-старите поколения намалява и те трябва да решават самостоятелно“, смята тя.
Засилен интерес към двустайните жилища
„При сделките през 2019 г. двустайните жилища излизат преди тристайните“, отбелязва Младен Митов от „Явлена“. Според него това е една от съществените промени през изминалата година. Делът на двустайните жилища нараства с 12 процентни пункта за година – до 45%. Тристайните апартаменти са с дял от 34%, многостайните – 14%, а едностайните и ателиетата – 7%. „Обясненията са поне две – пазарува се за задоволяване на жилищни нужни и хората купуват според потребностите си – стая, хол и кухня“, добавя Митов. Това не означава, че се купуват по-малки жилища. При нарастващото ново строителство двустайният апартамент може да е с квадратура 90 - 100 кв.м. При старото строителство той обикновено е 60 - 75 кв. м. Още повече че според статистиката на агенцията средната големина на изтъргуваното жилище през 2018 г. и 2019 г. остава почти една и съща – около 82 кв.м.