Бумът в електронната търговия превърна складовете в много търсени

Кралят на складовете Хамид Могадан се изправя срещу шефа на Blackstone Стефан Шварцман

ВВ края на 90-те години на ХХ век роденият в Иран строителен предприемач Хамид Могадам прави залог за 5 млн. долара в Webvan, американски онлайн хранителен магазин. Залогът е пълен провал. Webvan е един от най-големите потърпевши от спукването на дотком балона. Още по-ужасен, Могадам отказва възможността да инвестира в друг онлайн стартъп за търговия, наречен Amazon, защото смята, че фокусът му върху книги е твърде тесен в сравнение с хранителните стоки. И въпреки това някои хора могат да спечелят дори когато загубят. Усещайки потенциална печалба в онлайн лудостта, фирмата AMB, на която той е съосновател, продава портфолиото си от търговски центрове и купува милиони квадратни метри складово пространство в близост до американски летища.

Да уцелиш тенденцията

„Объркахме компанията, но уцелихме тенденцията“, казва той. Компанията Prologis, която предприемачът управлява две десетилетия по-късно, е най-големият хазяин на Amazon. Могадам, който е на 63 години, вече се издига над световния складов бизнес.

Възпитаник на Университета в Станфорд, който започва да се занимава с недвижими имоти, защото никой в Америка не би го наел заради Иранската революция, Могадам изгражда кариерата си със смели залози. Когато през 2011 г. имотите все още се възстановяват от финансовата криза през 2007 - 2009 г., той води огромна битка за сливането на AMB с по-големия й съперник Prologis, който има 46 млрд. долара собствени и управлявани активи. Оттогава фирмата за инвестиции в недвижими имоти се разраства в световен мащаб. Тя има активи за 125 млрд. долара и притежава площ 1 млрд. кв. фута (90 кв. километра, или колкото Манхатън и половина).

Ръстът в онлайн търговията по време на пандемията от COVID-19 помогна на фирмата да укрепи цената на акциите си - пазарната й капитализация от 68 млрд. долара е малко под най-високата й за всички времена. Въпреки това Могадам не е единственият, който осъзнава, че скромните загуби на финансовите пазари могат да бъдат толкова добра инвестиция в електронната търговия, колкото лопатите по време на треска за злато. Най-големият мениджър на алтернативи активи в света - Blackstone, инвестира над 25 млрд. долара през изминалата

година в складове в Америка и Европа. Компанията нарича логистиката „най-добре представящата се глобална тема за инвестиции“. Задава се битка за индустриална пустош.

Трудно е да си представим шефът на Blackstone Стефан Шварцман да говори толкова ентусиазирано за лошата действителност в логистиката, колкото Могадам (чието богатство е само една малка част в сравнение с това на Шварцман). И все пак състезание между краля на складовете и барона на дяловия капитал ще си струва да се гледа. То не просто ще оформи бъдещето на електронната търговия. Ще промени и градския пейзаж.

За да разберете защо, покарайте колело по лондонския парк „Лий“, както Шумпетер направи миналия уикенд - идилия от лодки и зеленчукови градини, които се простират от покрития с графити Ийст Енд до северната част на столицата. Спрете в Ravenside Retail Park място със затворени магазини като добре познатата британска верига Mothercare и търговеца на електронни стоки Maplin. Съдбата им е да се превърнат в останки от ритейл апокалипсиса. През януари Prologis похарчи 51 млн. паунда, за да придобие мястото, точно преди COVID-19 да ускори агонията на останалите наематели. След няколко години, когато те или договорите им за наем изтекат, Prologis се надява да превърне района в многоетажен склад за фирми като Amazon. Това е част от глобална тенденция. В Америка подобни логистични хъбове се издигат от развалините на мъртви търговски центрове.

Бизнесът със складове може лесно да бъде пропуснат. Както казва един шеф в индустрията, инвеститорите гледат на него като „четири стени и покрив, който се надявате да не прокапе“. Въпреки това Могадам споделя, че е завладяващ. Той разказва, че първата задача е да решиш от коя страна на веригата за доставки искаш да бъдеш. Строителният предприемач се насочва към масовите потребителски пазари по света, вместо да служи на производителите, защото, както той казва: „Потребителите не се местят, фабриките го правят.“В резултат на това складовете му са в близост до големи градски райони, където земята е оскъдна. Това изисква търпение. На онлайн търговията в Америка й бяха необходими години, за да се наложи. Карантината ускори промяната. Преди пандемията около една пета от строежите на складове на Prologis бяха за електронни търговци, а останалата част - за други форми на логистика.

Компанията Prologis на строителния предприемач Хамид Могадам е най-големият хазяин на Amazon.

Сега процентът в полза на онлайн търговците е достигнал 40%, твърди Могадам.

Надпревара за място за съхранение

Други две предизвикателства пред проектантите на складове са осигуряване на клиентска лоялност и финансов поток. Анализаторите на фондовите пазари виждат Blackstone като заплаха номер едно. Те казват, че стратегията на фирмата за дялов капитал „купи, поправи, продай“не позволява на логистичните фирми да изградят дългосрочни взаимоотношения, които да им позволят да се местят заедно с клиентите си по света. Но силата на Blackstone не бива да бъде подценявана. Компанията притежава 850 млн. квадратни фута логистично пространство в световен мащаб. Тя разполага с 45 млрд. долара за инвестиции в имоти. Prologis казва, че има повече от 13 млрд. долара за подобна цел.

Пандемията може да направи складовия бизнес още по-атрактивен. Докато наемателите се затрудняват да си плащат наемите, лошите дългове се увеличават. Но за разлика от резкия спад отпреди десетилетие степента на използване е висока, а електронните търговци увеличават търсенията си на място, защото трябва да имат налично голямо разнообразие от стоки. „Това е най-тесният пазар на недвижими имоти, който някога съм виждал“, казва Могадам. Той вярва, че това ще сложи таван на наемите в бъдеще.

Това бъдеще вероятно ще бъде все по-близо до големите градски или крайградски региони, тъй като онлайн търговците се стремят да съкратят сроковете за доставка. Доскоро това се затрудняваше заради липсата на земя и работна ръка. Нито чиновниците, нито работниците гледат благосклонно на складовете. Пандемията може да промени това. Болестта ще освободи място в магазините и хотелите. Безработицата ще направи работата в логистиката още по-атрактивна, както Amazon наскоро показа.

Още повече че Prologis иска да излъска имиджа на индустрията. За да видите как, се върнете с колелото през парка „Лий“до сърцето на Ийст Енд, където компанията се надява да реновира четириетажен склад, построен през Викторианската ера. Целта е да бъдат съчетани складово пространство, лека промишленост, креативни индустрии, фитнес и кафенета. Той ще бъде захранван от слънчева енергия и заобиколен от зелено пространство. Преди няколко десетилетия изоставените промишлени зони станаха популярни места за живеене. Тези от бъдещето може дори да са примамливи места за работа.