Война и мир в моловете
Повечето отношения магазин - търговски център се решават с директни преговори.
Спадът в потреблението, засилването на онлайн търговията и обектите на улици и в търговски паркове едва ли ще върнат целия поток към моловете.
Възможно е в по-слаби центрове да има силен отлив от наематели.
Преговорите между мениджърите на моловете и търговците за наемните им отношения са в разгара си. Предоговарят се дължимите суми за времето, в което търговските центрове бяха затворени, и за периода на възстановяване след него. Това е и основна мярка за справяне с ефектите от корона кризата за 90% от наемодателите и 88% от наемателите в сектора, показва проучване на Colliers за България. „Създалата се ситуация засяга еднакво собствениците на търговските центрове и наемателите им. Тя изисква пълно разбиране както на нашия бизнес, така и на този на партньорите ни“, както казва Манол Гойгаджиев, генерален мениджър на Serdica Center. И двете страни на масата на преговорите страдат от спад на приходите. А от това дали ще бъде намерен баланс между интересите им зависи ще останат ли партньори за дълго и как ще изглеждат отделните молове в бъдеще.
Насрещни ветрове в моловете
Бизнесът на и във моловете страда от падащи обороти, промени в потребителското поведение, от разрастването на онлайн търговията и от конкуренцията на други ритейл формати. По-ниските приходи са факт за 76% от наемодателите и 71% от наемателите на търговски площи според проучването на Colliers от втората половина на юни. При собствениците на търговските центрове спадът варира между 10% и 30%, а при търговците между 30 и 50%. Той надхвърля 50% за една пета от представителите във всяка от категориите. Има и пазарни играчи, които успяват да задържат и дори да увеличат приходите си, но те са малцинство.
Потребителското поведение не дава особени надежди за бързо възстановяване. „Хората вече правят само планирани покупки. Знаят какво искат, често са го видели предварително в интернет, влизат, купуват и излизат. Ако преди по-малко от 35 - 40% от посетителите на магазина купуваха, сега купувачите са почти 80% (но при по-нисък брой - бел. авт.). Очаквано е, но води до спадат на оборотите“, казва Мариан Колев, председател на Българската ритейл асоциация (БРА) и собственик на магазини „Хиполенд“.
Бизнесът в моловете се подяжда и от две ненови тенденции, които здравната криза катализира. „Онлайн търговията нараства чувствително през периода на извънредно положение и продължава да се развива с побърз темп и обем от прогнозите“, отбелязват от Colliers. За 45% от търговците, анкетирани от компанията, това е мярка номер две за справяне с кризата.
Проблем се явява и нарастващата популярност на търговските паркове – сред потребителите и сред наемателите. Те останаха отворени в периода на извънредното положение и сега са търсена алтернатива за отваряне на нови магазини, отбелязват от компанията.
„Ако към очаквания ръст в онлайн продажбите добавим и спада в потреблението, то 30 - 35% от оборотите, които биха се случили в магазините в нормална ситуация, няма да ги има. Това, грубо казано, застрашава около 30% от търговските площи“, обобщава Мариан Колев.
Изкуството на преговорите
„Някъде преговорите са по-гладки. Самите наемодатели поемат инициативата: Освобождават от наема и в някаква част от сервизната такса за времето на карантината. Дават облекчения за три или шест месеца след нея“, казва председателят на БРА. Найчесто се договаря за три месеца с уговорката, че ако оборотите не са се възстановили, след като изтекат, ще се предоговаря отново. Това не е най-добрият вариант за търговците, защото ги вкарва в режим на постоянно предоговаряне. Затруднява ги и да планират - най-вече разходите за служители.
„Правим различни отстъпки в зависимост от това колко са намалели оборотите на търговците. Някои не получават. Други стигат до 50% намаление на наема за няколко месеца. А има и наемодатели, които изцяло освободиха наемателите си от наем за двата месеца на извънредното положение, като поискаха само част от таксата за услуги. Подълъг rent free период никой не е получил, казва Иван Граматиков, мениджър „Ритейл площи“в Cushman&Wakefield Forton. Компанията консултира няколко търговски центъра от страната в разговорите с наемателите.
По негова информация най-сериозното облекчение е за наематели, останали на подоходен наем (фиксиран процент от оборота) до края на годината. Но това са единични случаи с големи фирми. Той обяснява, че клаузата, свързана с подоходния наем, която присъства в почти всички договори, за съжаление на търговците работи по начин, обратен на искания от тях. Тоест те плащат минимален базов наем, но ако приходите им надвишат определено ниво, превеждат допълнително и някакъв процент от тях. Някои търговци са искали да минат на подоходен наем и при спадането на приходите им под определено ниво. „В моловете, за които отговаряме, не сме договаряли подобни отстъпки. Навсякъде работехме само с временни отстъпки от твърдия наем“, добавя Иван Граматиков.
Сред търговците има разбиране, че отстъпчивостта на собствениците на молове обективно е ограничена от факта, че са направили големи инвестиции (от порядъка на 100 - 200 млн. евро) обикновено с банково финансиране. Банките също следят предоговарянето, а дългосрочните наемни договори са вид гаранция за кредитите им. Освен това моловете не получиха подкрепа от общините – които нито са забавили, нито са опростили таксата им смет за периода, в който бяха затворени, казва Граматиков.
Да напуснеш мола
Има и търговци, които не са започнали преговори за намаляване на наема, защото са изчислили, че каквато и отстъпка да получат, нямат шансове. Сега директно или с адвокати водят преговори за напускане на мола“, казва Мариан Колев.
Процесът не е лесен, тъй като в повечето договори е регламентирано, че ако наемателят прекрати договора едностранно споразумение, към каквато политика се придържат и голяма част от моловете.
Какво ще се случва
„Търговците вероятно вече са очертали някакви планове и очакваме през следващите няколко месеца да преминат към действия. Разгарът на лятото е подходящ за това, защото търговията по принцип е слаба, а сега ще е и по-слаба заради COVID“, казва Иван Граматиков от Cushman&Wakefield Forton.
Според него големият проблем е именно какво се случва оттук нататък. И е особено важно в започващото бавно възстановяване наемателите и наемодателите да вървят ръка за ръка.
Мариан Колев прогнозира поголяма диференциация между търговските центрове. „Едни молове ще останат пълни и успешни и ще имат посетители. Търговците, които планират да намалят броя на обектите си, ще се откажат от по-необоротните.
В тях по-трудно ще намират и нови наематели, защото кризата научи търговците да четат договорите си и занапред ще са изключително предпазливи. Според него при подобно развитие, някои молове ще започнат да се изпразват. Това ще доведе до рязък спад на посетителите и загуба на мола, но и до намаляване на оборотите на останалите наематели. На тази база те ще искат по-ниски наеми, което вкарва нещата в неприятна спирала.
Иначе според проучването на Colliers 43% и от наемателите, и от наемодателите очакват приходите им да се възстановят до нивата им отпреди пандемията най-късно до края на годината. Други около 30% смятат, че това ще се случи в първата половина на 2021, останалите - през втората или не могат да преценят. Това са очаквания при условие, че няма втора вълна на коронавирус.