Войни в затворените комплекси
Пандемията усили и без това тлеещото напрежение в много ваканционни комплекси в българските курорти. То е по оста собственик на апартамент - инвеститор и/или фирма за пропърти мениджмънт. Накратко, част от чужденците не могат или не искат да плащат такса за поддръжката. Не я намират за справедлива, особено сега, когато пътуванията са ограничени и нямат възможност да ползват имотите си в България. Мнозина от тях искат да продават и пазарът е наводнен с вече използвани ваканционни апартаменти. На инвеститорите (пропърти мениджърите) се налага да поемат разхода за поддръжка и данъци, но настояват за гаранции, че ще могат да съберат таксите, за да си възстановят дадените пари. Някои от тях се оттеглят и оставят комплексите на разрухата. А въпросът с таксите е валиден за десетки хиляди апартаменти в курортите (виж карето).
И инвеститорите, и обитателите са недоволни
„В този сложен за българския бизнес и икономика момент се появява масово негативен процес в системата на управление и поддръжка на тази база... Хаосът води до анархия, спад в качеството на услугите, непрофесионални услуги на парче от субекти в сивия сектор, измами, неконтролирано настаняване, овехтяване, ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава.“Цитатът е от писмо от юни на Николай Ламбуров, член на УС на Българската инвестиционно-строителна асоциация (БИСА) и инвеститор във ваканционни комплекси в Слънчев бряг и в Св. Влас. Адресирано е до премиера и Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и в него се предлагат законодателни промени.
Чуждестранните собственици нямат говорител в страната, така че да се чуе и тяхната гледна точка. Имат обаче в Европейския парламент. Сред 29-те въпроса, изпратени до българското правителство и главния прокурор от евродепутати, членове на Групата за наблюдение на демокрацията, върховенството на закона и основните права (DRFMG) към ЕП, имаше и два, свързани с ваканционния сегмент. „Има ли планове да се регулират компаниите, които управляват имоти, в частност свързани с изнудващо високи такси, увеличавани произволно, без изискване за коректно одитирани отчети или поне изискване финансовите условия да са свързани с доставката на услуга?“е единият от тях. Другият се отнася до практиката на съдилища, които не признават правото на чуждестранните собственици да не плащат такси за управление, при положение че са били в имотите си под 30 дни годишно.
Полицията, районните прокуратури по курортите и съдилищата са задръстени от случаи, свързани с неяснотата в законите, различните типове собственост в обектите и множеството чуждестранни собственици, казват от засегнатите страни.
Съдебните решения са най-разнопосочни.
Инвеститорите: Допишете закона
Инвеститорите обясняват сегашните проблеми с неадекватната регулация. Законите в момента правят темата безкрайна и за да бъде поправена бъркотията, се налагат промени в ЗУТ, ЗЕУС, Закона за собствеността на гражданите, казва Георги Димитров, председател на УС на БИСА.
Сега държавата не регламентира отношенията в затворените комплекси, а дава свобода на страните да ги уредят помежду си чрез договор. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) отрежда специален режим за управление на общите части в жилищните комплекси от затворен тип. Той се изразява в писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на жилища („договор по чл. 2“), който следва да бъде вписан в Агенцията по вписванията и е задължителен за следващите собственици.
„След като българският законодател е допуснал жилищните комплекси от затворен тип със сезонен, ваканционен характер, той е длъжен да внесе ред в тяхното управление и ползване“, пише в анонимно становище по повод подготвяните изменения и допълнения на ЗУЕС, качено на сайта на МРРБ. Иска се договорите по чл. 2 да бъдат
Кризата в управлението и поддръжката на пространствата в затворените ваканционни комплекси води до напрежение, а на места и до разруха.
Чужденците с апартаменти отказват да плащат такси, защото ги намират за произволни и изнудващо високи.
Отношенията сега са договорни, но инвеститорите настояват държавата да внесе ред чрез промени в законодателството.
новите мениджъри. Така тръгват вътрешни войни. Поради неплащане ВиК дружеството спира водата, ЕРП-то - тока за общите части. И знакови комплекси по морето цяло лято стоят неосветени и с празни басейни.
Нещата стигат до съд. От МРРБ са категорични, че при жилищните комплекси от затворен тип не са приложими общите разпоредби на ЗУЕС. Като добавят, че много често гражданите смятат, че те следва да се прилагат, въпреки че това не им е дадено като възможност с договорите за управление.
Съдебната практика обаче не е еднозначна. Понякога съдът
приема за правилно управлението на затворените комплекси да се осъществява от общото събрание на етажната собственост, а не от инвеститора, или пък двата режима да съществуват паралелно. Затова в писмата си до МРРБ инвеститорите искат законът изрично да каже, че затворените комплекси не се управляват от общото събрание на етажната собственост, а от инвеститора на договорна основа (ако инвеститорът е декларирал желание).
Искат също в закона за собствеността, писан преди появата на затворените комплекси, да се уточни, че един негов