Защо инвеститорите остават собственици на земята
Законът предвижда особен режим за управление на ваканционните комплекси, защото дори когато са завършени, земята в тях най-често не принадлежи на собствениците на жилища, а остава за инвеститора, обясняват юристи. За разлика от жилищните блокове, при които земята исторически първо е била на държавата, собствениците на апартаменти са получавали право на строеж, а после и идеални части от нея. При ваканционните комплекси обаче основната категория купувачи са чужденци, а според конституцията те нямат право да придобиват земя в България. Известно е, че тези забрани лесно се заобикалят чрез регистриране на фирма в страната, но според инвеститори това е процедура, която затруднява купувачите.
Някои инвеститори уверяват, че поддържат собствеността на парцела, обслужващите обекти и инфраструктурата
един вид по принуда. Ако я прехвърлят само на българските собствениците на жилища, дори един чужденец да има имот, той ще е в неравностойно положение, казват те. Но им тежи да плащат данъците за земята, съоръженията и инфраструктурата, още повече сега, когато собствениците спират да плащат таксите за поддръжка. Казват и че биха прехвърлили идеалните части на тях, още повече че новата вълна купувачи на ваканционни жилища са българите. Като условие искат да им се гарантира, че дори да не притежават собственост или други вещни права в завършения комплекс, пак те ще са инвеститорите, страна по договора по чл. 2, за който настояват да стане задължителен. Което навежда на мисълта, че са предпочели да си запазят собствеността и като залог, че ще могат да управляват комплексите дългосрочно.
Таксите на раздора
Няма две мнения по въпроса, че собствениците бягат от специалния режим основно заради таксите за поддръжка. Инвеститорите обясняват, че те са функция на екстрите в комплекса – басейн, зелени площи, рецепция, охрана, чиято поддръжка изисква средства. Версията им е, че са инвестирали в тях, защото търсенето е било такова и кандидат-купувачите са ги изисквали. Преди десетина години чужденците са били с друга нагласа – да идват на море тук, да дават под наем, да има всичко, а и са били с други доходи. „Основнитe ни пазари между 2003 и 2008 г. бяха Великобритания и Ирландия, а те преживяха тежки кризи, като британската продължава. После ключов пазар стана Русия, рублата рязко девалвира“, обяснява Никола Стоянов, собственик нa Property Managent BG и инвеститор в комплекси.
Част от имотите са купувани навремето като инвестиция за отдаване под наем. Междувременно предлагането много нарасна, COVID кризата удари и те вече не носят търсената доходност. „Преценявайки, че доходът от тези имоти не е задоволителен, че не могат да идват на почивка в България, чуждестранните собственици спират да плащат и оттук започват и проблемите“, казва Никола Стоянов. Част тръгват да продават ваканционните си апартаменти. Инвеститорите разчитат на българските купувачи, които имат реноме на коректни платци. Проблемите с управлението на комплексите обаче не може да се скрият и ако купуват, българите го правят информирано, т.е., когато вече има договор за поддръжка и предварително може да се запознаят с него.
Инвеститорите предлагат как законодателно да се гарантира събирането на таксите. Сред помалко работещите варианти са глоби и изрични правомощия на инвеститора да ограничи достъпа на неизрядните платци до общите части. Друга идея е да бъде въведена солидарна отговорност на новия купувач на жилището наред със стария за неизплатените задължения.
А ти каза ли ми?
Има и друга гледна точка за високите такси. Частично те се дължат и на инвеститорски грешки още на етапа на проектирането. „Правят екстри в общите части, които не са адекватни на таргет купувачите им. Например в нискобюджетен комплекс, ориентиран към хора със средни доходи и под тях, залагат суперекстри като за луксозен комплекс. Това помага при продажбите, но рефлектира върху таксите за поддръжка впоследствие“, обяснява Добромир Ганев, председа
Национално сдружение „Недвижими имоти“
тел на НС „Недвижими имоти“. Купувачите често не се замислят за това, а и инвеститорите не ги информират.
„За мен в основата на проблема е, че навремето, когато купувачите са подписвали предварителния договор за покупко-продажба, не им е бил предоставян и договорът за поддръжка. Те го виждат впоследствие, при свършен факт, и нямат полезен ход, ако условията не са им по джоба, не са им приятни или не съвпадат с представите им“, казва Добромир Ганев. Затова според него е ключово при покупката да се изисква и представя и договор за поддръжка с всички атрибути - какво включва тя, размер
на таксите, начин на плащане. „Има много възможности да се злоупотребява, а когато влезеш в това взаимоотношение, трудно можеш да излезеш от него“, коментира той.
Публично е, а вече не е и тайна, че „имаме едно преоразмеряване на разходите за поддръжка на общите части в комплексите. На много места се вземат в пъти повече пари от реалната издръжка на територията, която трябва да се обгрижва“, както казва Румен Драганов от Института за анализи и прогнози в туризма. Инвеститорите често злоупотребяват. Раздуват разходи, начисляват високи такси, без да могат да докажат, че са адекватни и справедливи. При толкова много затворени комплекси (700 само в община Несебър) собствениците имат база за сравнение и тези неща не остават незабелязани.
Управлението като бизнес
Инвеститорите обясняват нивата на таксите и с това, че чрез договорите предлагат бизнес услуга и върху нея се начисляват ДДС и данък печалба. „Когато дейността се извършва при режима на етажна собственост или от отделни лица, подобни задължения няма. Това позволява по-ниски такси, но дейността попада в сивия сектор“, пише в едно от становищата.
По тази логика може да бъдат обвинени и съсобствениците в жилищните блокове, предпочели да се самоуправляват с общи събрания, вместо да наемат фирма за упправление, но тяхното право не се оспорва.
Ако бизнесът с управлението и поддръжката на хотелските комплекси е на светло, само от община Несебър бюджетът би печелил 10.4 млн. евро годишно, пише в становището на инвеститора Николай Ламбуров. Това е само ДДС върху очакваните приходи от 52 млн. евро, изчислява той. Сметките се базират на това, че в общината има близо 70 000 чужденци, които са собственици на ваканционни апартаменти с площ около 4 млн. кв.м. Крайната сума се получава при цена за поддръжка около 13 евро без ДДС на кв.м и ако тези такси бъдат събрани. При тези нива годишната такса поддръжка за апартамент от 50 кв.м е 650 евро.
Посочените 52 млн. евро са ориентир за параметрите на потенциалния бизнес по поддръжката и управлението на ваканционните комплекси, който виждат инвеститорите. Правят уговорката, че повечето пари са за заплати и осигуровки. Биха предпочели да го управляват те. В предложенията си искат законодателят да им гарантира, че дори да нямат собственост или вещни права в комплексите, пак ще са страната по договорите по чл. 2, за които предлагат да бъдат задължителни.
„Някои инвеститори априори са превърнали в бизнес поддръжката на имота. Което не е добре, когато тя е по-скъпа от реалността. И когато фирмата не е избрана от собствениците на жилища на свободния пазар с конкурс. Сега коя да е фирмата казва инвеститорът. Тя обикновено е на сина му и той така си е осигурил пожизнен доход. В случая е монополист, налага императивна цена и не оставя право на купувачите на избор. Няма как да стане“, коментира Румен Драганов.
Според него, има и други възможни подходи към поддръжката. „Трябва да се стъпи на Закона за кооперациите и да се даде възможност всеки от кооператорите да участва, с каквото може – едни с пари, други с труд. Така и по-ясно ще се следи какви пари влизат и какви се изразходват.“
Казано в резюме, в отговор
на кризата при управлението на ваканционните комплекси от затворен тип инвеститорите предлагат действия в посока затягане на съществуващия правен режим – задължителни договори по закон, задължително сключени с тях, и такси, от които няма мърдане. Този подход едва ли ще се хареса на собствениците и едва ли ще доведе до разцвет на ваканционните комплекси. Положително е обаче, че повдигат въпроса, защото проблемът с управлението и поддръжката за затворените комплекси от ваканционен тип е голям и изисква решение.
Coca-Cola Company
PepsiCo