Новата конституция на София

Действащият градоустройствен план на столицата доведе до ново строителство на места без улици и високо застрояване близо до Витоша

Действащият градоустройствен план на София доведе до ново строителство на места без улици, високо застрояване близо до „Витоша“и много други проблеми.

За да ги реши, сега общинското „Софияплан“подготвя заданието за нов общ устройствен план.

Основните промени могат да бъдат нови параметри на застрояване, реалистична преценка за възможностите на общината, забрана за строителство в квартали, в които няма условия.

„Компромис с паркирането при новото строителство няма да правя. Няма ли места за паркиране, няма да има ново строителство.“Това заяви през 2008 г. тогавашният главен архитект на София Петър Диков при обсъждането на общия устройствен план на града. Колко малко е знаела или искала да направи за по-доброто развитие на града тогавашната управа е очевидно по резултата 12 години по-късно - един презастроен на места, претрупан с коли и, меко казано, непривлекателен на вид град.

Общият устройствен план е конституцията на един град. Той определя какво и как е възможно да се случи в рамките на града, както и какво категорично не е. Сега София е напът да изработи нова такава, защото наследената от Диков отдавна вече не върши работа, ако някога изобщо е вършела. Само за пример: когато се приемаше миналият план, главният архитект

обеща на „Младост“строителна забрана за 2 години, за да успокои протестите срещу огромното количество планирано ново строителство. Така той си изми ръцете и прехвърли проблема на следващите.

Подготовката за новия ОУП тече вече три години, в които екипът на общинското дружество „Софияплан“(преди „Софпроект“) организира срещи с експерти, събира досега липсващи данни, анализира проблемите на града и се опитва да предложи решения. Сега и технологията е много по-различна - на този етап вече е създадена подредена база данни, която е свързана с различни ГИС софтуери, като освен това има и все повече партньорства за обмен на данни.

Целта е през есента да бъдат публикувани предложенията на „Софияплан“за промени в ОУП. След това ще започнат и дискусиите по тях. След съгласуване с различни институции очакванията са новият план да бъде гласуван от общинския съвет в средата на 2024 г. Обикновено един такъв план служи за срок от 15 години, но в закона се казва, че може да се прилага, докато отговаря на нуждите на града.

По-малко строителство

В момента се завършват анализите, които ще покажат как найефективно може да се промени градската среда към по-добро: основните идеи са за промяна на зоните за строителство, на параметрите на застрояване плюс ефективен контрол на прилежащото озеленяване - все неща, които бяха заложени и в предишния план, но твърде небрежно спазвани от общината.

„Необходимостта от актуализацията на ОУП се дължи на твърде многото примери за лошо качество на пространството, каквото е презастрояването, както и на трудности в осъществяването на действащия план. На практика няма почти никакви изградени нови паркове, а израждането на различни видове инфраструктура се бави“, обяснява за „Капитал“изпълнителният директор на „Софияплан“арх. Любо Георгиев.

Като за начало в бъдеще общината трябва много по-активно да координира собствените си дейности и инвестиции, тези, които имат допир с частни такива, както и дори самите частни намерения и действия. Това е важно, защото в София огромната част от инвестициите са именно частни и те до голяма степен определят качествата на средата.

Опитът на квартали като „Витоша“, „Кръстова вада“или „Манастирски ливади-изток“например показва, че не трябва да се позволява строителство там, където липсва базисна инфраструктура. Досегашният подход на общината да изисква от строителите да правят улици и да ги даряват, за да могат сградите им да бъдат включени към градската мрежа, би трябвало да се случва, след като цялата друга прилежаща инфраструктура в квартала е изградена или поне планирана.

Ако все пак някой инвеститор много държи да строи на определено място и това не би имало негативни ефекти, би трябвало да покрие и допълнителните разходи, които появата на нова сграда би имала за обществото. В момента общината на практика няма толкова средства, за да изгради пътища, канал, ток, детска градина, да осигури озеленяване и т.н. за всички места, на които действащият ОУП позволява строителство.

Край на спонтанните „нови квартали“

Това е един от основните проблеми със стария план. Той позволява наистина много строителство - на някои места многократно повече от предвиденото в помалките извадки от градоустройствените планове, които конкретизират устройството и застрояването на всеки имот.

Това са подробните устройствени планове (ПУП).

„В случаите, които сме анализирали, като например „Манастирски ливади-изток, ПУП предвижда по-малко застрояване, докато ОУП е по-дашен и позволява повече. И тъй като по закон ОУП е по-мощен от ПУП, то всеки частник има право да поиска да се приложи повисокият таван на застрояване за неговия имот“, разказва изпълнителният директор на „Софияплан“. Така главният план - ОУП, позволява строителство, за което обаче не е предвидена достатъчно инфраструктура в ПУП, тъй като той не е изменен, за да е в синхрон с него.

Ако действащият ОУП продължи да действа, ще се образуват много квартали, подобни на „Манастирски ливади“, защото голяма част от териториите, на които би могло да се случи това ново строителство, са именно такива, на които няма никаква инфраструктура. Такива са още „Кръстова вада“, „Малинова долина“и др. - все по южната дъга на Околовръстното.

София на две скорости

Мисли се и за пренасочване на частния интерес към запустялата сега северна София чрез осигуряването на повече публични функции, по-добри връзки през линиите и стимул на инвестициите. Стратегическият документ „Визия за София“предвижда баланс между двете части на столицата в социално и икономическо отношение. В момента липсата на такъв се дължи на силната концентрация на частни инвестиции на юг, която се обуславя както исторически, така и практически: с липсата на удобен градски транспорт, наличие на детски градини и училища.

Всъщност и сега изоставените терени там са с добри параметри на застрояване - попадат в т.нар СМФ зона, която позволява високо строителство до 75 м. Това обаче явно не е достатъчно, защото към момента инвестициите на север от жп линиите са минимални.

Затова и единият начин за по-атрактивна северна част, над който мислят в „Софияплан“, е привличането на инвестиции и търсене на партньорства в районите „Нови Искър“, „Панчарево“и „Кремиковци“за възможно образуване на логистични центрове и индустриални производства. А те са подходящи за това поради добрата им инфраструктурна обезпеченост и многото свободни площи. В „Панчарево“например могат да се развиват балнеоложки услуги и СПА центрове или пък да се изграждат иновативни производствени зони.

Толкова хора стигат

В същото време по-скоро няма да се планират изцяло нови квартали, които да позволяват нови възможности по примера на виенския „умен“квартал „Асперн“. Макар и София да има подобен опит в миналото, когато е

Сред многото неща, които разглеждаме в нашите анализи, е и крайният резултат от замисъла на ОУП, тоест какво сме искали и какво сме получили в крайна сметка. И къде се е счупила веригата. арх. Любо Георгиев, изпълнителен директор на „Софияплан“ Ако сегашният общ устройствен план в София продължи да действа, ще има жилища за още 1 млн. души.

създала кварталите „Яворов“и „Разсадника“, през следващите години вероятно ще стои далеч от подобни идеи. „Рано е да кажем такива неща в конкретика, но аз по-скоро съм скептичен, че ще се планират изцяло нови квартали. От една страна, защото в нашите изследвания, като например анализа на максималното натоварване на жилищната сфера, откриваме, че в София има достатъчно жилища и трябва да се фокусираме върху обновяване, а не върху ново строителство“, казва арх. Любо Георгиев.

Другата причина е, че не се очаква София да расте откъм население. „Имаме вече достатъчно сгради, а нови хора почти липсват“, отбелязва той. Анализът на максималното натоварване на жилищната сфера, направен от „Софияплан“, показва, че ще има жилища за още 1 млн. души, докато реалистичната прогноза на НСИ показва още около 150 хил. нови жители до 2050 г. Затова и един от изводите е, че инвестициите в жилища трябва да бъдат пренасочени от изграждане на нови квартали към обновяване на съществуващия сграден фонд или неговата подмяна.

Повече зелено

Другият основен проблем пред новия ОУП са малкото зелени площи на фона на многото сгради. Тук грешката не е в действащия план - звучи изненадващо, но той предвижда големи зелени площи, които дори са планирани в мрежа. Причината да са останали само на хартия е трудната реализация. „Изкупуването на всички частни земи, предвидени за озеленяване, е вероятно непосилна задача за общинския бюджет“, обяснява изпълнителният директор на „Софияплан“.

Затова и общинското дружество започва да търси съвместно с външни изследователски структури алтернативи за реализацията на парковете, които не минават непременно през отчуждаване. Това са подходи, които отчитат както интереса на собствениците на земя, така и обществения интерес за качествена среда. Тук има нужда от нови финансови модели. Те могат да включват използването на имотите с много нисък процент застрояване, частно финансиране за облагородяване на земята, строителство на паркова инфраструктура и т.н.

В сегашния ОУП дори има силни ограничения за ново строителство около „Парк Витоша“, но проблемът е, че не се спазват. Новият план обаче има за цел да ограничи строежите не само в тази буферна зона, но и в цялата подвитошка яка. „Отново параметрите на ОУП са твърде дашни и това позволява изникването на кооперации на места, където дори няма канал. Смятам, че условията, при които трябва да се позволява ново строителство, трябва да са комплексни и да отразяват възможността на средата да понесе замислената инвестиция“, казва арх. Георгиев.

Озеленяването в имотите също е проблем. Според Георгиев параметрите на застрояване в момента правят така, че зеленината да бъде изстискана до минимум, ако въобще я има. „Практикуват се всякакви хитрини, за да се декларира изпълнено озеленяване, а то на практика да липсва. Общината и ДНСК също така не се възползват от даденото право по

закон за проверки на съответствие с проекта до 5 години след акт 16. И много хора - инвеститори и обитатели, се възползват от това и премахват дори и малкото растителност в задния двор на новата им кооперация. Защото предпочитат да има място за колата, вместо да виждат дърво“, казва той.