Водата – отново в банята
Централната минерална баня има историческата основа за „воден“център на София
Където е текло, пак трябва да тече. В случая става дума за водата в Централната минерална баня в София. “За нас нямаше никакво съмнение, че водата трябва да се върне в сградата, защото сградата е монумент точно на това”, казва арх. Мая Шопова, един от двамата ръководители на екипа от 15 души на “Софийски терми”, чийто проект за реконструкция на знаковата сграда в центъра на София събра най-много точки в конкурса за концепции на общинското дружество “Софияплан”, приключил през ноември. При все свободата участниците да предложат каквато искат функция на сградата и другите два участника - японско-българското обединение Kengo Kuma & Associates и сдружението „Историческа баня“, също предвидиха североизточната част на банята да се върне към минералното си минало. В югозападната сега се намира Регионалният исторически музей на София.
Идеята е на базата на концепциите да бъде подготвен архитектурен конкурс. „София план“си даде месец, за да събере коментари от граждани. Очаква се през февруари дружеството съвместно с главния архитект арх. Здравко Здравков да внесе доклад, който да включва подробен и ясен план за бъдещето на сградата, съставен на базата на трите концепции. Окончателното решение ще вземе Столичният общински съвет. Веднъж задвижена процедурата, финални резултати се очакват след тричетири години.
Между наследството и ресурса
Софийската баня е построена в началото на XX век като монумент на движението за хигиена, последвало множество епидемии. В същото време е служела за хигиенни цели и балнеолечение. “Между тези две функции и сега се създават колизии – някои хора приемат банята само като монумент и смятат, че трябва да се запази историческата същност. Други възприемат водата като ресурс и виждат бъдеще за къпането в тази сграда. Ние се опитахме да намерим баланс между водата и сградата, като ги разглеждаме и като ресурс, и като наследство”, обяснява арх. Мая Шопова.
“Концепцията ни не предвижда хигиенна баня. Хигиенното къпане днес се случва основно вкъщи. Според нас днес трябва да се приложат съвременната
нужда и съвременна връзка на човека с водата – за здраве, рекреация, културен и социален живот. Това гарантира и успеха на начинанието от бизнес гледна точка”, добавя икономистът в екипа Стилиян Гребеничарски.
Рестарт след 30 години на пауза
Културата на къпане е устойчива и много древна – на поне 7000 години, обяснява арх. Слава Савова, другият ръководител на екипа. През годините тя се трансформира и е свързана с впечатляващи инфраструктури - от баните в антична Сердика, през хамамите, които също са част от историята на София, до Централната баня. При това традицията хората да имат достъп до минерална вода за къпане и за лечение е непрекъсната – последният хамам, пред банята, е разрушен едва след като тя е завършена. Покрай икономическата, социалната и политическата криза през 90-те години на миналия век обаче традицията прекъсва. За държавата е трудно да поддържа обществените минерални бани. Те се амортизират и западат и постепенно една по една са затворени. Остава само възможността да се налива минерална вода от чешмите.
Смятаме, че софийският пазар е на етап, в който се нуждае от подобно място, добавя Стилиян Гребеничарски. Въпреки че в града има минерални води, предлагането на спа процедури на фона на броя на населението е доста по-ниско в сравнение с всяка област в страната. София е и областта с най-младо население и доходите са с една трета по-високи от средните за страната. С отварянето на високоплатени работни места се оформи премиум пазарна ниша от хора, отворени за потребление на качествени услуги, свързани с уелнес и свободно време. Мястото има
Централната минерална баня има историческата основа за „воден“център на София.
Общината събра три концепции за сградата и района около нея. Решение за реконструкцията трябва да вземе Столичният общински съвет.
Проектът, оценен с най-много точки, е ориентиран към различни типове посетители, предвижда СПА и басейни за релакс и балнеопроцедури.
>Напомни ми предварителното проучване на градската среда за моста на 11-а улица във Вашингтон, по което работих като стажант в OMA, Ню Йорк. Реката Анакостия е физическа граница между общности с различни социални статуси, икономически възможности, достъп до добро образование. От полза ми бяха обработването на тези данни и анализът им в процеса на работа.
> След като завърших магистратура в MIT, останах година и половина да преподавам там. Имах два курса съвместно с други професори, които ме вдъхновиха за този проект. В единия студентите трябваше да направят дизайн на плувни басейни и сауни за YMCA Community Center в Кони Айлънд, Ню Йорк. Другият беше за манастир в Мароко, построен през 50-те години и бързо изоставен. Той нямаше голяма архитектурна стойност, но имаше нематериална културна стойност. Студентите трябваше да изберат кое от двете или и двете да запазят и имаше много преценки за стойност за наследство. Освен това съм работила и по проекти за урбанистични пространства. Завършваме материал за Atlantic Theatre в Кипър. Правих стаж в Москва, където развивахме план за облагородяване на пространство в центъра на града.
всичко необходимо, за да е успешен термален център – минерална вода с различни свойства и локация в историческия център в София. Имаме и найголемия актив, за да е успешен бизнес планът – автентичност, историческа стойност, дух, традиция, добавя той.
Триликата история
Разглеждаме банята и водата като материално и нематериално наследство. Идеята не е да върнем сградата във вида при създаването , за който и нямаме достатъчно пълна информация, а да бакалавър по архитектура Mackintosh School of Architecture, Глазгоу магистър по архитектура, MIT, САЩ запазим различните пластове на бурната история, документирана в нея, обяснява Мая Шопова. През годините минералната баня е претърпяла множество интервенции, пострадала е от бомбардировките, има големи промени в музейната част. Сега не е ясно кое точно е автентичното в нея, казва Слава Савова.
И тъй като помещенията са запазени по различен начин, стратегията им включва три различни подхода. При подхода “изявена резервация” моменти от фотоархива на сградата се използват в един обновен интериор. Този метод е приложен най-вече в мъжкия басейн, който наскоро е реставриран, за да стане част от хранилищата на музея. От оригиналния интериор там е запазена само геометрията – куполите, настилките и парапетите на балконите. Тук връщането към миналото по-скоро е спекулативно – виждат растера на белите плочки на фабрика “Изида” например и го използват като опорна точка. Но не се опитват да ги пресъздадат напълно, тъй като нямат
Има предпоставки да събудим силен инвестиционен интерес, казва Гребеничарски. В бизнес плана, разработен за конкурса, са търсили всевъзможни начини да използват пространството ефективно и да генерират приходи. Концепцията им цели банята да е максимално достъпна за множество целеви групи. Основната са работещи хора, които искат да отпочинат след работа или нямат възможност да пътуват през уикенда. Особено се разчита на семействата с деца. Целева група са и търсещите балнеолечение, каквото за града сега се предлага Капацитетът на банята е 263 потребители едновременно, от които 130 в басейните. Бизнес планът и разчетите са правени при по-ниска натовареност – около 40% в делнични дни и около 60% през уикендите. В тях е развита и структура от мерки, която да съответства на сегашната или бъдещи пандемични обстановки. Включени са повече индивидуални пространства, вани, възможност за реорганизация на пространство и за електронно проследяване на натовареността на различните пространства и услуги с цел да се регулира заетостта. Приходи са заложени и от продукти, свързани със софийски терми. Предложението е да се работи с млади творци и училища по изкуствата, които да получават 15% от прихода от продажба.
По изчисления на екипа, ако тази концепция се реализира, инвестицията може да се върне за 10.5 години. Заложили са около 11-11.5% вътрешна норма на възвращаемост, и оперативната печалба около 20% от приходите.