Къде да инвестирам в имот
Северните райони на София се очертават като добър избор за хора, които търсят доходност от отдаване под наем
Северните райони на София се очертават като добър избор за хора, които търсят доходност от отдаване под наем.
Апартаментите в най-скъпите квартали на града продължават да поскъпват с темп над средния.
„Обеля“и „Дружба“покриват и двата критерия — и цените нарастват, и доходността от наем е висока.
ННай-скъпите квартали на София, както е известно, са Докторски паметник (и източната част на центъра), „Лозенец“и „Иван Вазов“. С времето стойността на имотите в тях нараства. Това ги прави атрактивни за хора, които инвестират с цел доходност от поскъпване на имота и печалба при евентуална продажба след време. Наемите в тези квартали също вървят нагоре, но, съпоставени с цените на апартаментите, те са незначителни. И макар средната годишна доходност от имоти в центъра, „Лозенец“&“Иван Вазов“, а също и в „Кръстова вада“&“Хладилника“, измерена в евро, да е най-висока, съпоставена с цената на имотите, тя не е толкова добра.
Най-евтини са имотите в софийския северозапад. „Връбница“, „Обеля“, „Люлин“обаче се оказват добрият избор за хора с buy to let инвестиционна стратегия. Тоест за онези, които купуват апартамент с цел дългосрочно да го отдават под наем. Цените в тях са сравнително ниски, но наемите не са много под нивата на по-скъпите квартали. Съотношението на цената към очаквания (среден) наем е благоприятно и гарантира повисока доходност, измерена като съотношение цена/наем и по-бърза възвращаемост на инвестицията“, обясняват от платформата ocenime.bg на база на своите данни.
„Това са две различни стратегии за различни цели, хоризонти и бюджети. И в двата случая обаче доходността от имот е доста над депозит в банка или алтернативни активи със сходно ниво на риск“, казват те.
„Връбница“, „Обеля“и „Надежда“
Най-висока е очакваната доходност от апартамент във „Връбница“(6%), „Обеля“(5.79%) и „Надежда“(5.73%), сочат данните на ocenime.bg за годината от 1 май 2020 до 30 април 2021 г. Доходността е изчислена, като средният дванадесетмесечен наем на кв.м е съпоставен със средната цена на кв.м за съответния квартал.
От платформата правят две уговорки: За цени на сделките те приемат цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено финалната цена, достигната при договарянето, да е под обявената и реалната доходност да е по-ниска от цитираната. В тази посока работи и обстоятелството, че в анализа не е взето предвид потенциалното време, в което апартаментът няма да има наематели, а в момента наемният пазар е труден.
В повечето квартали на София през този период наемите запазват нивата си или падат, докато цените за продажба почти навсякъде се увеличават. „Връбница“е изключение и по двете линии — с 13% спад на цените на кв.м и 25% ръст на наемите. И двата показателя са
рекордни за София за последните дванадесет месеца.
Струва си да се отбележи, че „Връбница“е малък квартал и апартаментите, отдадени под наем там, са най-малко в цяла София. На дъното на класацията по наемни сделки са също северната част на центъра и „Княжево“.
„Връбница“, център-север и „Бъкстон“&“Павлово“са единствените квартали в София, в които офертните цени на кв.м през последните дванадесет месеца намаляват. И отново „Връб
ница“, а също източната част на центъра, „Кръстова вада“& „Хладилника“са районите, в които наемите се покачват найчувствително.
„Студентски град“и „Дървеница“
„Студентски град“& „Дървеница“също имат добра очаквана доходност от 5.74%, при все че последните дванадесет месеца и цените, и наемите в тях са без съществени промени, а броят отдадени апартаменти под наем (2580 сделки) е най-високият в София след южната част на центъра (2729). С висока наемна активност са също „Младост“(2033) и „Хиподрума“(2018).
В повечето квартали на София наемите запазват нивата си или падат, докато цените за продажба почти навсякъде се увеличават.
Добрата доходност се дължи на факта, че „Студентски град“& „Дървеница“са от относително евтините за покупка (средна цена 1099 евро), докато наемите са над средните за града (5.25 eвро на кв.м при диапазон 4.415.73 евро на кв.м) заради близостта на университетите, която води до-по голямо търсене.
За намиране на наемател — между 42 и 86 дни
Апартаментите в тези квартали обаче се отдават под наем побавно в сравнение с други
те райони в града — средно за 86 дни. Това е най-дългият период в София, съпоставим само с този на имотите в „Бояна“, „Драгалевци“и „Симеоново“.
„Това навява на мисълта, че тези жилища не са целогодишно заети. Тоест числото за доходност може да е надценено. Анализът приема, че апартаментите ще бъдат отдадени за 12 месеца, а това невинаги е така“, казват от ocenime.bg.
Най-бързо се отдават под наем апартаментите във „Връбница“(42 дни), „Западен парк“(49 дни) и „Люлин“(52 дни). Но и средният наем в тези квартали е от по-ниските.
Възвращаемост от наеми — от 17 до 48 години
Възвращаемостта от инвестицията в имот от наеми за повечето квартали на София е между 17 и 21 години. Най-бързо се възвръща тя (под 20 години) във „Връбница“, „Студентски град“&“Дървеница“, „Дружба“, „Младост“, „Люлин“и „Обеля“.
При вложение в скъп квартал срокът е доста по-дълъг — 39 години за „Изток“, „Изгрев“и „Дианабад“, 40 години за източната част на центъра и цели 48 години за „Лозенец“и „Иван Вазов“.
„Обеля“поскъпва с темпа на Докторски паметник
През последните дванадесет месеца в София стойността на имотите се покачва най-много в „Хиподрума“— 17%, „Дружба“— 14%, „Гео Милев“& “Редута“— 12%, „Обеля“— 11%, и източната част на центъра (Докторски паметник) също 11%.
„Хиподрума“, „Гео Милев“& „Редута“очевидно са квартали, предпочитани за живеене, с множество апартаменти, отдадени под наем. Цените в тях са в средния сегмент (1161 евро на кв.м за „Гео Милев“& „Редута“)
и високата част на средния сегмент (1301 евро на кв.м за „Хиподрума“). Наемите стагнират или леко спадат.
Дали тези имоти са подходящи за инвеститори, разчитащи на поскъпване на имота във времето е трудно да се каже. „Период от една година може и да не е показателен. Този поглед върху покачването на стойността на имота е ретроспективен и няма гаранция, че в бъдеще тенденциите ще продължат. Важен фактор за развитието занапред е наличието на парцели за застро
яване“, обясняват от ocenime.bg.
На този фон като привлекателно място за инвестиция се очертават „Обеля“и „Дружба“. В тези квартали цените се покачват, а съотношението цена/наем все още е от най-добрите. Очакваната доходност за „Обеля“е 5.79%, а за „Дружба“— 5.48%.
В „Дружба“и наемите са сравнително високи, може би заради бизнес сградите по „Цариградско шосе“. А времето за продажба на имотите в този квартал (59 дни) е едно от найниските, което говори за силно търсене за покупка в района.
Иначе при скъпите квартали увеличението на стойността на имота (т.нар. Appreciation) е най-високо в център-изток (Докторски паметник) — 11%. В „Лозенец“и „Иван Вазов“също е над средното за София — цели 8%.
Но при следващата най-скъпа група квартали — „Изток“, „Изгрев“& „Дианабад“, то е едва 2%. „Това ги прави не толкова привлекателни за инвестиция, поне в процентно изражение. Но, доколкото това са от найскъпите райони, печалбата от инвестицията може да бъде найголяма в абсолютна стойност“, казват от ocenime.bg.
Между 54 и 99 дни за продажба
Най-бързо се продават имотите в „Младост“, „Борово“и „Гоце Делчев“(средно 54 дни), центърсевер (57 дни) и „Дружба“(59 дни). Скъпите райони са от найбавните за сделка — „Лозенец“и „Иван Вазов“(99 дни), „Бояна“, „Симеоново“и „Драгалевци“(92 дни), център-юг (98), център-запад (94).
Има и други фактори, които влияят върху времето на продажба, което в случая е изчислено като разлика между първото появяване на обявата и свалянето й от сайтовете, уточняват от ocenime.bg. При новото строителство например обявите стоят по-дълго, тъй като с една се продават повече от един апартамент (например втори и трети типов етап), а и се публикуват още докато сградата е на етап идеен проект и/или строеж. От значение е и цената на конкретния имот — скъпите имоти обикновено се продават по-бавно.
Още за пазара на имоти може да прочетете в специалното издание „Капитал Дом“в библиотеката на capital.bg