Как се строи частна офис сграда
Въпросът с правителствения комплекс в случая не е само в цената, но и в същественото разминаване на пазарните практики с тези при държавното строителство, най-вече по отношение на условията, при които се отпускат финансови средства, и начина, по който се изразходват.
#1 В частния бизнес е норма за проектирането инвеститорът да изпрати запитвания за оферти към поне три компании.
Разликите в офертите може да са и два пъти и при мащабни проекти така може да се спестят значителни средства, каза арх. Димитър Полянов. При избора на архитект освен цената е важeн и опитът точно в дадената сфера, защото има много тънкости, които трябва да бъдат предвидени, добави и Таня Косева-Бошова. Запитани от „Капитал“, мениджърите на архитектурните студиа „Планинг“, „А и А архитекти“и „Иво Петров архитекти“казаха, че не са получавали запитвания за този проект.
#2 С банките се работи по друг начин.
Търговските банки не отпускат финансиране за частни проекти, преди да има влязло в сила разрешение за строеж и договор за строителство. Обикновено, освен че искат инвеститорът да притежава земята, която се води обезпечение за кредита, настояват и за процент самоучастие — от порядъка на 10%. Разглеждат проектите изключително консервативно. Искат количествено-стойностни сметки в детайл и ги проверяват, за да са сигурни, че цените не са завишени от инвеститора. Плащат само за свършена работа, доказана с протокол и фактура и удостоверена от експерт или фирма, назначени от банката за мониторинг на кредита. Почти не превеждат аванси, но ако го правят, искат да бъдат покрити от процента самоучастие.
#3 Авансовите плащания не надхвърлят 20%. Правят се срещу банкова гаранция.
Инвеститорите в частния сектор също правят авансови плащания. Например, ако строителят е поставил подобно условие, за да даде съответната цена. Авансите обикновено са 10%, по изключение 20%, а финансово здравите строителни фирми работят без такива. Приспадат се пропорционално от всички останали плащания, обяснява Димитър Полянов.
Авансът се гарантира с безусловна и неотменима банкова гаранция, която с приспадането му намалява. Инвеститорите приемат гаранции само от реномирани международни банки. „Поне аз не съм чувал в частния сектор да има застраховки“, добавя той. Аванси на етап, в който няма проект, са нелогични, доколкото строителят не знае какво трябва да купи. А и разходите в строителството обикновено се правят равномерно в продължение на целия проект.
#4 Строител се избира чрез тръжна процедура и след като има технически проект.
Като правило инвеститорите изпращат запитвания за оферти сред различни строителни фирми с релевантен опит. Обикновено това се прави на етапа между входирането на документите за строително разрешение и неговото издаване. По това време вече има технически проект, т.е. достатъчно конкретика за строежа, може да се предположи кога ще може да се започне, а това позволява да се получат по-прецизни и точни оферти.
#5 Частните инвеститори като правило не възлагат проектиране и строителство с един договор.
„Подобна практика носи голяма несигурност и гарантира недобър резултат. Въпреки че инвеститорът обикновено представя максимално детайлно задание на фирмите, при липсата на разработен технически проект е възможно да направи пропуски. Обикновено това се установява в процеса на изпълнение и води след себе си до допълнителни разходи“, казва Димитър Полянов. И добавя още няколко причини: Когато няма проектиране, офертите не са детайлни и не може да се сравняват позиция по позиция. За да гарантират печалбата си, оферентите залагат резерви в цената и тя се повишава. А и на пазара няма проектантска фирма, която да е еднакво добра и в проектирането, и в строителството. Подобен начин на възлагане предполага превъзлагане на голяма част от дейностите, а това се случва през някакъв маржин, добавя той.
#6 Частните инвеститори работят детайлно, за да не влизат в преразход.
Първо възлагат проектирането на сградата на проектантска фирма и след като имат готов технически проект, разработен в детайл и спецификация, минават към строителството. Така получават по-точни и конкретни оферти по проекта.
Голяма част не възлагат цялата сграда на една фирма, а вадят отделни работни пакети от нея — фасада, асансьори, ВиК и др., и възлагат директно на изпълнител, казва арх. Полянов.
„Хубаво е да има главен изпълнител, който да менажира целия процес. Но ние винаги искаме да номинираме подизпълнителите му — да можем да посочим фирма, защото смятаме, че е най-добрата, или защото сме договорили най-добри цени“, казва Таня Косева-Бошова. Главният изпълнител контролира процеса и носи отговорност и затова получава процент (примерно 4%) от размера на договора на инвеститора с подизпълнителя.