Голямата кризисна офис експлозия
Предлагането на нови офиси в София нарасна с нови 100 хил. кв.м през април юни 2021
Изграждането на офис площи е нещо, което обяснимо отнема време и, веднъж започнато, трудно се спира. Затова и когато пандемията удари, София с множеството си започнати и планирани офис проекти генерира обясними страхове от свръхпредлагане. Дистанционната работа допълнително скупчи облаци над този пазар. Инвеститорите с по-напреднали офис проекти побързаха да ги завършат и междувременно ги надграждаха, така че да са актуални в новата реалност. През второто тримесечие на 2021 г. на пазара в София залпово излязоха плодовете на тези усилия — девет нови офис сгради, пуснати в експлоатация между април и юни.
Това съвпадна с период на събуждане на активността на компаниите — офисни наематели, и допълнително я подтикна. Новодошлите компании в България не са много, но сградите от постковид поколение дадоха възможност на вече присъстващите да вдигнат офис стандарта си — да се преместят в по-добри сгради, да съберат екипите си на една локация и тя да е по-добра. Но анализите на четири водещи консултантски компании на българския пазар показват, че макар и засилена, сегашната офис активност, изглежда, не е достатъчна — на фона на голямото предлагане делът на свободните офис площи достига върхове. Засега това поохлажда и желанието да се строят нови. По информация на консултантите офертните наемни цени на този етап успяват да останат без промяна. Зад гладката фасада обаче нерядко се крият стръмни отстъпки при преговорите
Предлагането на нови офиси в София нарасна с нови 100 хил. кв.м през април — юни 2021 г.
Ефектът са повече свободни площи и по-активен пазар заради миграция към новите проекти.
Офертните нива на наемите се задържат, с преговори се постигат отстъпки. Доходността намалява.
и всичко това прави софийския офис пазар все по-ценово сегментиран. Възстановяването засега е крехко и погледите са вперени в ефектите от новата ковид вълна и рисковете от още локдауни или забавяне на завръщането на служителите на работните им места.
Предлагането:
Още 100 хил. кв.м офиси
Предлагането на офис площи в София нараства с впечатляващите около 100 хил. кв.м (91–122.6 хил. кв.м по данни на различни консултанти) през второто тримесечие на 2021 г. От деветте нови сгради с акт 16 най-големите са: Balkan Business Center, Park Lane Office Center, NV Tower, Garitage Park Building D. Новите проекти са по „Цариградско шосе“, бул. „Г. М. Димитров“, в района на „Бизнес парк София“и квартал „Хладилника“.
Проектите, получили разрешително за ползване, са три пъти повече в сравнение с първото тримесечие на годината, казват от МВL. От Avalant определят обема новопостроени офис площи като „исторически висок“. А от Colliers, чийто анализ е за полугодието, обявяват 4% ръст през него в сравнение с предишното.
Така пазарът на офис площи клас А и клас В в София в края на юни се оценява на 2.19 – 2.34 млн. кв.м по данни за различните консултанти. Оценката на Colliers е за 2.503 млн. кв.м, но тя включва и офис площите клас С. От Avalant са изчислили, че от общото число 1.994 млн. кв.м са спекулативни офис площи — строени специално за отдаване под наем. Това прави около 91%. Останалите 9% са офиси за собствено ползване.
Търсенето:
Силна наемна активност
Консултантите са единодушни, че има ръст при новонаетите
За 32% от площите в сградите, влезли в експлоатация през второто тримесечие, вече са подписани наемни договори.
площи през третото тримесечие, макар данните им да са доста различни.
Според Cushman&Wakefield Forton наетите площи са 53.592 кв.м, което надхвърля средната усвояемост за последните пет години с 33%. От Colliers коментират, че брутно наетите площи през първото полугодие са 70.33 хил. кв.м, което е с 6% по-високо в сравнение със същия период на 2019 г.
Avalant оценява новонаетите офис площи през второто тримесечие на 44.7 хил. кв.м — почти двойно в сравнение с предходното тримесечие, когато сделките са били за 20.8 хил. кв.м. С общ обем новонаети площи 65.5 хил. кв.м първото полугодие на 2021 г. по техни данни доста се доближава до периода 2017 – 2019 г.
Макар да дават най-нисък обем наемни сделки за тримесечието — 28 хил. кв.м, от MBL потвърждават, че процесът се ускорява — през първото тримесечие сделките са били за 22 хил. кв.м, а през последното на 2020 г. — едва 15 хил. кв.м.
„Завишената наемна активност през последната половин година на пазара на офис площи в София е само начален етап на възстановяване и тепърва очакваме да достигне нивата отпреди пандемията“, казват от MBL, но предупреждават и че се наблюдава известна несигурност сред ползвателите на офис площи за техните дългосрочни планове, което води до забавяне в процеса на планиране и вземане на решения.
Клиентите: Не толкова нови, а местещи се
Вече са подписани наемни договори за 32% от площите в новопостроените сгради по данни на Avalant. Това изглежда като успех на фона на стагниращия пазар през последната година. Но все пак скромен успех, ако ще се сравнява с по-силните години. Означава и че за да бъдат усвоени новите офис площи, ще се изисква време.
Една трета от всички договори за наем за нови площи, подписани в последното тримесечие, са били за сгради, получили акт 16 в периода април — юни, като консултантите наблюдават тенденция на релокация на компаниите от клас B към клас A офиси. От Avalant обясняват това с нуждата на работодателите да привлекат обратно служителите с по-добра среда. „От друга страна, повечето компании планират да намалят офис пространството си. Така дори разходът им на кв.м да се увеличи, месечният разход се запазва относително същият, а в замяна те получават по
висококачествен продукт“, смятат от компанията.
Анализът на типовете наемни договори на Colliers сочи, че едва 4% от от брутно наетите площи са от нови за пазара компании. През първото полугодие 39% са релокации, а 37% — подновяване на договори. 10% идват от наемане на площи на етап строеж, 10% от експанзия на вече присъстващи фирми. Няма и особени изненади при основните сектори, които движат търсенето — IT и аутсорсинг — 73%, професионални услуги — 11%, и търговия — 8%.
Нетно наетите площи през тримесечието са в диапазона 25.7 – 26.4 хил. кв.м по данни на различните консултанти. Показателят „нетна абсорбция“показва с колко кв.м расте или намалява обемът на наетите площи на пазара. „Частично това е благодарение на завършването на нови проекти с голям дял на предварително наетите площи“, коментират от Cushman&Wakefield Forton.
Свободните площи: Близо до рекорд
Делът на свободните офис площи от пазара на площи, отдавани под наем, през тримесечието нараства до 14 – 19% в различните анализи, основно заради значителния обем нови сгради на пазара, както обясняват консултантите. Според МВL ръстът спрямо предходното тримесечие е с почти четири пункта и сегашните 15.3% са най-високата точка за този показател от 2015 г. насам. По техни данни свободните офис площи се увеличават с около 83 хил. кв.м за тримесечието.
От Avalant, които дават найвисок процент вакантни площи (18.95% — с четири пункта повече от предишното тримесечие) обясняват, че под „свободни“разбират площи, за които може
През първото полугодие разликата между офертната и договорната цена нараства, като това зависи от локацията, сградата и етапа, на който се намира.
и да има наемен договор, но все още физически ползвателят не се е нанесъл. Отчитат се от момента, в който сградата влиза в експлоатация и взима акт 16. Физически свободните площи те оценяват на 377.9 хил. кв.м, от които 65% клас А и 35% клас Б, като очакват спад в следващите тримесечия, когато в новите си офиси ще се нанесат по-голямата част от компаниите с вече подписан договор. „Пазарите с най-нисък процент физически свободни офис площи са център и широк център“, добавят от Avalant.
От друга страна, ограниченият обем офис сгради в проект е вероятно да запази нивата на вакантните площи около сегашните“, коментират от C&W Forton. Те отчитат 14.3% свободни площи, с пункт и половина повече спрямо предходното тримесечие.
Строителството:
Без големи нови проекти
Активно предлаганите площи под наем са 557 хил. кв.м по данни на MBL и 503.5 хил. кв.м по оценка на Avalant. Това включва площи за преотдаване, свободни площи в съществуващи сгради, както и площи в сгради в строеж, които ще бъдат завършени до края на септември 2022 г. От тях 73% са клас А, а 27% — клас Б, според данните на Avalant.
Намалява общата квадратура на проектите в процес на активно изграждане, като според различните консултанти тя е в диапазона 212.2 – 311.3 хил. кв.м. От MBL очакват нови 95 хил. кв.м да бъдат завършени до края на годината. От Avalant отбелязват, че през второто тримесечие е започнало строителството само на две офис сгради в София с общо 19 хил. кв.м, но те са за собствени нужни, т.е. няма да увеличат пазара, но ще го лишат от два големи наемателя.
Наемите:
Задържане на нивата
Средните офертни наемни нива на практика остават непроменени, но пазарът става все по-сегментиран. „През първото полугодие разликата между офертната и договорната цена нараства, като това зависи от локацията, сградата и етапа, на който се намира“, казват от Colliers.
Отстъпките при преговорите зависят най-вече от дела на свободните площи в района и търсенето там. „Наемодателите в пазари с по-висок процент свободни площи, но по-нисък обем търсене се принуждават да подписват сделки на сравнително по-ниски нива от цитираните в първа оферта. Обратно, проектите отличници в пазари с по-слаба конкуренция и засилен интерес от страна на наемателите (това са предимно имиджови проекти, разположени на комуникативни локации с достъп до метростанция) успяват да спечелят най-престижните компании на местния пазар за свои наематели при условия, близки до предложените при първоначална оферта“, обясняват от Avalant.
Отстъпките дават отражение върху стабилизацията на пазара и намаляват доходността до 7.5% през втората четвърт, което е с 25 процентни пункта пониско в сравнение с началото на 2021 г., по данни на C&W Forton.
Avalant определят офертните нива при клас А сградите в диапазон 11 – 14 евро на кв.м, а на сградите клас B — 6 – 11 евро на кв.м. Forton слагат горната граница на 15 евро на кв.м за центъра и 12 – 14 евро на кв.м за бизнес сградите покрай основните софийски булеварди. От Colliers определят за офиси клас А 14 евро на кв.м за идеален център, 12.5 евро на кв.м за широк център и 12 евро на кв.м за периферните зони.
„Напрежението върху наемните нива както за клас А, така и за клас Б офис проекти се очаква да продължи вследствие на големия обем модерни площи в предлагане“, казват от MBL. Прогнозата им е, че сградите на атрактивни локации, където е съсредоточено търсенето, ще задържат сравнително по-високи офертни нива, докато проекти във второстепенни райони ще поемат по-голям натиск.