„Тринити“утроява ритейл парковете си
„Тринити кепитъл“, което преди две години купи най-големия търговски парк в България - софийският Jumbo Plaza, продължава да инвестира в ритейл паркове. В средата на 2021 г. дружеството с мажоритарен акционер Тенчо Шиков спечели на търг на Министерството на отбраната терен за първия си собствен проект - ритейл парк в Хасково. В края на януари 2022 г. стана собственик на 80% от открития неотдавна Retail Park Yambol.
Тенчо Шиков държи половината от дяловете във фармацевтичната компания „Ромфарм компани“, която през няколко дружества е и най-големият собственик на земеделска земя в България. През „Тринити кепитъл“той осъществява личните си инвестиции в имоти. По информация от Търговския регистър те са за поне 16.5 млн. лева. Проектите му засега са свързани само с ритейл паркове и с преустройство на сграда на ул. „Женева“в София за собствен офис.
Дружеството влезе на пазара с летящ старт със сделката за Jumbo Plaza през април 2020 г., когато сегментът се оценяваше като все още недоразвит в България и с потенциал за растеж. Пандемията допълнително „вдигна акциите“на ритейл парковете сред наемателите - те не бяха затворени при първия локдаун, а и потребителите ги смятаха за по-безопасни за пазаруване в условията на ковид.
Най-бързо развиващият се формат
За последните две години ритейл парковете са най-бързо развиващият се търговски формат в България по оценка на Colliers. В края на 2021 г. действащи в страната са 25 с обща отдаваема площ 237 хил. кв.м. В момента са планирани нови 140 хил. кв.м. За година свободните площи са се увеличили от 7% на 12%.“Със завършването на всички планирани проекти някои от регионалните градове ще достигнат точката на насищане. Затова инвеститорите трябва да бъдат внимателни, когато идентифицират районите с потенциал“, казват консултантите.
Поскъпването на строителните материали вероятно ще забави някои от проектите за ритейл паркове и ще повиши себестойността им. Инвеститорите обаче едва ли ще могат да компенсират с ръст на наемните цени, които конкуренцията натиска надолу. Спад също не се очаква и по-скоро те ще останат на сегашните си нива - 6-10 евро на кв.м по данни на Colliers, като има и сървиз такси - по 1-1.5 евро на кв.м. Всичко това обещава сериозна борба за надмощие в този търговски формат.
„Вярвам, че ритейл парковете са бъдещето на търговията в малките градове“, казва изпълнителният директор на „Тринити кепитъл“Стоян Колев. Той е съсобственик с Георги Валентинов Георгиев (който от пет месеца е председател на СОС) в дружеството „Джи Ай Ес пропърти“- миноритарен съдружник в „Тринити“с 39%. По информация от Търговския регистър Тенчо Шиков, който има 61%, е кредитирал дружеството с 11.5 млн. лева през 2019 г. Срещу това през май 2021 г. той получава една привилегирована акция клас Б на същата емисионна стойност и номинал 1 лев. През януари тази година капиталът на „Тринити кепитъл“е увеличен с още 4.95 млн. лева, срещу което Шиков придобива нови 10 акции клас Б.
Най-големият собственик на земеделска земя активно се насочи към инвестиции в търговски площи.
Компанията на Тенчо Шиков вече притежава софийски и ямболски ритейл парк и ще строи в Хасково.
Някои регионални градове наближават точката на насищане с ритейл паркове, казват от Colliers.
Jumbo Plaza продължава да расте
„Знаете, финализирахме сделката за парка по време на първите ограничителни мерки. В началото бяхме притеснени от промяната в потребителското търсене, но сега равносметката определено е положителна“, казва Стоян Колев.
За последните две години в Jumbo Plaza са построени и въведени в експлоатация нови 5.5 хил. кв.м търговски площи, а броят на наемателите нараства от 15 на 20. В момента се проектират и изграждат магазини Sinsay, Теоdor, English Home, сграда с магазини и помещения за услуги - аптека, 1 minute, зоомагазин, обект на „Матраци TED“и др.
В развитие е и food court зона. След като и този проект бъде завършен в средата на 2022 г., общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м. Когато сегашните собственици го купуват, тя е била 21 хил. кв.м, а останалите 8 хил. са били на етап проектно равнище по ин
формация на Колев.
Наемите са на средни нива 7-10 евро на кв.м, а доходността е около 10%, казва той. Последният публичен финансов отчет на Би Ди Си - оперативното дружество на „Джъмбо ритейл парк“, е от 2020 г. и финансовият му резултат е нула. „Ръстът на приходите от наеми сега е чувствителен заради новите наематели, но и инвестициите ни в строителство са големи“, обяснява мениджърът.
Сделка с Retail Park Yambol
В началото на февруари „Тринити кепитъл“купува 80% от открития през ноември 2020 г. Retail Park Yambol. „Този ритейл парк се превърна в еталон, който да следват и останалите областни градове. Има много добър микс от брандове, намира се на достъпна локация и е с много добро техническо изпълнение - по-луксозен е, отколкото се предполага за ритейл парк“, казва Стоян Колев. В допълнение към сегашния микс новите собственици планират да бъдат открити магазин Pepco, магазин за детски дрехи и да изградят зона за бързо хранене.
„Ритейл паркът беше продаден по-малко от две години след пускането му в експлоатация, но той беше много оптимизиран проект. За да се изгради такъв сега, са необходими с 40% повече средства“, казва Никола Филипов, управляващ партньор в Innovo Investment и финансов консултант на Retail Park Yambol.
По негова информация дотук общата инвестиция в парка е около 14 млн. лева. На първия етап в 10 хил. кв.м са вложени 11.5 млн. лева. От тях 9.33 млн. лева са кредит от ОББ, Фонда за устойчиво градско развитие и ОП „Региони в растеж“. На втората фаза са построени още 2 хил. кв.м, като инвестицията е надхвърлила 1.6 млн. лева, от които 1.17 млн. лева заемно финансиране, а останалото - собствени средства.
„При сделката заемът остана както е структуриран, лихвите и условията по него - също. Една от причините подготовката й да отнеме почти шест месеца е, че трябваше да се чака одобрение от централата на ОББ в Белгия заради различните обезпечения“, казва Филипов.
Той обяснява и как е определена цената: „Тринити кепитъл“направиха оценка на „Ритейл парк Ямбол“- компанията зад проекта. От тази сума беше извадена стойността на лихвоносния дълг и добавен кешът. Така се получава стойността, която досегашните собственици ще получат за своите 80%“, казва Никола Филипов.
По неофициални данни оценката е 8.5 млн. евро, а досегашните собственици ще получат около 4 млн. евро. Те запазват дела си от 20%.
Инвеститор и строител на „Трейд център Ямбол“са две сливенски фамилии - на инвеститора в недвижими имоти Димитър Гочев и на фамилията Къчеви - производители на метални конструкции и дограма.
Бъдещият ритейл парк в Хасково
Ритейл парк с няколко собственика се очертава в Хасково на територията на бившите военни поделения. Там върху 35 дка ще бъде създадена търговска зона с 14.5 хил. кв.м застроена площ и 450 паркинг места. „Това ще е градски пълномащабен ритейл парк с три инвеститора“, обяснява Стоян Колев. По класификацията на Colliers е на границата между „традиционен“и „голям“.
Теренът е на кръстовището на основния булевард на града - „Г. С. Раковски“и ул. „Дунав“. Общината е поела ангажимент да изгради там кръгово движение. Локацията е на 5 минути пеш от центъра и на 15 мин. с автомобил за население 110 хил. души, което включва и околните селища. На пътя е на интензивния поток към Димитровград и свързва Хасково с международния път Е80.
Министерството на отбраната е разделило терена на четири части по 12 дка. Lidl купуват ъгловия парцел. Там ще отворят втория си магазин за града, който според местните медии ще е от най-големия им формат.
На търг през юли „Тринити кепитъл“придобиват съседния парцел от 11.712 дка, който е с лице към „Г. С. Раковски“, за 2.755 млн. лева. През декември парцелът е апортиран в новоучреденото дружество „Ритейл парк Хасково“. Проектът за парка вече е готов. Той предвижда 12 наемателя върху 6300 кв.м застроена площ от секторите мода, обувки, спортни стоки, аптека, дрогерия, бързо хранене, услуги. Ще има и food court.
Инвеститорите планират идните седмици да входират документите, необходими за
разрешително за строеж, и да завършат парка в края на ноември, ако проблемите с доставките и цените в строителството не забавят нещата. Очаква се „Тринити кепитъл“да инвестира в проекта над 6 млн. евро, включващи и стойността на терена. За проектите им обикновено търсената схема е 30% собствено, 70% привлечено кредитиране, обясни Колев.
Третият парцел е придобит от местен предприемач, който също ще прави магазин за хранителни стоки, но висок клас, и ще привлече за наемател верига стоки за дома.
В Хасково е в ход и друг проект за ритейл парк - на „Видеолукс холдинг“- собствениците на „Технополис“и „Практикер“. Той ще е на пътя между Хасково и Димитровград, срещу бирената фабрика на „Каменица“. Освен това на изходите за Харманли и за Димитровград в града има райони с Big Box магазини. В ролята на мол е универсалният магазин „Ташкент“в центъра.
А после накъде
„Пазарът е почти залят, като различни инвеститори строят паркове между 2000 и 2400 кв.м. Според нас в повечето областни градове ще има по два ритейл парка - не само в Ямбол и Хасково, но и в Добрич, Силистра, Русе. Виждаме потенциал в София, Варна и Бургас, но на тези пазари се влиза много трудно“, казва Стоян Колев. Очакванията са, че с времето за брандовете ще стане по-рентабилно да оперират с една голяма извънградска локация, отколкото с няколко. Така че прогнозите са за концентрация на бизнеса в определени ритейл паркове и за развитие повече чрез големи придобивания, отколкото през дивелъпмънт. Накратко - от „Тринити“смятат да купуват и други паркове.
Colliers: За последните две години ритейл парковете са най-бързо развиващият се търговски формат в България.