Войната и имотите
Седмица след началото на войната в Украйна нейното развитие и икономическите й последици са непредсказуеми. Още по-малко може да се каже със сигурност как катаклизмите ще отекнат на пазара на недвижими имоти в България, който обикновено реагира отложено във времето.
Очертават се обаче някои неблагоприятни хипотези. Очаква се големите инвестиционни сделки да бъдат отложени. Строителните материали, чиито цени и бездруго хвърчат нагоре, да поскъпнат още - оттам и себестойността на новото строителство да се вдигне. Сделките на зелено да станат особено рискови, тези с банкови кредити - непредсказуеми, а покупките с инвестиционна цел - по-малко смислени, казват различни експерти, попитани от „Капитал“.
Що се отнася до въпроса накъде ще вървят цените, Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания“в „Явлена“, казва: „Може би ще продължат да растат и през тази година, макар и не с темповете на миналата, и ще достигнат плато. Но освен ако не търси жилище за живеене, купувачът трябва много добре да си помисли дали има смисъл да купува на тези цени и в тази ситуация.“
Казано в резюме, преобладаващите очаквания са непредвидимостта да потисне пазара на недвижими имоти в страната.
Изчакване с големите инвестиционни сделки
„В краткосрочен план очаквам да се създадат затруднения от гледна точка на големите инвестиционни сделки с имоти, тъй като вследствие на войната политическият риск в България е повишен“, казва Георги Павлов, изпълнителен директор на „Реалто груп“. „В дългосрочен план обаче това, което наблюдаваме след всяко сътресение в Русия, е, че оттам започват да изтичат повече капитали. Така че очаквам след време повече руснаци да инвестират в имоти в България.“Интересно е и какво ще стане и с някои по-големи имоти с руска собственост, каза той, без да конкретизира кои има предвид.
„Очакваме ефект на задържане при по-големите инвестиционни сделки с чуждестранни инвеститори, особено тези с институционален капитал. Това е заради повишения политически риск и риска с енергоносителите - ценови и дали ще ги има. Капиталът като правило търси сигурност и предвидимост, а цялата Югоизточна Европа сега е несигурна. В същото време местният капитал ще продължи да е активен и да се възползва от възможностите“, коментира Явор Костов, управляващ партньор на C&W Forton. Според него все пак започнатите сделки с първокласни активи ще бъдат завършени въпреки ситуацията.
„Достатъчно е да кажеш „руски газ“и темата за ефекта върху икономиката придобива ужасяващ характер. Ясно е, че предстои криза, а в България кризите обикновено продължават по-дълго, отколкото в други държави. Всички са в изчаквателна позиция. Ние по принцип сме консервативен инвеститор, но предположението ми е, че и другите инвеститори ще започнат да гледат на нещата консервативно“, казва Лъчезар Пенкин, изпълнителен директор на „Лендмарк“.
Ново поскъпване на стоманата и дървесината
„Стоманата, която ползваме в строителството, идва основно от Украйна, дървесината - от Русия. Освен това сме изключително зависими от газта, защото повечето заводи, които произвеждат строителни материали, работят с газ. Така че очакваме да поскъпне самият строителен продукт“, казва Николай Чомаковски, изпълнителен директор на „Пи Ес Ес строителство“. Всичко това идва в допълнение към досегашния скок на цените на строителните материали в резултат от ковид.
В края на 2021 г. Чомаковски очакваше проблемите с поскъпването на суровините да минат на заден план и основно предизвикателство за строителите да стане осигуряването на работна ръка. Сега е ясно, че в първата част перспективата не е благоприятна, а що се отнася до работниците - тепърва ще се разбере.
На пазара на недвижима собственост се очаква застой, бурна активност при AirBnB.
Политическият риск ще направи чуждестранните инвеститори сдържани към големи сделки.
Неизвестността хвърля сянка върху покупките на зелено, с кредит и с инвестиционна цел.
Покупките на зелено още по-рискови
„В тази ситуация да се купува на зелено, без да има яснота дали сградата ще бъде завършена, дали ще има изобщо строителни материали за това и какъв ще е пазарът след две-три години, не е разумна инвестиция според мен“, казва Стойне Василев, създател на сайта за лични финанси SmartMoney.bg и председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти.
„На зелено изобщо не бих посъветвал да се купува, защото при това поскъпване на строителните материали - със 100% желязото и с 80% дървесината, не е сигурно дали ще получат завършен апартамент след две-три
години“, казва и Младен Митов.
При сделките на зелено в последните седмици на пазара и без това е напрегнато. Притиснати от поскъпването на строителството, предприемачи започнаха да вдигат цените си по предварителни договори. Купувачите се оказаха неподготвени за това.
Повечето строителни предприемачи напоследък се опитват с договорите да регламентират възможности цената на зелено да бъде индексирана и ако купувачът не успее да поеме поскъпването, те да изкупят имота му обратно. Председателят на НС „Недвижими имоти“Добромир Ганев набляга на факта, че сделките на зелено по принцип са рискови и потребителите трябва да внимават какви договори подписват с инвеститорите.
Предприемачите по-бавни, банките по-консервативни
„Все още не знаем параметрите на икономическото въздействие на тази криза. Но в неясна ситуация хората стават по-предпазливи. Затова очаквам забавяне както от страна на предприемачите, така и на купувачите на недвижими имоти“, коментира банкерът Левон Хампарцумян. После вероятно ще изпаднем в нещо като рецесия, заради високите цени на енергията и суровините храните ще поскъпнат. Вероятно и банките ще станат още по-консервативни, поне докато не достигнем новата точка на равновесие на пазара.
„За момента няма нищо различно. Ситуацията обаче е без прецедент в нашия досегашен живот. По принцип при несигурност хората прибягват до имотите като убежище, при ръст на инфлацията също търсят да купят нещо. Пандемията например за две години вдигна пазара на имоти в цял свят. Но не мога да твърдя, че и сега ще е така“, казва Добромир Ганев.
Покупките за живеене са безспорни, с инвестиционна цел - не
„Купувачите вече внимателно трябва да премислят дали да купуват имоти. Не бих посъветвал никого в момента и при тези цени да го прави, освен ако няма реална
нужда от жилище, защото тази война, по всичко изглежда, няма да е кратка и ще влияе негативно на нас и всичко около нас“, обяснява Младен Митов.
Освен това при необходимост много трудно ще можете да развържете пари, вложени в имоти, ако по същото време и много други тръгнат да продават. Дори да имате апартаменти за отдаване под наем, не можете да разчитате на наематели бежанци, защото те едва ли имат средства за това. И макар наемните цени да започнаха да се възстановяват до нивата си отпреди пандемията, не е сигурно, че тази тенденция ще се запази“, казва той.
В този дух коментира и Левон Хампарцумян. „Хората, които купуват за собствени нужди и теглят кредити за 20-30-годишен период, дори да имат няколко неблагоприятни години, няма да се откажат от тази покупка. Но при един потиснат пазар реализирането на хипотезите, с които инвестират т.нар. купувачи с инвестиционна цел, ще се забави.“
„Със сигурност не бих препоръчал сега да се купува имот на зелено и с кредит. Дори да е с пари в брой, може да се разчита предимно на капиталовата печалба, а не толкова на доходността от наеми, която падна драстично“, казва и Стойне Василев.
Покупките с кредит - с голяма неизвестност
Да се купува инвестиционен имот с кредит при сегашната ситуация при неяснота как ще се движат лихвите по заемите също не е добър ход, продължава консултантът. Предварителните сигнали от Федералния резерв на САЩ за вдигане на лихвите няколко пъти пъти през 2022 г. по минимум 0.25% може да се променят. Лихвата може да остане същата или дори да се намали, за да се преодолеят отрицателните въздействия върху американската икономика, но може и ускорено да се вдигне, казва той.
Всичко това прави пазара и цените на недвижими имоти в България и по света непредсказуеми. Изводи ще могат да се правят, когато тази война приключи. „Сега е времето на спекулантите, а не на инвеститорите“, добавя Стойне Василев.