Офисите: повече, по-нови и по-празни
Пазарът на офис площи, след като дълго боледува от ковид, в средата на 2021 г. започна да дава признаци на възстановяване. Показателите му обаче все още са доста объркани. Растат както наетите площи, така и вакантните. Първите - с повече от 2020 г., но с по-малко отпреди пандемията. Вторите - до безпрецедентни нива за новата история. На пръв поглед е нелогично, но си има обяснение. През годината ударно бяха завършени множество нови офис сгради от най-висок клас - почти половината от всички проекти. Освен това повечето нови наемни договори са свързани точно с местене на съществуващи офиси в тях без особено разширяване. Добрата новина е, че имунитетът на офис пазара е силен и той започва да се саморегулира строителната активност на нови площи пада до най-ниските си нива за последните пет години. Офертните наеми все още се задържат, но за някои сегменти и райони това става все по трудно. Такава офис ситуация в края
на 2021 г. очертават анализите на пет водещи консултантски компании.
Видимо съживяване
Първите сигнали за възстановяване на офис пазара в София започнаха да се появяват през
третото тримесечие на 2021 г. и процесът продължи до края на годината, отбелязват от Colliers. През второто полугодие подписаните наемни договори са за около 81-85 хил. кв.м, а само през последното му тримесечие - за между 31 и 46 хил. кв.м, по дан
ни на различните консултанти. Преобладаващото усещане е, че второто полугодие е по-добро от първото и че финалът на годината е най-силен. Единствено от MBL посочват, че третото тримесечие е с по-голям обем наеми от четвъртото.
Като цяло за 2021 г. обемът на подписаните договори за наем на офисни площи се оценява между 120 хил. кв.м и 154 хил. кв.м от различните консултанти. Colliers и MBL отчитат ръст 40% спрямо предишната година, C&W Forton и JLL - около 44%. За Avalant, които не включват в данните си новоподновените договори, обемът на новите наеми през 2021 г. е близо два пъти по-голям, отколкото през 2020 г. За JLL той е близо до средната стойност за последните пет години. C&WForton кометират, че числата са по-оптимистични в сравнение с 2020 г., но все още са под нивата от 2019 г. От MBL също отбелязват, че стойностите са далеч от предпандемичните. Голяма част от наемателите не са избистрили новите си политики за работното място. Постепенното ускоряване на пазара обаче е факт и вероятно ще продължи и през 2022 г., прогнозират те.
Релокации и подновявания
Наетите офис площи растат с 40%, увеличава се търсенето на гъвкави пространства.
Свободната квадратура е рекордно голяма, започнатото строителство - рекордно малко.
Наемите се задържат, но в някои райони и сегменти има силен натиск надолу.
Общи са наблюденията, че наемният пазар е движен предимно от премествания на офиси от по-стари сгради към по-нови и по-качествени проекти. Разширяването и новият бизнес са с по-малък дял. „През разглеждания период 64% от брутно наетите площи се дължат на релокации, 18% на експанзия на вече присъстващи фирми, 13% на подновявания на договори и 5% са договорени от нови за пазара компании“, са по-конкретни от Colliers.
Търсенето е движено основно от желание за оптимизация и консолидация - за по-нов, по
модерен офис, по-добри наемни условия или по-ефективно разпределение на офис пространството, обясняват консултантите. Най-активни отново са IT и аутсорсинг компаниите (61%), а на второ място - финансови услуги (25%). От Colliers казват, че наблюдават интерес към стартиране на операции на нови за България IT и аутсорсинг компании, невиждан за последните три-четири години. Дали ще бъде реализиран обаче зависи и от трудовия пазар, политическата и икономическата обстановка, казват те.
Всичко това води до нисък темп на нетно усвояване на офис площите. През последното тримесечие по данни на различните консултанти то е между 14 и 16 хил. кв.м. „Това показва, че поголямата част от транзакциите през 2021 г. не са довели до сериозно увеличаване на заетите от наематели площи. Тенденцията е била на премествания, които не водят до допълнително разширение“, казват от Avalant. Показателят за цялата година е нисък, но въпреки това е двойно по-голям спрямо 2020 г., отбелязват от MBL.
Рекорден обем свободни площи
Делът на неусвоените офис площи плавно нараства през годината и последното й тримесечие достига най-високата си точка от 2015 г. насам. Повечето консултанти го оценяват между 16 и 16.8%. От MBL отбелязват, че като обем свободните офис площи са рекордно много за новата история на бизнес пазара в София. Те ги оценяват на 390 хил. кв.м, Forton - на 377 хил. кв.м, а от Avalant - на 418 хил. кв.м. От Avalant дават и най-висок дял на свободните офис площи в София - 20.38% - те отчитат като вакантни не само офисите, за които няма подписан наемен договор, но и тези, за които има, но ползвателят още не се е нанесъл.
Наемният пазар е движен предимно от премествания на офиси от по-стари към понови и по-качествени сгради.
От MBL твърдят, че 42.5% от всички свободни офис площи са по протежението на „Цариградско шосе“. Според Forton и JLL обаче засегнати са най-вече имотите клас B и новопостроени проекти с полошо развита транспортна свързаност. Според Avalant делът на свободните площи при офисите клас А е 21.33%, а при клас В е по-нисък - 18.94%. Очакванията им са вакантната квадратура в А сегмента да намалее през първото полугодие на тази година, защото някои компании ще се нанесат в наетите си офиси. „Пазарът все повече се сегментира и в някои зони свободните площи са повече, а в други - по-малко“, отбелязват те.
Множество нови сгради - предимно първото полугодие
През годината бяха завършени редица офис сгради клас А - Parklane, NV Tower, Balkan Business Center, Synergy Tower. „Близо 50% от общата строителна активност в София е завършена през тази година“, коментират от Avalant.
Обемът на новите офис проекти, получили акт 16 през годината, се оценява между 156 хил. кв.м и 216 хил. кв.м от различните консултанти. От MBL посочват, че това (192 хил. кв.м по техни данни) e три пъти повече в сравнение с 2020 г., когато новите площи са 66 хил. кв.м.
През 2021 г. предлагането на офис площи клас А, B и С в София нараства със 7%, по данни на Colliers. Това обаче се дължи основно на големия обем нови площи, завършени през първата половина. През второто полугодие ръстът е едва 2%, казват те. Общо е наблюдението, че приносът на последното тримесечие е най-малък - между 12.9 хил. кв.м и 20.7 хил. кв.м, по данни на различните консултанти. От MBL уточняват, че става дума за около 14 хил. кв.м офиси клас Б. По наблюдения на C&W Forton и JLL заради трудния пазар на наематели някои инвеститори са отложили въвеждането на сградите си в експлоатация за 2022 г.