София по зони
Трите най-горещи офис зони в София продължават да са районите около бул. „Цариградско шосе“, „Бизнес парк София“и кв. „Хладилника“. Анализът на Colliers показва, че в тези райони са 52% от офис сградите в строеж в града и 67% от всички регистрирани сделки на пазара. Концентрирани са и 38% от свободните площи на пазара. С най-нисък дял неусвоени площи е районът на „Бизнес парк София“(7%), следван от „Хладилника'' (8%). В офис сградите по продължението на бул. „Цариградско шосе“делът на свободните площи е 25%. По информация на консултантите средните офертни наеми в района на „Цариградско шосе“са около 12 евро на кв.м на месец, за „Хладилника“- 13 евро, за „Бизнес парк София“- 12.5 евро.
Петгодишно дъно при новото строителство
Строителната активност при офисите по обща оценка пада до най-ниското си ниво за последните пет години (от 2016 г. насам). През 2022 и 2023 г. се очаква да бъдат завършени около 190210 хил. кв.м нови офис площи, според различните консултанти. А ако се сложи хоризонт 2024 г. в проектите в развитие, са около 243 - 258 хил. кв.м.
По данни на Avalant през тази година се очаква да бъдат построени около 89 хил. кв.м офис сгради (и около 21% от този обем вече е отдаден под наем), а през 2023 г. - още около 84 хил. кв.м клас А офис площи (отдадени са около 8% от тях).
През второто полугодие на 2021 г. не са регистрирани първи копки на офис сгради.
„Разходите за строителство продължават да растат и значителна част от проектите в процес на активно строителство бяха завършени през 2021 г. Затова и очакваме строителната активност постепенно да намалее, достигайки нива, подобни на тези след финансовата криза от 2008 г., докато поне една част от новополучилите разрешение за ползване площи не бъдат абсорбирани“, смятат от MBL.
Наемите са под натиск, но офертните се задържат
Що се отнася до наемите, консултантите коментират само офертните им нива, а не и тези, на които реално се сключват сделки. Офертните нива засега се задържат, но преобладават очакванията, че за по-ниско класните офис сгради в райони с повече свободни площи те ще са под натиск надолу.
Офертните наеми в премиум сегмента - сгради клас А в центъра, са 15 евро на кв.м месечно по данни на C&W Forton и JLL и 14
евро без ДДС според Colliers. Доходността там гравитира около 7.5%, по оценка на C&W Forton. По техни данни нивата на офис сградите покрай главните булеварди са 12-14 евро на кв.м. От Colliers говорят за 12.5 евро в широкия център и 12 евро на кв.м за периферни зони. Като цяло за А сегмента наемите са в диапазона 11-14.50 евро на кв.м, казват от Avalant. Те наблюдават дори леко повишение в някои райони с по-малко свободни площи.
Наемите на сгради клас B според Avalant са в граници 6 - 11 евро на кв.м. Colliers определят 12.5 евро на кв.м средно ниво за офис клас А и 10 евро - за клас B. Очакват средните офертни
нива да се запазят. Но и предполагат, че наемателите ще имат все по-големи очаквания към наемодателите - например да поемат за своя сметка довършителни работи с високо качество на наетите офиси. Отбелязват и че за наемателите става все по-важно доколко собственикът на сградата е ESG ориентиран.
Общо за пазара
Обемът отдаваеми офис площи на пазара в София в края на 2021 г. се оценява между 2.05 и 2.56 млн. кв.м от различните консултанти. Повечето консултанти отчитат площите А и В, но Colliers, които посочват горната граница, отчитат и С. Делът на клас А от цялото предлагане е около 73% според JLL и около 60% според Avalant, които следят само т.нар. спекулативни площи - за отдаване под наем, и не отчитат сградите за собствено ползване.
Активно предлаганите площи в момента по данни на Avalant са 507.5 хил. кв.м - свободни площи в съществуващи сгради, площи, които се очаква да се освободят (вкл. площи за преотдаване), както и в сгради в строеж, които ще бъдат завършени до края на март 2023 г. По данните на MBL в края на годината активно предлаганите площи са били 495 хил. кв.м, като са намалели с 57 хил. кв.м спрямо предходното тримесечие.