Строителнаемодател

Жилищният пазар е много горещ в последно време, като някои нови собственици разчитат на доход от наемател. Наемният пазар обаче е по-скоро хладен и продължава по старата и добре позната инерция. Ситуацията не остава незабелязана от професионалисти от сектора на имотите, те виждат скрит потенциал и навлизат, като създават на зелено свой собствен различен продукт.

AG Capital - най-голямата група за недвижими имоти на българския пазар, контролирана от Христо Илиев, започва да развива концепцията Build to Rent чрез строително-инвестиционната си компания BLD. По дефиниция Build to Rent (BTR) е термин за жилища, построени специално за отдаване под наем, обикновено дългосрочно. Управлението е професионално и се осъществява от собственика или от оператора на сградата. В техния случай BLD определят концепцията като „напълно обзаведени апартаменти под наем в новите сгради на компанията, които предоставят не само място за живеене, но и среда и общност“.

„Мона 2“и целта от 1000 апартамента

Първите 65 напълно обзаведени апартамента, проектирани за отдаване под наем, се очаква да излязат на пазара до месец. Намират се в сграда Mona 2 на BLD в софийския квартал „Манастирски ливади-изток“(23.4 хил. кв.м РЗП), която очаква Акт 16. Тя е с три входа и общо около 200 апартамента, като един от входовете е отделен специално за целта.

Компанията вече има опит с четири пилотни апартамента за отдаване под наем в Mona 1. Възложили са интериора на четирима различни дизайнери. В Mona 2 ще мултиплицират двете решения, които най-много са харесали на клиентите. И четирите апартамента вече са продадени заедно с наемните им договори, три от тях - на един и същ клиент. В бъдещата сграда Aviva в кв. „Възраждане“, чието строителство се подготвя сега (39.6 хил. кв.м РЗП), входовете за под наем ще са два с поне 170 апартамента.

„BLD смята да обявява на пазара обзаведени апартаменти под наем във всеки следващ нов проект“, казва Димитър Савов, изпълнителен директор на компанията и съакционер в AG Capital. Дългосрочната цел е за около пет години да създаде портфолио от минимум 1000 подобни апартамента, които след това да бъдат предложени за покупка от инвестиционен фонд.

„Build to Rent сегментът е хит сред институционалните инвеститори наред с логистичните площи, след като пандемията охлади интереса към офисите и търговските площи. Интерес към подобни проекти имат найвече пенсионните фондове“, обяснява Савов.

Според него на този етап българският жилищен пазар не представлява интерес за фондовете не толкова заради високия дял собствени жилища (около 85% от населението) и малкия на живеещи под наем (данните са за цялата страна, а по градове е различно). По-скоро причината е, че липсва продукт, а и мениджмънт за подобни сгради. Ако продуктът бъде създаден, проблемът с мениджмънта ще се реши по някакъв начин, казва той.

AG Capital през компанията си BLD започна да развива концепцията Build to Rent. Първите 64 апартамента ще са на пазара до месец.

Целта са поне 1000 жилища, строени за отдаване под наем, които да бъдат предложени в пакет на инвестиционен фонд.

Навлизането на професионалисти в сектора може да го изсветли и да повиши ценовите нива.

Средносрочни наеми, доходност 5-6%

За разлика от класическия модел BLD ориентира Вuild to Rent продукта си към сегмента на средносрочните наеми - между месец и година. Таргетът са хора в преходен момент от живота си - завършили студенти, хора в развод, продали апартамента си в очакване новият да влезе в експлоатация. „Това са предимно млади хора, които все още не са решили къде ще се установят, не виждат смисъл да купуват на този етап, но и не искат да живеят с родителите си.“

„Има такава ниша, а няма такъв продукт“, обясни Савов. По време на пандемията, когато секнаха туристическите пътувания, тя беше поета от собственици на Airbnb апартаменти. „В Airbnb има търсене за краткосрочни наеми“, потвърждава Борис Павлов, управител на компанията Flat Manager, която започна с краткосрочни наеми, но вече работи във всички сегменти. После покрай украинското търсене ясно се открои дефицит на апартаменти, които може да се наемат за три-шест месеца.

Савов обяснява фокуса върху средносрочните наеми така: „При тях не влизаме в директна конкуренция с частните апартаменти. Освен това можем да добавим стойност чрез допълнителни услуги. Така наемът става по-висок и доходността достига нива, които биха заинтригували пенсионните фондове. Доходността при отдаване от физическо лице на частен апартамент под наем е 3-4%, докато те търсят при 5-6%.“

Екстри и професионално управление

Основните предимства на BTR варианта, които вдигат доходността му над тази на частните апартаменти, са, че управлението е професионално и хората са обгрижвани.

Във входовете с апартаменти под наем на BLD наемателите ще могат да ползват co-working пространства, фитнес, зала за събития, рецепция, лоби. А един от плюсовете на това да са част от цяла сграда е, че на тяхно разположение е и кафенересторантът в нея.

Савов не влезе в конкретика на наемите и каза, че в момента обмислят как да ги структурират. Идеята е във фактурата да влизат и допълнителните услуги - телевизия, интернет, вода, екстри, свързани с предлагането на сградата. Все още умуват как да постъпят с разходите за електричество, които са непостоянни и се покачват.

BLD сами управляват сградите си, за да са сигурни, че изглеждат добре, като не гледат на това като на източник на печалба, обяснява Димитър Савов. Таксите по системата open book са според разходите, които са видими. Доходността от тази дейност не е голяма, но когато в управлението се включи и частта, която се отдава под наем, нещата може да се оптимизират. Освен това отбелязва, че частите, които строят с цел отдаване под наем, дават възможност за по-ефективно сградно управление. Системата за климатизация например е централна. Работят по въвеждане на умни системи в апартаментите и на дигитализиране, така че да предложат на наемателите си модерен начин на живот.

Моделът и конюнктурата

Димитър Савов обяснява, че работят по BTR концепцията от четири години, а не в отговор на текущата пазарна конюнктура. Той не коментира това, но изглежда, че сегашната ситуация допълнително работи в полза на идеята. Заради непредсказуемите разходи по строителството на този етап инвеститорите са затруднени да определят крайните цени на жилищата и често отлагат продажбите на зелено. Парите от продажби по-трудно и бавно може да се вложат в покупката на терен за ново строителство, защото качествените са дефицит. Това крие риск средствата да се обезценят. Прагматично решение е инвеститорът да си задържи имотите, тъй като дългосрочно цената им би

трябвало да се увеличава. Освен това BTR моделът обещава по-висока наемна доходност от обичайната в момент, в който цените на имотите нарастват по-бързо от наемите и доходността пада. „Вместо да продават на някого, който утре ще отдаде имотите под наем и ще изкарва 3-4%, под наем ги отдават самите предприемачи, като изкарват от това двойно повече“, коментира участник на пазара.

В момента не се усещат

Cleves работи в сегмента на корпоративното настаняване на българския пазар от около 15 години. В момента компанията отдава под наем 70 апартамента в три сгради в София. Клиенти са й посланици, дипломати, мениджъри на мултинационални компании, обясни генералният мениджър Божидар Захариев.

Тридесет и четири от апартаментите са в една от сградите в комплекса Este в „Изток“. В проекта BLVD на

Arco Vara на бул. „Мадрид“държат вход с 21 жилища. Освен това имат цяла сграда на „Черковна“60 с 15 апартамента. Купували са ги анблок още в процеса на строителството с идеята да могат да предоставят цялостна услуга на високо ниво. Получили са ги на шпакловка и замазка. Жилищата не са строени специално за отдаване под наем, така че след приемането на сградата са реконструирани, за да са подходящи за тази цел. Част от дейностите - по техническата поддръжка, почистването и пр., са аутсорснати. Самото „Клийвс“е собственост изцяло на чужденци юридически и физически лица, които имат и други проекти в недвижимите имоти. Създадено е при предишния имотен бум - през 2007 г., по идея на двама от акционерите. Във времето апартаментите са достигали над 110 на шест локации в София - освен сегашните, също в Бояна, бул. „България“, кв. „Изгрев“. Част от тях вече са разпродадени апартамент по апартамент. „Желанието ни беше да се фокусираме върху по-централни локации с по-ограничено строителство, за да може да предложим високия клас услуга, който търсят нашите клиенти“, обяснява Захариев. А и цените на имотите в момента са добри за продавачите.

проблеми в продажбите на жилища, обяснява Димитър Савов. Инфлацията обаче повишава строителната себестойност, като в същото време изяжда доходите на хората. Ако тенденцията продължи, с времето

жилищата ще стават по-малко достъпни. В резултат вероятно на повече хора ще се наложи да излязат под наем, ако искат да живеят самостоятелно. Божидар Захариев, мениджърът на Cleves, коментира, че отворени