Новите два квартала на „Младост“
Вместо в междублокови пространства собственици на реституирани имоти в „Младост“1 и 2 ще могат да строят върху бивш държавен имот от 12 дка срещу Бизнес парка.
Това позволява новият ПУП за района, като се предвижда запазване на зеленината в „Младост“за терени, за които е имало протести.
Новите квартали се намират при Академията на МВР, а предвиденото строителство е за жилища и офис сгради, високи между 28 и 44 м, включително и наземен паркинг.
ППреди близо 10 години в столичния район „Младост“започва нещо като тиха война. От едната страна са жителите, които бранят със зъби и нокти малкото останала зеленина между блоковете и не искат „всеки да си простира дрехите на балкона на съседа“. От другата страна са собствениците на реституирани имоти в междублоковите пространства, които искат да използват правата си и да строят.
Протестите все пак слагат пауза на част от строителните намерения, но чак сега, в края на 2023 г., се взима сигурно решение. Според главния архитект на София Здравко Здравков общината е успяла да създаде „ситуация, от която всички са печеливши“.
Ключът — новият подробен устройствен план (ПУП) на „Младост“предвижда междублоковите пространства да се „спасят“от строежи, като собствениците бъдат „обезщетени“да строят на друго място — в случая на бивш държавен терен при Академията на МВР на бул. „Александър Малинов“в „Младост 4“, или точно срещу Бизнес парка. Там ще се обособят два нови квартала, които позволяват сравнително високо строителство — в едната част са 28- до 37-метрови сгради, а в другата — до 44-метрови сгради с предназначение за жилища, офиси, хотели, търговски обекти.
„Приемащата зона“е терен, бивша собственост на държавата, но прехвърлен на общината,
тъй като е „с отпаднало предназначение“. Той се явява спасителен пояс за „Младост“, където няма останали много незастроени площи.
Формално се преместват 18 имота от „Младост“1 и 2, познати на обществото покрай протестите от 2016 – 2017 г. Ключови са примерите за зелените площи пред бл. 73, 75, 76, които се защитават с протести по време на мандата на тогавашния районен кмет Десислава Иванчева. В новата зона се премества и имотът на главния редактор на „Труд“Петьо Блъсков, който имаше намерения да издигне жилищна сграда в бивша общинска градинка до метростанция „Мусагеница“.
Общата площ на спасените зелени имоти е над 11 хил. кв.м. Те се прехвърлят към държавния терен с площ 12 хил. кв.м, като застрояването върху него ще е около 33 хил. кв.м РЗП. Цялото това строителство е можело да бъде „реализирано“вътре в квартала, но се измества „по периферията“, за да може хем да се запазят зелените площи, хем собствениците да осъществят инвестиционните си намерения.
Всички са доволни
Този механизъм стана възможен благодарение на сравнително нова норма в Закона за устройство на територията (ЗУТ), приета през 2017 г. Член 22, ал. 8 позволява имотите, възстановени по силата на реституционните закони, да бъдат „преместени“по периферията на квартала или в други квартали. Това става на принципа на плановете по чл. 16, което означава, че при преструк
турирането общината има право да отчужди до 25% от площта на всеки имот, за да осигури земя за социална, техническа инфраструктура и зелени площи. Същият механизъм се приложи и с по-мащабния план за „Овча купел 1“, като по него обаче има постъпили жалби.
Разликата с плана на „Младост“е, че се приема добре от всички — няма възражения, нито толкова шум покрай намеренията на общината да го осъществи, затова той е и първият, който влиза в сила. Консенсусът между собственици и жители позволява и общинските съветници да гласуват новия план без особени притеснения. Той е одобрен с решение на съвета от 14 септември, когато е последното му заседание за миналия мандат. След обявяването в Държавен вестник планът влиза в сила в края на 2023 г.
Една от причините да липсва напрежение е, че е търсена сравнителна реципрочност на застрояването. Например, ако някой собственик е можел да построи 28-етажна постройка в междублоковото пространство, той ще може да построи такава със същите параметри и в новото каре до Академията на МВР.
„Нормата позволява да бъдат редуцирани имотите с 25%, но предвид факта, че се изместват в зона с по-висок коефициент на интензивност, те получават реципрочно застрояване, тоест получават същото застрояване, което биха реализирали в междублоковите пространства. Това в крайна сметка удовлетворява собствениците. Така или иначе те не могат да реализират своите инвестиционни инициативи от 2009 г.“, обяснява за „Капитал“главният архитект Здравко Здравков.
Планът за „Младост“намира одобрението и на новия кмет на „Младост“— Ивайло Кукурин (ПП – ДБ – СС), въпреки че работата по него е започната от неговия предшественик Стефан Стефанов. Сега от районната администрация зависи фактическият трансфер на имотите от междублоковите пространства в новия квартал и кога ще се случи.
„Аз подкрепям тази инициатива на предишното ръководство и на главния архитект. За мен това е най-правилният подход за решаване на един от основните проблеми на „Младост“— да изнесем строителството от междублоковите пространства. Корекциите в ЗУТ позволяват обезщетяване на собствениците и дават възможност за развитие. Ще продължим да инж. Ивайло Кукурин, кмет на район „Младост“
Има потенциал и за последващи подобни действия в района там, където има подходящи терени.
работим в тази посока, за да дадем малко въздух на гражданите“, коментира Кукурин за „Капитал“.
От началото на мандата районната администрацията работи усилено по издаването на заповедите. Според Кукурин това е много отговорна и сравнително предизвикателна задача, защото те имат статуса на нотариален акт и трябва да са правно издържани. Става въпрос за 18 поземлени имота. „Колегите вече са готови, още тази седмица може да започнем поетапното им връчване и собствениците да започнат да предприемат действия. Оптимистично до края на февруари може да сме връчили всички“, прогнозира той.
Зеленина, с възможност за паркиране
Въпросните 18 имота, които ще бъдат „спасени“от застрояване, не са избирани на случаен принцип. Първоначално списъкът е включвал 30 имота, но после е направен сериозен подбор по определени критерии. С приоритет са били тези, които се намират в терени с много дървета, както и тези, които са предизвикали обществен натиск там да не се строи. Работата по подбора им е започнала през 2020 г. по инициатива на тогавашния кмет Йорданка Фандъкова, която е сформирала работна група, включваща общински съветници от всички политически групи.
„Всъщност това са имоти, които провокираха огромен брой обществени напрежения. Ако си спомняте, собственичката на единия от тях обяви гладна стачка. Работната група се срещна с всички, разговорите бяха изключително интензивни. Повечето не приеха първоначално идеята, но впоследствие стигнаха до извода, че това е подобрия вариант за тях. От друга страна, се тушира напрежението в квартала, тъй като новообразуваните имоти, които общината придобива, се отреждат само за озеленяване“, обяснява арх. Здравков.
Предвид проблема с паркирането в района може да се мисли и за обособяване на паркоместа при някои от терените, ако живеещите имат такова желание. Условието обаче е да не се запечатва почвата и да се запази озеленяването. Такова е и желанието на кмета на района Ивайло Кукурин.
„Голяма част от имотите са във вътрешността, което говори, че няма да има достъп до