Уз­ря­ва­не или прег­ря­ва­не //ЖИЛИЩЕН ПАЗАР

P Ак­тив­ност­та на жи­лищ­ния пазар и ръс­тът на це­ни­те утих­ват. P Со­фия про­дъл­жа­ва да прив­ли­ча ин­вес­ти­ции, по мо­ре­то це­ни­те про­дъл­жа­ват да рас­тат, а Плов­див е най-урав­но­ве­сен. P Все по­ве­че ипо­теч­ни кре­ди­ти са с под 20% са­мо­у­час­тие.

Capital - - ТЕМА НА БРОЯ - ав­тор Ели­а­на Ми­хай­ло­ва | eliana.mihailova@capital.bg

ПП­ос­те­пен­но, но ви­ди­мо за­ба­вя­не. То­ва се виж­да на па­за­ра на жи­ли­ща в стра­на­та в пос­лед­ни­те ме­се­ци. Раз­би­ра се, то­ва все още не зна­чи спад, ни­то има приз­на­ци за та­къв.

Бан­ки­те кре­ди­ти­рат по­ве­че сделки, на па­за­ра из­ли­зат ма­щаб­ни проекти и все по­ве­че ку­пу­ва­чи бър­зат да си оси­гу­рят имот още при за­поч­ва­не­то на стро­и­тел­с­т­во­то.

Но ек­с­пер­ти­те от сфе­ра­та на нед­ви­жи­ми­те имоти кон­с­та­ти­рат края на ус­ко­ре­ния ръст на це­ни­те, кой­то бе­ля­за края на пре­диш­ни­те две го­ди­ни - 2016 и 2017. А бан­ко­ва­та статистика со­чи, че рас­те гла­во­лом­но и бро­ят на ипо­те­ки с над 80% кре­дит­но фи­нан­си­ра­не (виж ка­ре­то).

10 го­ди­ни по-къс­но

Из­ми­на ед­но де­се­ти­ле­тие от фи­нан­со­ва­та кри­за, чи­я­то пър­ва и най-ос­нов­на жер­т­ва ста­на­ха стро­и­тел­ни­ят бранш и имот­ни­ят пазар. За­то­ва се­га рет­рос­пек­тив­на­та съ­пос­тав­ка е не­из­беж­на.

“Пре­ди де­сет го­ди­ни имах­ме мно­го си­лен чуж­дес­т­ра­нен ин­те­рес, кой­то да­ва­ше до­пъл­ни­те­лен тла­сък за вди­га­не на це­ни­те”, ко­мен­ти­ра По­ли­на Стой­ко­ва, из­пъл­ни­те­лен ди­рек­тор на аген­ция Bulgarian Properties. В мо­мен­та мес­т­ни­те ку­пу­ва­чи са дви­же­ща­та си­ла на па­за­ра, ко­е­то го

пра­ви мал­ко по-ста­би­лен.

Ос­вен лип­са­та на чуж­дес­т­ра­нен ин­те­рес бро­ке­ри­те са еди­но­душ­ни, че бла­гоп­ри­ят­но и ба­лан­си­ра­що вли­я­ние вър­ху па­за­ра през пос­лед­на­та го­ди­на оказ­ва и наг­ла­са­та на ку­пу­ва­чи­те. По­кач­ва­не­то на це­ни­те през пос­лед­ни­те го­ди­ни и из­чер­п­ва­не­то на ре­зер­ва от спес­те­ни соб­с­т­ве­ни сред­с­т­ва за по­куп­ка на жи­ли­ще, ко­е­то се виж­да през ста­тис­ти­ка­та за про­цен­та съ­фи­нан­си­ра­не в ипо­те­ки­те, съ­що до­ве­до­ха до ле­ко за­ти­шие. Бро­ке­ри­те спо­де­лят об­що­то впе­чат­ле­ние, че на­пос­ле­дък ку­пу­ва­чи­те об­мис­лят по-доб­ре ин­вес­ти­ци­я­та в жи­ли­ще, не ку­пу­ват на вся­ка це­на и са склон­ни да из­ча­кат по-доб­ро пред­ло­же­ние.

Все приз­на­ци за уз­ря­ващ, а не прег­ря­ващ пазар.

“Дру­га раз­ли­ка е то­ва, че то­га­ва па­за­ри­те на­вак­с­ва­ха пре­ка­ле­но бър­зо на за­ви­ше­но­то тър­се­не и се дейс­т­ва­ше на­ис­ти­на ха­о­тич­но. Пра­ве­ха се не­до­мис­ле­ни проекти, ка­чес­т­во­то на про­ек­ти­ра­не и из­пъл­не­ние бе­ше на дос­та по-нис­ко ни­во, не се мис­ле­ше за ин­ф­рас­т­рук­ту­ра и за на­чи­на на пол­з­ва­не на жи­ли­ща­та”, каз­ва още По­ли­на Стой­ко­ва.

Не лип­с­ват оба­че и при­тес­ни­тел­ни сиг­на­ли. Па­да­не­то на про­цен­та съ­фи­нан­си­ра­не в ипо­те­ки­те е един та­къв сиг­нал.

Ог­ром­на­та част от сдел­ки­те са за но­во стро­и­тел­с­т­во, а око­ло 80% от тях са за проекти пре­ди и в про­цес на стро­еж. То­ва ви­на­ги но­си рис­ко­ве за фи­нан­си­ра­не­то и из­пъл­не­ни­е­то на про­ек­ти­те в срок. Не на пос­лед­но мяс­то, имо­тът е дъл­гос­роч­на ин­вес­ти­ция и е пря­ко за­ви­си­ма от със­то­я­ни­е­то на ико­но­ми­ка­та, а там про­мен­ли­ви има мно­го - вът­реш­ни и вън­ш­ни.

Рас­те, но се за­ба­вя

За спад на це­ни­те в Со­фия все още не мо­же да се го­во­ри. В срав­не­ние с пред­ход­ни­те две го­ди­ни оба­че ръс­тът ви­ди­мо се за­ба­вя, ко­е­то го­во­ри за дос­ти­га­не на из­вес­т­на зря­лост на па­за­ра. Раз­би­ра се, ка­то цен­тър на ико­но­ми­чес­ка и фи­нан­со­ва ак­тив­ност Со­фия про­дъл­жа­ва да по­е­ма но­ви ин­вес­ти­ции, съ­от­вет­но и но­ви жи­те­ли от стра­на­та.

Мес­то­по­ло­же­ни­е­то на имо­та е от оп­ре­де­ля­що зна­че­ние за це­на­та. За­то­ва и в ня­кои ра­йо­ни ка­то „Ов­ча ку­пел“и „Друж­ба“, къ­де­то се раз­ви­ва тран­с­пор­т­на­та мре­жа, но­во­то стро­и­тел­с­т­во кач­ва це­ни­те с над 10% на­го­ре за пос­лед­ни­те де­вет ме­се­ца. Дан­ни­те на аген­ция “Ад­рес” по­каз­ват, че по­до­бен ръст се наб­лю­да­ва и в цен­тъ­ра и „Ло­зе­нец“, ко­и­то пък са тра­ди­ци­он­но пред­по­чи­та­ни за ин­вес­ти­ции, вклю­чи­тел­но и за крат­кос­роч­но от­да­ва­не. Сред­ни­те це­ни там над­х­вър­лят 1350 ев­ро/кв.м към ме­сец сеп­тем­в­ри. То­ва е зна­чи­тел­но над сред­ни­те за гра­да, ко­и­то са в ди­а­па­зо­на

990-1080 ев­ро/ кв.м спо­ред раз­лич­ни из­точ­ни­ци.

Ра­йо­ни­те „Друж­ба“, „Ха­джи Ди­ми­тър“и „Ла­ге­ра“са с най-го­ля­мо пос­къп­ва­не спря­мо 2012 г., ко­га­то бе­ше дол­на­та мър­т­ва точ­ка за па­за­ра. На ба­за дан­ни­те за офер­т­ни це­ни в imot.bg (ко­и­то, раз­би­ра се, тряб­ва да се взи­мат с уго­вор­ка­та, че ста­ва ду­ма за тър­се­на, не по­лу­че­на це­на) стой­ност­та на жи­ли­ща­та в те­зи квар­та­ли се е по­ви­ши­ла с око­ло 50% от 2013 г. до­се­га. В слу­чая с „Друж­ба“ос­нов­на­та при­чи­на е из­г­раж­да­не­то на мет­ро, а в ос­та­на­ли­те мо­же да се до­ба­вя фак­тът, че ста­ва ду­ма за квар­та­ли, в ко­и­то ве­че има дет­с­ки гра­ди­ни, бол­нич­ни за­ве­де­ния, гра­дин­ки и път­на ин­ф­рас­т­рук­ту­ра (за раз­ли­ка от „Ма­нас­тир­с­ки ли­ва­ди“нап­ри­мер).

Ин­вес­ти­ци­он­ни наг­ла­си Ста­тис­ти­ка­та за ин­вес­ти­ци­он­ния ин­те­рес към имоти в го­ле­ми­те гра­до­ве е раз­но­род­на - спо­ред раз­лич­ни аген­ции и кон­сул­тан­т­с­ки ком­па­нии през пър­во­то по­лу­го­дие де­лът на ин­вес­ти­ци­он­ни­те по­куп­ки ва­ри­ра в ди­а­па­зо­на 15 - 45% от всич­ки сделки. До­ход­ност­та оба­че ре­ал­но не е тол­ко­ва ви­со­ка. Спо­ред бро­ке­ри­те тя е око­ло 4-5% в го­ле­ми­те гра­до­ве. От “Ад­рес” да­ват при­мер с двус­та­ен апар­та­мент в сто­лич­ния квар­тал “Мла­дост”. Ако сред­на­та це­на за жи­ли­ще с та­къв раз­мер

е 82 хил. ев­ро, а на­е­мът сред­но око­ло 350 ев­ро ме­сеч­но, го­диш­на­та до­ход­ност въз­ли­за на 5.1%. То­ва оз­на­ча­ва по­не 20 го­ди­ни за въз­в­ръ­ща­не на ин­вес­ти­ци­я­та, ка­то не се взе­мат пред­вид ре­мон­ти, под­дръж­ка, смя­на на на­е­ма­те­ли и дру­ги раз­хо­ди по имо­та, ко­и­то мо­гат да въз­ник­нат през то­зи пе­ри­од.

От дру­га стра­на, са­мо ед­на тре­та от ин­вес­ти­ци­он­ни­те сделки са за жи­ли­ща в сгра­ди, пос­т­ро­е­ни та­зи го­ди­на или та­ки­ва в про­цес на стро­и­тел­с­т­во. За то­зи дял от сдел­ки­те не е ха­рак­тер­но фи­нан­си­ра­не с бан­ко­во учас­тие, ка­то над 80% от ку­пу­ва­чи­те ин­вес­ти­то­ри из­пол­з­ват соб­с­т­ве­ни сред­с­т­ва, по­каз­ват наб­лю­де­ни­я­та на бро­ке­ри­те от “Ад­рес”. При но­во­то стро­и­тел­с­т­во ипо­те­ки­ра­не­то е по-труд­но, тъй ка­то бан­ки­те ряд­ко фи­нан­си­рат по­куп­ка пре­ди Акт 14, обяс­ня­ва По­ли­на Стой­ко­ва от Bulgarian Properties.

По­куп­ки­те на зе­ле­но с цел ин­вес­ти­ция кри­ят проб­лем, ако се из­пол­з­ва бан­ко­во кре­ди­ти­ра­не. При евен­ту­ал­на ре­це­сия в Ев­ро­па (мал­ко ве­ро­ят­но е тя да бъ­де са­мо в Бъл­га­рия) рис­ко­ви­те кре­ди­то­по­лу­ча­те­ли ня­ма да мо­гат да по­га­сят за­дъл-

До­ход­ност­та от ин­вес­ти­ция в жи­ли­ща в го­ле­ми­те гра­до­ве е око­ло 4-5%.

Newspapers in Bulgarian

Newspapers from Bulgaria

© PressReader. All rights reserved.