Узряване или прегряване //ЖИЛИЩЕН ПАЗАР

P Активността на жилищния пазар и ръстът на цените утихват. P София продължава да привлича инвестиции, по морето цените продължават да растат, а Пловдив е най-уравновесен. P Все повече ипотечни кредити са с под 20% самоучастие.

ППостепенно, но видимо забавяне. Това се вижда на пазара на жилища в страната в последните месеци. Разбира се, това все още не значи спад, нито има признаци за такъв.

Банките кредитират повече сделки, на пазара излизат мащабни проекти и все повече купувачи бързат да си осигурят имот още при започването на строителството.

Но експертите от сферата на недвижимите имоти констатират края на ускорения ръст на цените, който беляза края на предишните две години - 2016 и 2017. А банковата статистика сочи, че расте главоломно и броят на ипотеки с над 80% кредитно финансиране (виж карето).

10 години по-късно

Измина едно десетилетие от финансовата криза, чиято първа и най-основна жертва станаха строителният бранш и имотният пазар. Затова сега ретроспективната съпоставка е неизбежна.

“Преди десет години имахме много силен чуждестранен интерес, който даваше допълнителен тласък за вдигане на цените”, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенция Bulgarian Properties. В момента местните купувачи са движещата сила на пазара, което го

прави малко по-стабилен.

Освен липсата на чуждестранен интерес брокерите са единодушни, че благоприятно и балансиращо влияние върху пазара през последната година оказва и нагласата на купувачите. Покачването на цените през последните години и изчерпването на резерва от спестени собствени средства за покупка на жилище, което се вижда през статистиката за процента съфинансиране в ипотеките, също доведоха до леко затишие. Брокерите споделят общото впечатление, че напоследък купувачите обмислят по-добре инвестицията в жилище, не купуват на всяка цена и са склонни да изчакат по-добро предложение.

Все признаци за узряващ, а не прегряващ пазар.

“Друга разлика е това, че тогава пазарите наваксваха прекалено бързо на завишеното търсене и се действаше наистина хаотично. Правеха се недомислени проекти, качеството на проектиране и изпълнение беше на доста по-ниско ниво, не се мислеше за инфраструктура и за начина на ползване на жилищата”, казва още Полина Стойкова.

Не липсват обаче и притеснителни сигнали. Падането на процента съфинансиране в ипотеките е един такъв сигнал.

Огромната част от сделките са за ново строителство, а около 80% от тях са за проекти преди и в процес на строеж. Това винаги носи рискове за финансирането и изпълнението на проектите в срок. Не на последно място, имотът е дългосрочна инвестиция и е пряко зависима от състоянието на икономиката, а там променливи има много - вътрешни и външни.

Расте, но се забавя

За спад на цените в София все още не може да се говори. В сравнение с предходните две години обаче ръстът видимо се забавя, което говори за достигане на известна зрялост на пазара. Разбира се, като център на икономическа и финансова активност София продължава да поема нови инвестиции, съответно и нови жители от страната.

Местоположението на имота е от определящо значение за цената. Затова и в някои райони като „Овча купел“и „Дружба“, където се развива транспортната мрежа, новото строителство качва цените с над 10% нагоре за последните девет месеца. Данните на агенция “Адрес” показват, че подобен ръст се наблюдава и в центъра и „Лозенец“, които пък са традиционно предпочитани за инвестиции, включително и за краткосрочно отдаване. Средните цени там надхвърлят 1350 евро/кв.м към месец септември. Това е значително над средните за града, които са в диапазона

990-1080 евро/ кв.м според различни източници.

Районите „Дружба“, „Хаджи Димитър“и „Лагера“са с най-голямо поскъпване спрямо 2012 г., когато беше долната мъртва точка за пазара. На база данните за офертни цени в imot.bg (които, разбира се, трябва да се взимат с уговорката, че става дума за търсена, не получена цена) стойността на жилищата в тези квартали се е повишила с около 50% от 2013 г. досега. В случая с „Дружба“основната причина е изграждането на метро, а в останалите може да се добавя фактът, че става дума за квартали, в които вече има детски градини, болнични заведения, градинки и пътна инфраструктура (за разлика от „Манастирски ливади“например).

Инвестиционни нагласи Статистиката за инвестиционния интерес към имоти в големите градове е разнородна - според различни агенции и консултантски компании през първото полугодие делът на инвестиционните покупки варира в диапазона 15 - 45% от всички сделки. Доходността обаче реално не е толкова висока. Според брокерите тя е около 4-5% в големите градове. От “Адрес” дават пример с двустаен апартамент в столичния квартал “Младост”. Ако средната цена за жилище с такъв размер

е 82 хил. евро, а наемът средно около 350 евро месечно, годишната доходност възлиза на 5.1%. Това означава поне 20 години за възвръщане на инвестицията, като не се вземат предвид ремонти, поддръжка, смяна на наематели и други разходи по имота, които могат да възникнат през този период.

От друга страна, само една трета от инвестиционните сделки са за жилища в сгради, построени тази година или такива в процес на строителство. За този дял от сделките не е характерно финансиране с банково участие, като над 80% от купувачите инвеститори използват собствени средства, показват наблюденията на брокерите от “Адрес”. При новото строителство ипотекирането е по-трудно, тъй като банките рядко финансират покупка преди Акт 14, обяснява Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Покупките на зелено с цел инвестиция крият проблем, ако се използва банково кредитиране. При евентуална рецесия в Европа (малко вероятно е тя да бъде само в България) рисковите кредитополучатели няма да могат да погасят задъл-

Доходността от инвестиция в жилища в големите градове е около 4-5%.