Имотите: краят на еуфорията

Цените продължават да се движат нагоре, но много по-бавно. Основната заплаха е криза в Европа догодина

тema ha бpoя

ККога ще дойде кризата? Това е въпросът, който цяла година вълнува инвестиращите или искащите да инвестират в имоти. Докато геополитиката се тресеше, а българската икономика растеше, с нея пораснаха и цените на имотите, за пета поредна година. От долната мъртва точка, в която стигна имотният пазар през 2012 г., досега той върви непрекъснато нагоре. 2018 г. обаче беше първата, в която този ръст показа признаци на забавяне, банките получиха предупреждения, а предпазливостта отново започна да обикаля офисите на имотните брокери, плановете на строителите и главите на купувачите.

Твърде рано е да се говори за спад. Рано е дори да се говори за край на ръста - той продължава, макар и доста умерено и поскоро по инерция. Но вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на пазара ще се случи. Част от прогнозите са това да стане догодина, друга - за 2020 г. Лошата новина е, че пазарът на имоти е идеален пример за самосбъдващи се прогнози: настроението на инвеститорите може да превърне в реалност очакванията.

Причините за по-сериозни опасения обаче не са вътрешни: най-големият риск за българския имотен пазар идва от евентуално свиване отвън. Добрата новина е, че засега изгледите не са за сериозен спад, а по-скоро за корекции на твърде еуфоричния ръст от последните години.

Червените светлини по таблото Да започнем с индикаторите. Темповете на пазара се забавят, както показват и намаляването на общия брой сделки на пазара, и индексът на цените на годишна база, който за първите две тримесечия на годината е с ръст от 7.5%, при над 13% за същия период миналата година (виж графиките). Според данните на imot.bg например в един от най-търсените квартали в столицата - „Младост“, ръстът на кв.м за септември 2018 г. спрямо септември миналата е едва 3.5%, при над 12% ръст за предходния период (виж текста на стр. 14). При офис площите и търговските площи в столицата има нов рекорд - едва 9% от тях са празни (виж стр. 16). Тези показатели говорят за постигната висока степен на насищане.

Вторият важен момент е структурната промяна, която се случва при покупката на жилищни имоти. През последните години този бум беше финансиран до голяма степен със спестявания. Първо заради фалита на изкривяващата пазара КТБ, а после поради разхлабената парична политика на ЕЦБ от 2014 г., свръхликвидността на банките произведе драматичен спад на лихвите по депозити до почти нулеви нива. А това направи по-изгодно да вложиш парите си в имот. Това, разбира се, засили обичайния цикъл на имотния пазар - желаещи инвеститори, по-високи цени, повече строителство, още повече инвеститори, още по-високи цени, още повече строителство.

Банковата статистика на БНБ обаче показва, че потенциалът на този бум е свършил и сме навлезли в друг етап. Според нея в последната година се е увеличил двойно броят на хората, които взимат ипотечни кредити с 20% или по-малко съфинансиране. Това се дължи както на типичната за цикъла трескавост, която кара колебаещите се да заложат на покупка от страх цените да не се вдигнат, така и на добрата икономическа обстановка. Заплатите в последните години растат, а безработицата е на рекордно ниски нива. В допълнение - лихвите по ипотечните кредити в лева паднаха до 3.33% по данни на БНБ към септември.

Всичко това значи повторно навлизане на домакинствата в нива на задлъжняване, каквито имаше преди края на миналия бум. То носи със себе си и промяна в отношението към търсене на имот.

„Два са факторите, които ще определят пазара на имоти в следващите месеци и трябва да се вземат предвид от всички участници, смята Георги Павлов, изпълнителен директор на „Адрес“. Единият е отчетеният спад на сделките през второто тримесечие на годината. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Вторият ключов елемент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента.“

Затягането на коланите

При бизнес имотите пък става дума за регионална игра, в която България е само част от по-големия пъзел на Централна и Източна Европа (виж стр. 18). Там нивата са много по-урегулирани и се движат в тон със случващото се в региона, но има

изкривяване на статистиката заради огромните покупки на търговски площи миналата година от южноафрикански фондове. “Ръстът на инвестиционния пазар, на който станахме свидетели през 2017 г., значително повиши очакванията на българските продавачи и доведе до ръст на цените. Покачването обаче не е обосновано с увеличено търсене, а се дължи на твърде оптимистичните очаквания за пазара“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“в Cushman & Wakefield Forton.

Връзката с този регион е важна, защото показва откъде може да дойдат рисковете и какво трябва да се следи за предупреждения. Чехия например води по трансгранични инвестиции в имоти с 13.5% от общия пазарен дял за ЦИЕ през 2017 г. Там обаче се появиха и първите сигнали за надуване на балон - в началото на лятото Чешката централна банка обяви въвеждането на нови мерки, които да ограничат банките при отпускането на ипотечни кредити заради ускорения ръст на цените на жилищата в Прага.

В България нещата не стоят много по-различно, макар и местният пазар да е сравнително по-скромен и в мащаби, и в капитали. БНБ също се включи в предупрежденията за прегряване на имотния пазар, въвеждайки антицикличен буфер от 0.5% от 1 октомври догодина. Причината за тази мярка са именно темповете на кредитиране и ръстът в цените на жилищата, заради които търговските банки вече трупат цикличен риск, според централната банка.

Големите рискове

Забавянето на имотния пазар не значи спад. Цените на имотите в българските градове растат, но дори в София на места не са стигнали пиковите стойности отпреди десетилетие. Уроците не се забравят бързо и всичко се случва доста по-плавно.

Засега няма индикации, че цените ще тръгнат рязко надолу, освен ако европейската икономика не претърпи сериозен катаклизъм. Според Марк Робинсън, анализатор на Централна и Източна Европа за Colliers International, рисковете пред региона са евентуални проблеми с италианската икономика, които да разтърсят еврозоната, по-големи търговски стълкновения на САЩ с Китай и, разбира се, евентуалното вдигане на основния лихвен процент на ЕЦБ в края на 2019 г. Това неизбежно ще се отрази на лихвите по кредити тук и е възможно през 2020 г. вноските да се вдигнат. При липсата на

Ако спадът продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия за пазара на имоти. Има и промяна в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена. Георги Павлов, изпълнителен директор на „Адрес“

сериозни икономически сътресения обаче, дори това няма да срине пазара, а поскоро ще значи плавна корекция надолу, смята Робинсън. На същото мнение е и Георги Павлов от „Адрес“.

Преведено на езика на обикновения инвеститор в имоти, това значи преди всичко внимание към условията по кредита, добро планиране на разходите по дълга, подсигуряване на буфер от поне 10%, който да поеме евентуални спадове, и предпазливост за покупката на жилища в строеж.

Разбира се, опцията за катастрофичен сценарий никога не може да бъде изключена и опитът отпреди десет години показва, че когато такъв настъпи, той изненадва и експертите. Бумът в последните години увлече много строители да се впуснат в големи и дори грандомански проекти. Много от тях тепърва започват да се реализират и ще излизат на пазара след година-две. При рязък, независимо от какво предизвикан спад на търсенето и неспиращо предлагане закономерният резултат е спад на цената. А той при наслагването на няколко фактора (забавяне на икономиката, покачващи се лихви, принудителни продажби през частни съдебни изпълнители) може и да не е чак толкова плавен.