La location des parties privatives
LES LIMITATIONS DE LA CONVENTION DE COPROPRIÉTÉ
D’entrée de jeu il est important de consulter la convention de copropriété afin de prendre connaissance des conditions qui régissent la location d’unités. Bien que cette convention ne puisse, en pratique, interdire la location d’une unité, le règlement de l’immeuble peut encadrer le bail de location. La location d’unités à court terme en utilisant un système permettant des locations à court terme peut être limité par le règlement de l’immeuble en prévoyant l’interdiction de location d’une unité pour une durée de moins de 12 mois. Ce type de règlement est adopté afin de limiter le va-et-vient dans l’immeuble et les déménagements fréquents, sources de dérangement et de dommages potentiels aux parties communes. Cette limitation est permise puisqu’elle permet de respecter la destination résidentielle de l’immeuble. Ainsi, dans l’éventualité où un tel règlement n’est pas inclus dans le règlement d’un immeuble résidentiel, nous suggérons que celle-ci soit adoptée afin de préserver la quiétude des propriétaires occupants. Enfin, bien que cela puisse être souhaitable pour le syndicat, la convention de copropriété ne peut en pratique limiter ou lui permettre d’intervenir dans le choix des locataires par un copropriétaire, c’est la responsabilité du copropriétaire–locateur, qui a tout de même certaines obligations.
À l’occasion de la signature d’un bail, le copropriétaire qui procède à la location de son unité doit porter à l’attention de ses locataires le règlement de l’immeuble, puisque ceux-ci y sont soumis. Nous recommandons de reproduire l’ensemble de ces règlements sur un document autonome à être signé par les locataires et remis au syndicat dès leurs arrivées, afin de s’assurer que ceux-ci ont été portés à leurs connaissance. De plus, la loi prévoit que le copropriétaire qui loue son unité a l’obligation d’aviser le syndicat du nom et de l’adresse de chacun de ses lo-
La location des unités représente une situation particulière dans les immeubles détenus en copropriété. La location doit, d’une part, être permise aux copropriétaires qui ont acquis une ou plusieurs unités dans ce but et d’autre part part, les copropriétaires occupants peuvent se plaindre du comportement des locataires des unités louées qui sont parfois moins respectueux de leur environnement. Un équilibre doit donc être trouvé afin de respecter les droits de chacun.
cataires. Le syndicat doit porter cette information au registre de la copropriété. Le syndicat peut prévoir dans ses règlements que des frais raisonnables de déménagement s’appliquent et prévoir également l’exigence de dépôt d’une caution raisonnable afin de s’assurer que le déménagement de locataires ne cause pas de dommages aux parties communes et permettre de rembourser le syndicat pour tout dommage en résultant, dans l’éventualité où cela se produisait. La responsabilité ultime du copropriétaire
Bien qu’une unité soit louée, le copropriétaire-locateur a la responsabilité ultime de tout préjudice résultant de sa location. Nous rappelons que dans l’éventualité où l’assureur du syndicat indemnise ce dernier pour quelque dommage que ce soit, il lui est par la suite permis de poursuivre l’auteur d’un dommage et le copropriétaire-locateur, en vertu de ce principe. De ce fait, il est important pour les copropriétaires louant leurs unités de s’assurer que les locataires détiennent une assurance suffisante pour couvrir la responsabilité découlant de leur occupation des lieux. Sinon, le copropriétaire pourrait être tenu de payer des montants importants, dans l’éventualité où des dommages étaient causés par ses locataires, en absence de couverture d’assurance adéquate.
L’ACCÈS AUX UNITÉS LOUÉES
Plusieurs situations peuvent exiger un accès à une unité louée. La loi permet au locateur d’accéder à une unité afin de vérifier l’état d’un logement ou d’effectuer des travaux de réparation non urgents. Dans ce cas, il doit donner un préavis de 24 heures au locataire. Nous recommandons que le syndicat intervienne toujours en présence du copropriétaire dans la mesure du possible ou après lui avoir donné un avis lui permettant de donner l’avis prévu à la loi à son locataire, dans l’éventualité où il désire accéder à une unité louée.
Les conventions de copropriété prévoient souvent que chacun des copropriétaires remette au syndicat une clé d’accès à leurs unités. Cette exigence peut être d’application difficile dans les faits, certains copropriétaires étant réticents à remettre une telle clé. Il est utile, pour sécuriser les copropriétaires, qu’un registre d’utilisation des clés soit tenu par le syndicat afin de journaliser leurs utilisations et de s’assurer qu’elles ne sont utilisées qu’en cas d’urgence ou avec l’autorisation du copropriétaire ou du locataire, selon le cas. Des capsules à clés scellées sont également disponibles sur le marché afin de sécuriser les copropriétaires que les clés ne sont utilisées dans les cas qui le permettent. De plus, tout accès à une unité privative par les représentants du syndicat devraient selon nous s’effectuer en présence de deux personnes afin qu’un témoin corrobore l’examen des lieux pendant la visite. Nous recommandons qu’un constat écrit des lieux examinés soit effectué dans les registres du syndicat.
En cas d’urgence, comme par exemple dans l’éventualité où un dégât d’eau survenait, l’exigence de préavis doit céder le pas à une intervention immédiate, afin d’éviter notamment une aggravation des dommages. Dans ce cas, dans l’éventualité où le propriétaire de l’unité ne peut être rejoint, la clé d’urgence pourrait être utilisée. En l’absence de clé et en présence d’une situation d’urgence, nous ne recommandons pas que les portes soient forcées par les représentants du syndicat lui-même, mais plutôt par la police ou les pompiers qui sont avisés par le syndicat, afin qu’ils procèdent à l’ouverture forcée d’une porte en cas d’urgence.
Comme nous l’avons déjà mentionné, le copropriétaire est responsable des actes de son locataire et à cet égard, le syndicat devra s’adresser aux copropriétaires-locateurs dans tous les cas où un une situation survient avec un locataire comme pour des bruits excessifs par exemple. Celui-ci devrait toujours voir à l’application des règlements par son locataire mais à défaut, si un locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble, le syndicat pourra comme ultime recours demander la résiliation du bail, après avoir avisé par écrit tant le locateur que le locataire de cette intention. PAR LOUIS CHARRON