Acheter maintenant ou plus tard ?

Propriétaire de ma résidence depuis l’âge de 24 ans, je n’ai pas de gêne à affirmer que c’est peut-être là un de mes moins bons coups financiers de la vingtaine ! Mon enrichissement aurait probablement été plus grand si j’avais acquis un immeuble avec une portion locative ou si j’avais tout simplement accéléré mon épargne et mes investissements boursiers. Il existe bien sûr des avantages à devenir propriétaire. La résidence principale représente un actif plutôt sécuritaire, du moins dans de nombreux marchés. L’accroissement de la valeur de votre maison est exonéré de l’imposition sur le gain en capital au moment de la revente. De plus, pour de nombreuses personnes, elle représente une forme d’épargne « forcée ».

Le rêve de devenir propriétaire, fort de sa symbolique bien implantée dans nos conventions sociales, m’avait donné l’impression d’avoir atteint un but dont j’étais fière à l’époque ! Aussi, en observant tous ces premiers acheteurs se jeter dans la cage aux lions depuis la flambée des prix immobiliers, j’éprouve aujourd’hui beaucoup de compassion à leur égard. Je connais moi aussi ce désir profond de quitter un logement vers un lieu plus confortable, plus grand ; mon nid !

L’investisseur rationnel l’est aussi en immobilier

De nombreux experts immobiliers affirment sans hésiter que le prix des maisons ne baissera jamais — le scénario le plus pessimiste penche en faveur d’un plafonnement. Ceux-là croient qu’il faut donc se dépêcher d’accéder à la propriété, même à tout prix par le biais d’achats sans inspection aux prix gonflés par la surenchère. Pourtant, une récession probable combinée à une montée significative des taux d’intérêt pourrait théoriquement forcer un retour du balancier et marquer un retour à un marché plus favorable aux acheteurs. Donc, faut-il acheter maintenant ou reporter son projet d’achat ?

Si l’une des règles du succès de l’investisseur est de demeurer rationnel dans la gestion de son portefeuille de placements, pourquoi en irait-il différemment pour un de ses investissements les plus importants, celui de sa résidence principale ? Faute de boule de cristal, la décision d’acheter votre première maison ou encore de passer à une plus grande propriété devrait d’abord être précédée d’une analyse sérieuse de vos besoins et, surtout, d’une estimation de vos besoins à long terme. En effet, le fait d’acheter dans un contexte de prix aussi élevés pourrait exiger plus de temps pour rentabiliser votre investissement.

Est-ce que le fait d’acheter à des prix très élevés pourrait nuire à la rentabilité à long terme de votre achat ? J’en doute, sauf si vous pensez qu’il s’agit d’une propriété transitoire ou temporaire. J’en viens à la recommandation qu’un investisseur rationnel en immobilier n’achète pas s’il doute de son désir de demeurer dans cette nouvelle propriété à long terme.

Les questions à se poser

Avant de passer à des visites de propriétés, l’investisseur rationnel doit établir clairement le budget disponible pour son projet immobilier. Le fait de bien connaître son niveau de vie et les coûts de celui-ci, de l’établir sans faire preuve de complaisance, lui permettra de visualiser les répercussions de ces nouveaux frais de logement. Faites attention à ne pas limiter votre comparaison uniquement au prix de votre loyer présent. Les frais inhérents à l’entretien d’une maison sont souvent sous-estimés, tout comme la décoration et l’aménagement extérieur.

Il serait sage de vous demander si, vu le prix élevé payé pour acquérir votre projet immobilier, vous aurez toujours la capacité de limiter ces postes de dépenses dans les prochaines années… De plus, je vous invite à prévoir un budget pour l’assurance vie et invalidité (individuelle, pas les produits offerts par les créanciers) que vous devriez utiliser pour protéger ce nouvel investissement qui composera une portion importante de votre patrimoine.

Le vieil adage dit qu’il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Si à la fin de l’exercice budgétaire vous constatez que votre nouveau budget de propriétaire ne vous permet plus de dégager des sommes disponibles pour épargner en vue de votre retraite (REER, CELI) ou pour contribuer au REEE de vos enfants, je vous invite à vous poser de sérieuses questions sur la faisabilité de votre projet d’acquisition.

Si la conclusion est favorable, foncez, dans la mesure où vous aurez l’impression de payer le juste prix. Vous pourriez être tentés de mettre 20 % de mise de fonds sur le montant de l’achat afin de diminuer le coût de votre emprunt. Compte tenu des marchés boursiers depuis le début de l’année, je vous invite toutefois à bien faire vos calculs avec votre courtier hypothécaire et en placements. En effet, vous devriez comparer les taux d’emprunt applicables selon différents scénarios à la perte que vous pourriez potentiellement matérialiser si vous vendez vos investissements à perte.

Les plus jeunes investisseurs, dont le rendement accumulé en 2020 et 2021 se voit grugé par les marchés en baisse depuis quelques mois, pourraient être davantage concernés par cet aspect, surtout s’ils n’ont pas pu profiter de la croissance importante de leur portefeuille dans la dernière décennie.

En somme, les coûts d’opportunité de ces projets ne doivent jamais être sous-estimés dans le marché actuel. C’est vrai pour tous, même pour les premiers acheteurs qui pourront profiter d’un cadeau de leurs parents pour la mise de fonds. Idem pour les couples profitant d’un revenu familial élevé qui envisagent un projet de propriété plus grand.

J’en viens à la recommandation qu’un investisseur rationnel en immobilier n’achète pas s’il doute de son désir de demeurer dans cette nouvelle propriété à long terme