Le RAP : comment ça marche?

Pour en savoir plus sur le RAP : canada.ca Budget gratuit : budgetenligne.net

Le Régime d’accès à la propriété (RAP) a ses avantages et ses inconvénients. Voici quelques explications pour vous y retrouver plus facilement et les nouveautés depuis l’an dernier. Le RAP est un programme gouvernemental qui vous permet d’utiliser une partie de vos REER pour vous acheter une propriété. Depuis mars 2019, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ individuellement, ou jusqu’à 70 000 $ si vous êtes en couple, pour financer l’achat d’une maison, sans payer d’impôt. Vous avez toutefois 15 ans pour rembourser ce montant (avec un minimum annuel de 1/15 du montant retiré), sinon des pénalités s’appliquent.

Aussi, vous bénéficiez d’un long délai pour commencer à rembourser votre RAP. Par exemple, si vous RAPez le 30 décembre, vous pouvez faire votre premier remboursement dans deux ans et 61 jours. Si vous RAPez le 3 janvier, votre premier remboursement pourra se faire dans trois ans et 58 jours!

Le RAP est utile pour fournir une mise de fonds initiale élevée, afin de diminuer les intérêts de l’hypothèque. Par contre, certains acheteurs ont très peu épargné et ont peu ou pas de mise de fonds. Parfois, ils n’ont tout simplement pas cotisé à leur REER.

Ces derniers peuvent tout de même emprunter à une institution financière un montant (qui respecte la cotisation maximale autorisée pour l’année) et cotiser ce montant à un REER pendant 90 jours. Ils retirent ensuite ce montant non imposable pour effacer leur emprunt. Lorsqu’ils reçoivent leur remboursement d’impôt, ils RAPent en l’utilisant comme mise de fonds.

Désavantages

Évidemment, le remboursement du RAP alourdira vos fins de mois. Vous aurez à rembourser l’hypothèque et le REER. Il faut donc calculer avec précision votre capacité d’emprunt avant de RAPer.

D’ailleurs, plusieurs se servent du RAP pour contourner l’exigence de mise de fonds minimum de 20 % afin d’éviter la couverture de la SCHL et la prime qui l’accompagne. C’est souvent une erreur. En effet, plusieurs prêteurs accordent des taux réduits parce que le risque est transféré à la SCHL. La mécanique financière pourrait faire en sorte qu’une personne ayant RAPé s’en tirera au final avec plus d’argent dans ses poches qu’une autre qui aura fourni une mise de fonds initiale supérieure pour éviter la SCHL!

Finalement, la portion de votre REER qui aura été utilisée pour pouvoir RAPer n’engendrera pas de rendement pendant plusieurs années. Autant d’argent de moins pour vos placements qui, généralement, rapportent davantage que l’appréciation de la valeur de votre propriété. C’est encore plus vrai si vous RAPez après 45 ans.

Chaque cas est unique : faites votre budget et vos calculs avec un conseiller financier.