Mon coup de pouce à mon fils va-t-il me coûter cher d’impôt ?

Question de Michel, un de nos lecteurs : Il y a une dizaine d’années, j’ai pris une hypothèque de 200 000 $ avec ma maison en garantie pour aider mon fils à acquérir un immeuble à revenus qui vaut environ 500 000 $ aujourd’hui. Au renouvellement du prêt, mon fils aimerait prendre l’hypothèque à son nom et me libérer de cette responsabilité. C’est lui qui a fait tous les paiements hypothécaires jusqu’ici, et je n’ai jamais retiré aucun avantage de cette transaction. Vais-je devoir payer un impôt sur le gain en capital si mon fils signe la nouvelle hypothèque à son nom ?

Nous avons présumé que vous avez mis votre propriété en garantie collatérale afin que votre fils puisse acheter cet immeuble à revenus. Toutefois, vous ne précisez pas si vous êtes légalement propriétaire des titres de l’immeuble. Le planificateur financier Antoine Chaume, de Lafond + Associés et Waltr solutions indique que si vous n’êtes pas propriétaire des titres, il n’y aura pas d’impact fiscal pour vous si vous vous retirez de l’hypothèque et que votre fils est capable de l’assumer seul.

PROPRIÉTAIRE OU NON

Mais la situation est différente si vous êtes propriétaire, car alors vous êtes réputé être « parties liées », et il faudra transférer la propriété à sa juste valeur marchande.

« Admettons que vous et votre fils soyez chacun propriétaire à 50 %. Si la valeur de la propriété a augmenté de 300 000 $ depuis son achat, le gain en capital pour vous sera de 150 000 $. L’impôt sur le gain en capital étant de 50 %, vous serez donc imposable sur un montant de 75 000 $, selon votre palier d’imposition », illustre Antoine Chaume. Certaines dépenses liées à l’achat d’une propriété doivent généralement être capitalisées au coût initial de la propriété, ce qui permettra de réduire la facture fiscale lors de la disposition. Par exemple la taxe de mutation payée à l’achat ainsi que les frais de notaire. Il sera aussi important de considérer dans le calcul du prix de base rajusté, soit votre coût fiscal, toutes les dépenses en capital effectuées depuis l’acquisition de la propriété, comme des améliorations ou des rénovations majeures. N’oubliez pas non plus la récupération d’amortissement, le cas échéant.

En général, seuls les transferts entre conjoints, ou le fait qu’il s’agisse d’une résidence principale, permettent de reporter ou d’exonérer l’imposition sur le gain en capital.

Bonne nouvelle, cependant : la municipalité ne facturera pas de droits de mutation à votre fils (la fameuse taxe de bienvenue), car il s’agit d’un transfert de propriété entre ascendant et descendant.