Comment séparer la maison après un décès ?

Un lecteur m’a récemment demandé quelle serait la marche à suivre pour séparer une résidence principale en héritage, entièrement payée, lorsque l’un des trois héritiers souhaite se porter seul acquéreur de la maison.

J’en ai discuté avec M. Ludovick Nadeau, fiscaliste-comptable chez Gestion fiscale de l’Estrie et avec Mme Chantal Chevalier, courtière hypothécaire, du Groupe hypothécaire ORBIS.

Comment devrait-on faire la transaction immobilière ? Mme Chevalier mentionne deux démarches nécessaires.

On doit obtenir un rapport d’inspection de la maison par un inspecteur en bâtiment pour évaluer sa condition.

Puis, il faudra demander un rapport d’évaluation de la valeur de la maison auprès d’un évaluateur.

FIXER UN PRIX

Fort de ces deux rapports professionnels, exigés par la banque lors d’une succession, on pourra fixer un prix de vente raisonnable reflétant le prix du marché. Bien qu’une succession puisse vendre la résidence sans garantie légale, la banque peut aussi exiger une assurance-titres pour protéger la transaction puisque le vendeur (décédé) ne peut remplir une déclaration du vendeur sur les problèmes de la maison.

Puisque cette valeur deviendra celle sur laquelle les parts seront calculées pour une répartition juste entre les héritiers, Mme Chevalier recommande que tous les héritiers confirment leur accord officiel de la valeur de la propriété fixée pour la vente dans une entente notariée afin d’éviter toute contestation ultérieure sur ce point.

Enfin, il va sans dire que toute dette (hypothèque restante ou autre remboursement à compléter) devra être administrée (remboursée) par le liquidateur testamentaire avant l’attribution finale d’un montant de la succession à répartir entre les héritiers.

DÉROULEMENT

Comment se déroule la transaction pour le futur acquéreur de la maison et le versement de la part de chacun ? Il sera important que l’acquéreur soit en mesure de financer adéquatement l’achat de la propriété afin de permettre que la succession (complétée par le liquidateur testamentaire) redistribue après la transaction le montant total entre les trois héritiers. L’héritage ne fera idéalement donc pas partie de la mise de fonds de l’acquéreur. Lorsque la vente est acceptée, celle-ci sera notariée avec le montant à verser à la succession.

Donc, l’achat par un héritier qui se porte acquéreur peut se faire en assurant aux autres héritiers la transmission de leur juste part dans ce processus. « Tout peut s’écrire chez le notaire, rappelle Mme Chevalier. Assurez-vous de mettre par écrit tous les aspects de votre entente à faire signer et à faire reconnaître de tous les héritiers. » Une entente claire et notariée protège toutes les parties impliquées.

Cette somme d’argent reçue par les trois héritiers comme compensation d’héritage de la maison peut-elle être considérée comme étant un gain en capital imposable ? M. Nadeau me précise que, « d’un point de vue fiscal, le ou la défunt(e) est réputé(e) avoir vendu tous ses biens la veille de son décès », ce qui fait que les impôts à payer de cette personne seront fixés selon la valeur du ou des biens.

Il ajoute que, « lorsqu’il s’agit d’une résidence principale utilisée par le ou la défunt(e), le gain en capital ne sera pas imposable pour les héritiers, car ils recevront la valeur de la maison à laquelle ils ont droit ». S’il s’agit d’une résidence secondaire, le défunt doit d’abord payer ses impôts avec le gain en capital imposable. Ensuite, la valeur restante ira à la succession, qui redistribue les sommes aux héritiers. Ces sommes ne sont pas imposables, car il s’agit d’une succession.

CONCLUSION

En terminant, le legs d’une maison nécessite plusieurs étapes et du temps pour bien procéder à la liquidation d’une succession, cependant, lorsqu’on les suit adéquatement, le tout peut être réalisé avec sérénité pour tous les héritiers.