« Ma cabane » au Québec pu achetable
L’accession à une première propriété est devenue excessivement difficile pour les ménages alors que le prix médian de l’unifamiliale a grimpé en cinq ans, selon les régions du Québec, de 52 % à 95 % et celui de la copropriété de 42 % à 92 %.
Non seulement cela oblige les ménages à devoir épargner davantage en vue de pouvoir effectuer la mise de fonds minimale1 exigée pour contracter un emprunt hypothécaire, mais en plus ils se retrouvent avec des hypothèques énormément plus élevées.
Et comble de malheur, le financement hypothécaire coûte aujourd’hui beaucoup plus cher qu’il y a cinq ans.
PAR MOIS : 1000 $ DE PLUS
Au Québec en mars 2019, selon les données colligées par l’APCIQ, on pouvait acquérir une maison unifamiliale pour un prix médian moyen de 262 000 $, et ce, avec une mise de fonds minimale de 13 100 $.
Amortie sur 25 ans, on pouvait financer l’achat de la propriété avec une hypothèque au montant de 248 900 $, à taux hypothécaire officiel de 5,34 % pour le terme de cinq ans. La facture hypothécaire revenait à 1496 $ par mois.
Aujourd’hui, cinq ans plus tard, j’ai calculé qu’il faut débourser 1384 $ de plus par mois pour acquérir cette même propriété alors que le paiement hypothécaire mensuel va grimper à 2880 $, en hausse de 92,5 %.
Comment explique-t-on cette spectaculaire hausse de la facture hypothécaire, laquelle hausse représente évidemment un frein majeur à l’accession à une première propriété ?
Un, le prix médian moyen de cette même propriété type au Québec est rendu à 439 000 $, soit 177 000 $ de plus qu’il y a cinq ans.
Deux, pour acquérir ladite propriété, la mise de fonds minimale passe quant à elle à 21 950 $, soit 8850 $ de plus qu’en 2019.
Trois, on se retrouve donc (après la mise de fonds minimale) avec une hypothèque de 417 050 $.
Quatre, compte tenu du taux hypothécaire officiel du terme de cinq ans qui s’élève maintenant à 6,84 %, le paiement hypothécaire mensuel atteint ainsi les 2880 $, voire 1384 $ de plus qu’il y a cinq ans.
Sur une base annuelle, le coût du financement hypothécaire d’une telle unifamiliale type dont le prix d’achat est passé de 262 000 $ (en mars 2019) à 439 000 $ revient aujourd’hui à 34 560 $. C’est 16 608 $ de plus qu’en 2019 !
Pour se payer une telle hypothèque, il faut gagner idéalement un revenu brut d’au moins 120 000 $. Les paiements hypothécaires annuels (34 560 $) représenteraient à ce moment-là près de 29 % du revenu brut2.
LA COPROPRIÉTÉ
Si je refais le même exercice avec cette fois le prix médian de la copropriété, voici le résultat.
Le prix médian moyen au Québec d’un condo s’élève maintenant à 365 000 $, à comparer à 229 600 en mars 2019, soit 135 400 $ de plus sur cinq ans.
En mars 2019, après avoir versé la mise de fonds requise de 11 480 $ sur le prix d’achat de 229 600 $, on se retrouvait avec une hypothèque de 218 120 $. Les paiements hypothécaires s’élevaient à 1311 $ par mois.
Aujourd’hui, l’achat de la même copropriété type nécessite une mise de fonds de 18 250 $. L’hypothèque grimpe à 346 750 $. Et les paiements hypothécaires montent à 2394 $ par mois. Pour un coût annuel de 28 728 $, à comparer à 15 732 $ il y a cinq ans. Ça représente un débours annuel supplémentaire de 12 996 $.
Il faut gagner un revenu brut de quelque 100 000 $ pour acquérir présentement un tel condo type.
Accéder à la propriété continuera d’être extrêmement difficile.
Selon les prévisions de la SCHL, les prix vont recommencer à augmenter modérément cette année. « La baisse graduelle des taux hypothécaires aura donc un effet plutôt modeste sur l’abordabilité des propriétés pour les acheteurs potentiels », de conclure la SCHL.
■ 1. Le montant minimum de la mise de fonds est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, plus 10 % sur la tranche allant de 500 000 $ à un million $. La mise de fonds obligatoire grimpe à 20 % pour les propriétés de 1 million $ ou plus.
■ 2. Pour être admissible à une hypothèque, les frais de logements mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage. Par frais de ménages, on entend les paiements hypothécaires, l’impôt foncier, les frais de chauffage et, s’il y a lieu, 50 % des frais de condo. Et quand on ajoute les autres dettes (soldes de cartes de crédit, prêts auto, prêts personnels, etc.), le montant total ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut du ménage. Le test de résistance obligatoire pour obtenir un financement hypothécaire est le suivant. La banque ou la caisse doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé entre 5,25 % et le taux d’intérêt négocié avec votre prêteur, plus 2 %.