Les petits propriétaires de duplex et de triplex injustement surtaxés

Plus j’y pense, plus je trouve fiscalement injuste de surtaxer les petits propriétaires de duplex et de triplex comme viennent de le faire les gouvernements Trudeau et Legault en haussant à partir du 25 juin prochain l’impôt sur la tranche du gain en capital qui va dépasser la barre des 250 000 $.

Il y a actuellement 279 488 duplex et triplex au Québec. La totalité ou presque de ces petits immeubles à revenu appartiennent à de modestes contribuables à revenu moyen.

Nombre d’entre eux comptent d’ailleurs sur leur duplex ou triplex pour gagner un petit revenu d’appoint, tout en comptant sur l’appréciation à long terme de la valeur de leur propriété pour se bâtir une sorte de REER pour leurs vieux jours.

CASTORS BRICOLEURS

Ces proprios à revenu modeste, dont un grand nombre doivent jouer au « castor bricoleur » pour entretenir et réparer au besoin leur propriété, sont à des années-lumière des très riches contribuables qui gagnent des sommes d’argent colossales avec les gains en capital réalisés sur leurs placements dans les actions, fonds, options sur actions, etc.

C’est pourquoi je recommande à Justin Trudeau et François Legault de faire preuve d’empathie fiscale envers les proprios de duplex et triplex, et ce, en les excluant de la nouvelle mesure fiscale sur les gains en capital.

POURQUOI LES EXCLURE ?

Parce qu’à l’origine de la mise en place de la surtaxation annuelle des gains en capital qui dépassent la barre des 250 000 $, Justin Trudeau et sa ministre des Finances, Chrystia Freeland, voulaient « améliorer l’équité fiscale » en forçant les riches à payer plus d’impôt sur les gains en capital.

La raison ? Avec les gains en capital, les riches « tirent des avantages disproportionnés » par rapport à la classe moyenne.

Présentement, seule la moitié des gains en capital est assujettie à l’impôt. À compter du 25 juin prochain, on continuera de payer de l’impôt sur 50 % des premiers 250 000 $ de gain en capital. Mais concernant les gains dépassant la barre des 250 000 $, ce sont les deux tiers qui deviendront imposables et non plus seulement 50 % desdits gains en capital.

Selon les projections de 2025 effectuées dans le budget fédéral qui a été déposé la semaine dernière, la ministre Freeland, avec sa nouvelle mesure de surtaxation des gains en capital, vise environ 40 000 riches contribuables canadiens, lesquels devraient déclarer des gains en capital supérieurs à 250 000 $.

Ces derniers ne représentent qu’une petite fraction des contribuables, soit 0,13 %. Et ils gagnent un revenu brut moyen de 1,4 million $ (gains en capital inclus). Vous avez bien lu : 13 centièmes de 1 % de tous les contribuables.

Sur les 40 000 très riches contribuables canadiens visés initialement par la surtaxation des gains en capital, il y a combien de riches Québécois ? Mettons 8000.

On parle donc ici des contribuables « sélects » dont les revenus annuels sont exorbitants par comparaison aux modestes proprios des duplex et triplex québécois.

LA TRAPPE

Le prix moyen du duplex au Québec est passé de 210 734 $ en 2008 à 550 787 $ en 2024, pour un gain sur papier de 340 053 $ en 16 ans.

De son côté, le triplex a vu son prix moyen progresser davantage en enregistrant un gain de 452 010 $. Le prix moyen du triplex est rendu à 731 686 $, à comparer à 279 676 $ en 2008.

Cela dit, lorsqu’ils vont vendre leur duplex ou triplex, ces petits proprios seront donc fiscalement traités comme de très riches contribuables, et les deux gouvernements, Québec et Ottawa, les surtaxeront sur l’appréciation rétroactive de leurs modestes propriétés à revenu.

C’est carrément inéquitable envers eux ! D’autant plus que la vente d’une propriété doit se faire en une transaction, contrairement à un portefeuille d’actions que l’on peut morceler de façon à limiter annuellement les gains en capital sous la barre des 250 000 $.