3 options pour utiliser ses REER afin d’acheter un immeuble à revenu

On pourrait penser qu’utiliser ses REER pour acheter une propriété à revenus est une excellente idée. Or, il y a beaucoup de choses à considérer.

La réponse n’est pas simple et mérite une analyse approfondie. Il est important de noter qu’un REER ne peut pas contenir directement une propriété à revenus. Ce régime a été conçu pour des actifs plus liquides, tels que de l’argent, des certificats de placement garanti (CPG), des actions, etc.

Voici quelques stratégies disponibles :

OPTION 1 : SORTIR SES REER

Bien sûr, il est toujours possible de retirer des fonds de son REER, de payer les impôts et de procéder à l’achat. Cependant, cela entraîne des conséquences fiscales importantes. Les retraits effectués sur votre REER sont imposés comme un revenu ordinaire. Si vous avez des revenus d’un emploi, votre retrait pourrait vous propulser dans une tranche d’imposition supérieure.

Il est donc généralement conseillé d’éviter cette option pour l’achat d’une propriété à revenus.

OPTION 2 : LE RAP (RÉGIME D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ)

Le RAP est un programme destiné aux acheteurs d’une première habitation. Ainsi, si vous êtes déjà propriétaire d’une maison, vous ne pouvez pas avoir recours à ce programme. Par contre, si vous ne l’êtes pas, vous pouvez puiser jusqu’à 35 000 $ par conjoint dans vos REER respectifs pour procéder à l’achat d’un immeuble à revenu.

Une condition très importante à respecter est que vous devez être propriétaire occupant dans un des logements de l’immeuble à revenu que vous comptez acheter.

Ce programme est flexible quant au type d’immeuble : duplex, triplex, quadruplex ou immeubles de cinq logements ou plus : tous sont acceptés.

De plus, le RAP permet de reconstruire votre REER au fil du temps, sans pénalité fiscale, en suivant un calendrier de remboursement précis.

Les revenus de location permettent de payer une partie des dépenses, dont l’hypothèque, et vous bénéficiez potentiellement de la plus-value immobilière.

OPTION 3 : FPI (FIDUCIES DE PLACEMENT IMMOBILIER)

Investir dans une FPI vous permet de posséder indirectement de l’immobilier et de recevoir des distributions à l’intérieur de votre REER. Une FPI possède et gère des immeubles. Ces immeubles peuvent être des tours de bureaux, de l’immobilier locatif résidentiel, du commercial, etc.

Toutefois, contrairement à la propriété à revenu directe, elles n’offrent pas les avantages tangibles de posséder une propriété à revenu. Vous n’avez pas de contrôle sur les aspects opérationnels tels que la perception des loyers ou les améliorations des propriétés.

CONCLUSION

En résumé, bien que les REER puissent offrir certaines options vers l’investissement immobilier, ils sont généralement plus adaptés à d’autres types de placement.

L’investissement dans l’immobilier via vos REER est donc parsemé de restrictions. Une alternative est peutêtre d’utiliser l’équité disponible dans votre résidence actuelle et de vous en servir comme mise de fonds pour l’achat d’une propriété à revenus. Les institutions financières québécoises facilitent cette démarche. Le principe est de prendre 80 % de la valeur de votre maison moins le montant restant de l’hypothèque, cela vous donne le montant disponible pour investir dans un immeuble à revenus.