Les plex ont la cote

L’en­goue­ment pour les plex, ces pe­tits im­meubles de deux à cinq lo­ge­ments, a at­ti­ré l’at­ten­tion de la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ).

Le Journal de Quebec - Immo - - MAISON EXTRA - Pa­mé­la EGAN

Non seule­ment les ventes ont-elles pro­gres­sé au cours des 12 der­niers mois, mais les prix de vente moyens des plex ont éga­le­ment grim­pé plus ra­pi­de­ment que les prix des pro­prié­tés uni­fa­mi­liales et des co­pro­prié­tés.

Hausse des ventes

Les cour­tiers im­mo­bi­liers de la pro­vince ont ven­du plus de 7 068 plex de juin 2017 à mai 2018, ce qui cor­res­pond à une hausse de 4 % en com­pa­rai­son de la même pé­riode un an plus tôt. La FCIQ a consta­té la plus forte pro­gres­sion à Saint-jean-sur-ri­che­lieu, en Mon­té­ré­gie, avec un bond de 42 % au cours des 12 mois ana­ly­sés. La ré­gion mé­tro­po­li­taine de Sa­gue­nay fait éga­le­ment bonne fi­gure alors qu’elle a connu une aug­men­ta­tion de ses ventes de plex de l’ordre de 13 %. Pour sa part, la ré­gion mé­tro­po­li­taine de Qué­bec a en­re­gis­tré une faible hausse de 1 % pen­dant ce temps, pour un to­tal de 542 tran­sac­tions.

Baisse des ins­crip­tions en vi­gueur

En­vi­ron 5 800 plex étaient à vendre dans la pro­vince au cours des 12 mois étu­diés par la FCIQ. Il s’agit d’un re­cul de 6 % en com­pa­rai­son de la même pé­riode un an plus tôt. « Cette di­mi­nu­tion des ins­crip­tions en vi­gueur illustre bien la ten­dance bais­sière de l’offre de plex. Cette ten­dance est ob­ser­vable dans toutes les ré­gions mé­tro­po­li­taines du Qué­bec, hor­mis celles de Qué­bec et de Sa­gue­nay, où l’on re­marque des hausses res­pec­tives de 4 % et de 20 % à ce cha­pitre », rap­porte Paul Car­di­nal, di­rec­teur du ser­vice Ana­lyse du mar­ché de la FCIQ.

Dé­lais de vente plus courts

De juin 2017 à mai 2018, il fal­lait en moyenne 100 jours pour vendre un plex dans la pro­vince, ce qui re­pré­sente 4 jours de moins que pour la même pé­riode un an plus tôt. À titre com­pa­ra­tif, le dé­lai de vente moyen s’éle­vait à 109 jours pour les pro­prié­tés uni­fa­mi­liales et à 112 jours pour les co­pro­prié­tés. Avec un dé­lai de vente de 79 jours (-8 jours), c’est dans la ré­gion mé­tro­po­li­taine de Mon­tréal que les dé­lais étaient les plus courts de la pro­vince. En­core une fois, Saint-jean­sur-ri­che­lieu s’est dé­mar­quée alors que les dé­lais de vente ont rac­cour­ci de 24 jours, ce qui s’avère la plus forte di­mi­nu­tion. Quant à la ré­gion mé­tro­po­li­taine de Qué­bec, elle conti­nue d’al­ler à contre­sens alors que le dé­lai de vente se si­tuait à 120 jours, en hausse de 12 jours.

Hausse des prix

Le prix de vente moyen des plex a pro­gres­sé de 7 % dans la pro­vince au cours des 12 mois ana­ly­sés. De juin 2017 à mai 2018, le prix de vente moyen s’éle­vait à 408 203 $. Pen­dant ce temps, les prix moyens des pro­prié­tés uni­fa­mi­liales et des co­pro­prié­tés ont connu une hausse de 4 % et de 3 % res­pec­ti­ve­ment. La plus forte pro­gres­sion du prix de vente moyen de plex a été re­cen­sée dans la ré­gion mé­tro­po­li­taine de Mon­tréal (+7 %). La ré­gion mé­tro­po­li­taine de Qué­bec a pour­sui­vi à sens in­verse alors que le prix moyen de vente s’est fixé à 307 015 $, en baisse de 1 %.

La FCIQ a éga­le­ment com­pa­ré les prix par lo­ge­ment. Ain­si, avec une hausse de 9 %, ce sont les tri­plex qui ont connu la plus forte pro­gres­sion dans la pro­vince de juin 2017 à mai 2018 en com­pa­rai­son d’un an plus tôt. « Le prix par lo­ge­ment dé­croît gé­né­ra­le­ment en fonc­tion de la taille de l’im­meuble. Ce­la est dû au fait que le prix du ter­rain est ré­par­ti sur un plus grand nombre de lo­ge­ments », ex­plique M. Car­di­nal. Par­mi les plus dy­na­miques crois­sances de prix, la FCIQ a no­té la per­for­mance des du­plex sur la Rive-sud de Qué­bec (+15 %), des qua­dru­plex (+13 %) sur la Ri­veSud de Mon­tréal, ain­si que des tri­plex (+10 %) et des qua­dru­plex (+11 %), tous deux sur l’île de Mon­tréal.

Les condi­tions du mar­ché

Les condi­tions du mar­ché de la re­vente de plex au Qué­bec étaient gé­né­ra­le­ment équi­li­brées ou à l’avan­tage des ache­teurs, à l’ex­cep­tion no­table de la ré­gion de Mon­tréal, où ce sont plu­tôt les ven­deurs qui ont le gros bout du bâ­ton lors des né­go­cia­tions. « Sur le ter­ri­toire de la ville de Mon­tréal, qui re­pré­sente à lui seul près de 36 % du parc im­mo­bi­lier de plex au Qué­bec, le nombre de mois d’in­ven­taire est in­fé­rieur à 6, ce qui confère un net avan­tage aux ven­deurs », in­dique M. Car­di­nal.

La ra­re­té des plex

La FCIQ a dé­cou­vert que la taille du parc de plex a di­mi­nué dans plu­sieurs quar­tiers cen­traux au fil des ans, ce qui pour­rait ex­pli­quer la crois­sance su­pé­rieure du prix des plex par rap­port à celle des autres ca­té­go­ries de pro­prié­tés. Deux prin­ci­pales rai­sons ont été mises de l’avant par l’or­ga­nisme. « D’une part, de­puis plu­sieurs an­nées, la construc­tion de nou­veaux plex est ra­ris­sime, voire qua­si in­exis­tante dans plu­sieurs quar­tiers cen­traux. Lors­qu’un pro­mo­teur met la main sur un ter­rain bien si­tué, il est gé­né­ra­le­ment beau­coup plus ren­table d’y construire un im­meuble de plus forte den­si­té. Il s’agit aus­si de la vo­lon­té de la plu­part des grandes villes de den­si­fier leur ter­ri­toire », avance M. Car­di­nal. « D’autre part, de­puis quelques an­nées, en dé­pit de règles as­sez res­tric­tives im­po­sées par plu­sieurs mu­ni­ci­pa­li­tés, des plex ont été conver­tis en co­pro­prié­tés (di­vises ou in­di­vises) ou, plus oc­ca­sion­nel- le­ment, en uni­fa­mi­liales, contri­buant ain­si peu à peu à la ré­duc­tion du parc im­mo­bi­lier de pe­tits im­meubles lo­ca­tifs, prin­ci­pa­le­ment à Mon­tréal », en­chaîne-t-il.

La taille du parc im­mo­bi­lier de plex au Qué­bec a ef­fec­ti­ve­ment pro­gres­sé très mo­des­te­ment en com­pa­rai­son des autres types de pro­prié­tés. De 2008 à 2018, il n’a crû que de 7 %, alors que le parc im­mo­bi­lier de mai­sons uni­fa­mi­liales a ga­gné 13 % et ce­lui des de co­pro­prié­tés a bon­di de 75 %. « Ain­si, puisque la ra­re­té fait le prix, il n’est pas éton­nant que la crois­sance des prix des plex ait sur­pas­sé celle des autres ca­té­go­ries de pro­prié­tés au cours des der­nières an­nées », men­tionne M. Car­di­nal.

L’ave­nir des plex

Les prix des plex ont pro­gres­sé au cours de la der­nière dé­cen­nie, et la FCIQ croit que ce type de pro­prié­té va conti­nuer d’être dy­na­mique. « Les plex, en rai­son des re­ve­nus de lo­ca­tion qu’ils gé­nèrent, sont in­con­tes­ta­ble­ment at­trayants pour les pe­tits in­ves­tis­seurs. Les plex consti­tuent éga­le­ment une op­tion in­té­res­sante pour des mé­nages qui sou­haitent s’ins­tal­ler dans un quar­tier cen­tral d’une grande ville. Tout en étant pro­prié­taires-oc­cu­pants, ces mé­nages bé­né­fi­cient de re­ve­nus de lo­ca­tion qui peuvent les ai­der à payer leur hy­po­thèque. Cette stra­té­gie est même pré­co­ni­sée par cer­tains pre­miers ache­teurs comme étant une fa­çon d’ac­cé­der à la pro­prié­té », sou­ligne M. Car­di­nal.

De plus, l’or­ga­nisme avance que la de­mande de plex conti­nue­ra de croître dans les pro­chaines an­nées. « La ra­re­té gran­dis­sante des ter­rains libres dans les quar­tiers cen­traux des RMR ain­si que l’at­trait de conver­tir les plex en co­pro­prié­tés lorsque ce­la est per­mis ne de­vraient pas s’es­tom­per et conti­nue­ront ain­si de pe­ser sur l’offre de plex. Ain­si, la de­mande crois­sante, conju­guée à la ra­re­té de l’offre, de­vrait donc per­mettre au mar­ché de la re­vente de plex de conti­nuer à se dé­mar­quer à l’ave­nir », in­dique M. Car­di­nal en ter­mi­nant.

Les cour­tiers im­mo­bi­liers de la pro­vince ont ven­du plus de 7 068 plex de juin 2017 à mai 2018, ce qui cor­res­pond à une hausse de 4 % en com­pa­rai­son de la même pé­riode un an plus tôt. Cré­dit: Can Stock Pho­to / GDVCOM

Les prix de vente moyens des plex ont grim­pé plus ra­pi­de­ment que les prix des pro­prié­tés uni­fa­mi­liales et des co­pro­prié­tés.Cré­dit: Can Stock Pho­to / Rixie

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