Le Journal de Quebec - Maison Extra
Investissement immobilier : les appartements locatifs neufs
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a commandé un projet de recherche afin de collecter de l’information sur certains facteurs actuels qui peuvent influencer les décisions des investisseurs et des promoteurs immobiliers de financer d
Le projet de recherche avait donc pour but d’évaluer les aspects économiques de l’aménagement d’appartements expressément destinés au marché locatif dans six grands marchés canadiens, soit Vancouver, Calgary, Winnipeg, Toronto, Montréal et Halifax. Un total de 12 scénarios ont été utilisés pour l’analyse. En d’autres mots, des feuilles de calcul ont permis d’établir le rendement financier de nouveaux ensembles de logements locatifs en fonction des coûts de l’aménagement, du financement, des revenus et des charges. Des immeubles types ont été sélectionnés pour représenter les immeubles locatifs neufs dans chacun des marchés. Différentes variables ont ainsi été prises en compte, notamment le type d’ensemble et l’emplacement (ensemble de base, moyen et haut de gamme), le loyer (loyers réalistes sur le marché, et loyer nécessaire pour assurer la viabilité financière de l’ensemble), ainsi que le coût du terrain (coût du marché et coût zéro). La SCHL précise que « tous les scénarios supposent la présence d’une assurance prêt hypothécaire de la SCHL et un rapport prêt-valeur de 85 %. Les hypothèses relatives au taux d’inoccupation et au taux de croissance du revenu réel ont été formulées en fonction du marché ».
Constatations
Malgré le faible rendement obtenu pour les ensembles modélisés, la SCHL stipule qu’« il ne faut pas en déduire que des ensembles locatifs ne verront plus le jour dans le climat d’investissement actuel. En fait, la construction d’immeubles expressément destinés au marché locatif est en progression depuis quelques années, même si l’offre est encore bien inférieure à la demande dans les principaux marchés ».
L’analyse a permis d’illustrer une situation « typique » dans laquelle un promoteur immobilier peut se trouver, selon la conjoncture du marché. « Comme par le passé, les promoteurs individuels pourraient trouver attrayant d’investir dans le secteur locatif dans certaines circonstances. Cependant, les conclusions de cette étude révèlent qu’en général, les aspects économiques de l’aménagement d’immeubles d’appartements locatifs traditionnels présentent toujours certains défis, sauf en cas de circonstances exceptionnelles », indique la SCHL.
Alors, dans quelles circonstances la SCHL estime-telle qu’il est intéressant d’investir pour un promoteur ?
• S’il veut aménager un terrain qu’il a acquis des années auparavant plutôt que de le vendre au prix du marché ou s’il veut densifier un site dont il dispose (comme un site de vente au détail ou un terrain excédentaire sur un site déjà aménagé pour la location) ;
• S’il est un petit investisseur qui veut construire luimême en grande partie de très petits ensembles, et qu’il donne à ces ensembles une valeur inférieure à la valeur du marché ;
• S’il opte pour un investissement initial en capital supérieur à 15 % (taux utilisé dans l’étude), qui améliorera le rendement de son capital investi puisque les coûts de financement seront réduits ;
• S’il utilise d’autres critères ou objectifs que le rendement en trésorerie de l’investissement pour mesurer le rendement.