Le Journal de Quebec - Maison Extra
Les plex ont la cote
L’engouement pour les plex, ces petits immeubles de deux à cinq logements, a attiré l’attention de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).
Non seulement les ventes ont-elles progressé au cours des 12 derniers mois, mais les prix de vente moyens des plex ont également grimpé plus rapidement que les prix des propriétés unifamiliales et des copropriétés.
Hausse des ventes
Les courtiers immobiliers de la province ont vendu plus de 7 068 plex de juin 2017 à mai 2018, ce qui correspond à une hausse de 4 % en comparaison de la même période un an plus tôt. La FCIQ a constaté la plus forte progression à Saint-jean-sur-richelieu, en Montérégie, avec un bond de 42 % au cours des 12 mois analysés. La région métropolitaine de Saguenay fait également bonne figure alors qu’elle a connu une augmentation de ses ventes de plex de l’ordre de 13 %. Pour sa part, la région métropolitaine de Québec a enregistré une faible hausse de 1 % pendant ce temps, pour un total de 542 transactions.
Baisse des inscriptions en vigueur
Environ 5 800 plex étaient à vendre dans la province au cours des 12 mois étudiés par la FCIQ. Il s’agit d’un recul de 6 % en comparaison de la même période un an plus tôt. « Cette diminution des inscriptions en vigueur illustre bien la tendance baissière de l’offre de plex. Cette tendance est observable dans toutes les régions métropolitaines du Québec, hormis celles de Québec et de Saguenay, où l’on remarque des hausses respectives de 4 % et de 20 % à ce chapitre », rapporte Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché de la FCIQ.
Délais de vente plus courts
De juin 2017 à mai 2018, il fallait en moyenne 100 jours pour vendre un plex dans la province, ce qui représente 4 jours de moins que pour la même période un an plus tôt. À titre comparatif, le délai de vente moyen s’élevait à 109 jours pour les propriétés unifamiliales et à 112 jours pour les copropriétés. Avec un délai de vente de 79 jours (-8 jours), c’est dans la région métropolitaine de Montréal que les délais étaient les plus courts de la province. Encore une fois, Saint-jeansur-richelieu s’est démarquée alors que les délais de vente ont raccourci de 24 jours, ce qui s’avère la plus forte diminution. Quant à la région métropolitaine de Québec, elle continue d’aller à contresens alors que le délai de vente se situait à 120 jours, en hausse de 12 jours.
Hausse des prix
Le prix de vente moyen des plex a progressé de 7 % dans la province au cours des 12 mois analysés. De juin 2017 à mai 2018, le prix de vente moyen s’élevait à 408 203 $. Pendant ce temps, les prix moyens des propriétés unifamiliales et des copropriétés ont connu une hausse de 4 % et de 3 % respectivement. La plus forte progression du prix de vente moyen de plex a été recensée dans la région métropolitaine de Montréal (+7 %). La région métropolitaine de Québec a poursuivi à sens inverse alors que le prix moyen de vente s’est fixé à 307 015 $, en baisse de 1 %.
La FCIQ a également comparé les prix par logement. Ainsi, avec une hausse de 9 %, ce sont les triplex qui ont connu la plus forte progression dans la province de juin 2017 à mai 2018 en comparaison d’un an plus tôt. « Le prix par logement décroît généralement en fonction de la taille de l’immeuble. Cela est dû au fait que le prix du terrain est réparti sur un plus grand nombre de logements », explique M. Cardinal. Parmi les plus dynamiques croissances de prix, la FCIQ a noté la performance des duplex sur la Rive-sud de Québec (+15 %), des quadruplex (+13 %) sur la RiveSud de Montréal, ainsi que des triplex (+10 %) et des quadruplex (+11 %), tous deux sur l’île de Montréal.
Les conditions du marché
Les conditions du marché de la revente de plex au Québec étaient généralement équilibrées ou à l’avantage des acheteurs, à l’exception notable de la région de Montréal, où ce sont plutôt les vendeurs qui ont le gros bout du bâton lors des négociations. « Sur le territoire de la ville de Montréal, qui représente à lui seul près de 36 % du parc immobilier de plex au Québec, le nombre de mois d’inventaire est inférieur à 6, ce qui confère un net avantage aux vendeurs », indique M. Cardinal.
La rareté des plex
La FCIQ a découvert que la taille du parc de plex a diminué dans plusieurs quartiers centraux au fil des ans, ce qui pourrait expliquer la croissance supérieure du prix des plex par rapport à celle des autres catégories de propriétés. Deux principales raisons ont été mises de l’avant par l’organisme. « D’une part, depuis plusieurs années, la construction de nouveaux plex est rarissime, voire quasi inexistante dans plusieurs quartiers centraux. Lorsqu’un promoteur met la main sur un terrain bien situé, il est généralement beaucoup plus rentable d’y construire un immeuble de plus forte densité. Il s’agit aussi de la volonté de la plupart des grandes villes de densifier leur territoire », avance M. Cardinal. « D’autre part, depuis quelques années, en dépit de règles assez restrictives imposées par plusieurs municipalités, des plex ont été convertis en copropriétés (divises ou indivises) ou, plus occasionnel- lement, en unifamiliales, contribuant ainsi peu à peu à la réduction du parc immobilier de petits immeubles locatifs, principalement à Montréal », enchaîne-t-il.
La taille du parc immobilier de plex au Québec a effectivement progressé très modestement en comparaison des autres types de propriétés. De 2008 à 2018, il n’a crû que de 7 %, alors que le parc immobilier de maisons unifamiliales a gagné 13 % et celui des de copropriétés a bondi de 75 %. « Ainsi, puisque la rareté fait le prix, il n’est pas étonnant que la croissance des prix des plex ait surpassé celle des autres catégories de propriétés au cours des dernières années », mentionne M. Cardinal.
L’avenir des plex
Les prix des plex ont progressé au cours de la dernière décennie, et la FCIQ croit que ce type de propriété va continuer d’être dynamique. « Les plex, en raison des revenus de location qu’ils génèrent, sont incontestablement attrayants pour les petits investisseurs. Les plex constituent également une option intéressante pour des ménages qui souhaitent s’installer dans un quartier central d’une grande ville. Tout en étant propriétaires-occupants, ces ménages bénéficient de revenus de location qui peuvent les aider à payer leur hypothèque. Cette stratégie est même préconisée par certains premiers acheteurs comme étant une façon d’accéder à la propriété », souligne M. Cardinal.
De plus, l’organisme avance que la demande de plex continuera de croître dans les prochaines années. « La rareté grandissante des terrains libres dans les quartiers centraux des RMR ainsi que l’attrait de convertir les plex en copropriétés lorsque cela est permis ne devraient pas s’estomper et continueront ainsi de peser sur l’offre de plex. Ainsi, la demande croissante, conjuguée à la rareté de l’offre, devrait donc permettre au marché de la revente de plex de continuer à se démarquer à l’avenir », indique M. Cardinal en terminant.