Le Journal de Quebec - Maison Extra
Dégât d’eau dans votre condo : Qui doit payer la note ?
Vous habitez dans un condo situé au cinquième étage d’un immeuble qui en compte 10. Une infiltration d’eau en provenance de la toiture occasionne des dégâts dans l’un des logements du dernier étage.
Àvotre grande surprise, le syndicat de copropriété vous réclame de l’argent pour les réparations de ladite unité. Vous n’avez pourtant subi aucun dommage. Est-ce normal ? Voici des explications du Bureau d’assurance du Canada (BAC).
En décembre 2018, des modifications ont été apportées à la loi qui régit la copropriété au Québec. L’un de ses changements porte sur la notion de répartition. « Le concept de répartition va s’appliquer lorsque le syndicat décide de réclamer un montant d’argent aux copropriétaires afin de réparer des dommages causés par un sinistre aux parties communes. Il peut aussi s’agir de parties immobilières de la partie privative d’un des copropriétaires. La loi oblige désormais à répartir cette somme entre tous les copropriétaires selon leur quote-part, et ce, qu’ils aient subi des dommages ou non », rapporte M Line Crevier, responsable des affaires techniques au BAC.
Le syndicat de copropriété pourrait avoir recours à la répartition lorsque :
• l’assurance du syndicat ne couvre pas les dom
mages subis ;
• le coût des dommages est inférieur au montant de la
franchise du syndicat ;
• le montant d’assurance du syndicat n’est pas suffi
sant pour couvrir l’ensemble des dommages ;
• le syndicat décide de ne pas faire de réclamation à
son assureur pour ces dommages.
Heureusement, le contrat d’assurance de chaque copropriétaire contient une nouvelle garantie pour couvrir le coût d’une telle répartition, en cas d’insuffisance ou d’absence d’assurance du syndicat. Assurez-vous que votre contrat fait bien mention de ce nouvel élément !
Deux contrats
Il faut savoir que deux contrats d’assurance sont nécessaires lorsque l’on vit en copropriété : un pour chacun des copropriétaires, et un autre pour le syndicat de copropriété.
En tant que copropriétaire, il est de votre responsabilité de vous assurer pour protéger :
• vos biens meubles ;
• les améliorations à votre condo, c’est-à-dire tout ce qui n’est pas mentionné dans la description de l’unité standard fournie par le syndicat ;
• la répartition en cas d’absence ou insuffisance d’as
surance du syndicat ;
• la responsabilité civile. Celle-ci doit couvrir (ou couvrira notamment) les dommages que vous pourriez causer à autrui, incluant les dommages touchant aux aménagements de votre condo ou à la portion « bâtiment » de celui-ci qui sont couverts par l’assurance du syndicat (par exemple : le plancher, les murs ou la baignoire).
« Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est tenu par la loi d’avoir une assurance contre les risques usuels. Il doit détenir une couverture d’assurance dont le montant correspond à la valeur de la totalité de l’immeuble, sauf les améliorations », explique M Crevier. Cette assurance doit notamment couvrir :
• le bâtiment lui-même, qui inclut les parties communes, comme les halls, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs ou la toiture ;
• la portion du bâtiment incluse dans chaque unité de chaque copropriétaire, telle que les murs, les planchers ou les fenêtres ;
• les aménagements inclus dans la description de l’unité standard, comme les armoires de cuisine ou la baignoire (excluant les améliorations) ; • les biens qui lui appartiennent, comme le mobilier
des parties communes ;
• la responsabilité civile du syndicat (obligatoire) ;
• la responsabilité civile des membres de son conseil d’administration et du gérant, celle du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.
Bon à savoir !
« Les dégâts d’eau sont la première cause de réclamation du côté des copropriétés. En fait, 39 % des coûts des sinistres en assurance habitation sont attribuables aux dégâts d’eau », fait remarquer M Crevier. Il est d’autant plus important de voir à ce que votre assurance de copropriétaire vous couvre de manière adéquate. Le BAC recommande donc de souscrire toutes les protections pour les risques auxquels votre immeuble pourrait être exposé, et pas seulement votre unité. Pensez notamment à la protection de refoulement d’égout et à la protection pour l’infiltration d’eau par le toit, et ce, même si votre unité n’est pas sujette à ce genre de dommage. Comme copropriétaire, vous êtes exposés à devoir payer le coût de toutes sortes de risques qui pourraient vous être imposés en répartition par votre syndicat.