Des règles restrictives pour les premiers acheteurs
L’assurance SCHL (Société canadienne d’hypothèque et de Logement) et Genworth Canada viennent d’annoncer une augmentation de leur prime de 15 % pour les acheteurs de maison avançant moins de 10 % de la mise de fonds à partir du 1er juin 2015. Analysons l’impact de ce changement au Québec.
Il faut comprendre comment ces compagnies d’assurance fonctionnent au départ. Présents pour assurer les prêts hypothécaires pour les banques, cela permet aux institutions de prendre moins de risques. Il y a cependant une prime que l’acheteur doit payer, pour une mise de fonds entre 5 % et 9,99 %. Cette prime est augmentée de 3,15 % à 3,60 %. Elle est normalement ajoutée sur le montant du prêt hypothécaire. (Voir tableau)
Plusieurs diront qu’on frappe encore les premiers acheteurs, c’est vrai! Je suis d’accord, mais je ne crois pas que cela aura un impact sur le marché immobilier québécois. Le dernier resserrement en juillet 2012, qui a fait passer de 30 ans à 25 ans le nombre d’années maximum d’amortissement, a eu un très gros impact sur les paiements mensuels des acheteurs et a ralenti tout le marché immobilier. (Voir tableau).
Dites-vous bien que les dossiers hypothécaires les plus à risque sont ceux pour lesquels le propriétaire a minimisé sa mise de fonds. Si la SCHL doit reprendre un immeuble pour non-paiement, leur chance de récupérer tout leur argent est très faible. Je le constate comme investisseur en travaillant sur les dossiers de reprises bancaires; il y a presque toujours une perte dans ce type de dossier pour la SCHL. La SCHL a donc voulu utiliser le principe de l’utilisateur à risque-payeur, ce qui n’est pas mauvais en soi.
Voyons maintenant les vrais chiffres pour un Québécois achetant une maison de 2 5 0 0 0 0 $ avec une hypothèque de 2,59 %, mise de fonds à 5 %, avec un amortissement de 25 ans. Comme vous pouvez
le voir dans le tableau ci-dessous, l’impact est de seulement 4,84 $ par mois pour l’hypothèque. Un premier acheteur ne changera pas d’idée pour un montant de 4,84 $ par mois. Dans le tableau cihaut, nous comparons l’impact de juillet 2012 qui était de 130,75 $, ce qui a ralenti le marché.