La banque ne veut plus me prêter
En fin de semaine, j’ai rencontré un investisseur qui me disait ne pas trop comprendre pourquoi il ne pouvait plus acheter de petits immeubles à revenus en son nom personnel.
La réponse est assez simple, la banque calcule son endettement avec deux ratios, ABD (Amortissement brut de la dette) et ATD (Amortissement total de la dette), ces deux ratios ne devant pas dépasser un certain pourcentage du salaire (incluant les revenus des immeubles).
Pourquoi subir une limite lorsque les revenus des loyers paient les dépenses? La banque veut limiter son risque avec vos investissements immobiliers dans de petits immeubles (inférieur à quatre logements). Ce type d’immeuble est plus risqué qu’un 8 ou 12 plex, par exemple. Si vous perdez un locataire d’un duplex, vous perdrez 50 % de vos revenus et la banque le sait. Dans toute ma carrière en immobilier, je n’ai pas vu un investisseur devenir très riche avec 32 duplex ou 50 maisons. Il y a trop de frais et de risques financiers. On voit beaucoup de millionnaires avec de gros immeubles à revenus ou du commercial.
Un autre indice pour vous aider à comprendre ce point est que l’on trouve facilement des reprises bancaires de duplex et de triplex mis en vente, la rentabilité étant plus difficile. Mais dénicher un 8 ou 12 plex en reprise s’avère rarissime.
COMMENT CALCULE-T-ON L’ABD ?
Pour calculer votre ABD, la banque utilisera votre capacité de paiement mensuelle pour les frais afférents d’une maison.
Revenu mensuel brut ÷ (versement hypothécaire + taxes foncières + chauffage + 50 % des frais de condo)
Le maximum à ne pas dépasser est de 32 % (norme de l’industrie). Sous ce pourcentage, la banque est confiante que vous pourrez payer vos frais de logement.
COMMENT CALCULE-T-ON L’ATD ?
On effectue le même calcul que pour L’ABD, mais on ajoute vos autres dettes qui ne sont pas en lien avec votre immeuble.
Revenu mensuel brut ÷ (ABD + paiement voiture + paiement cartes de crédit + prêt personnel + autres dettes)
Ce montant doit être inférieur à 40 % (norme de l’industrie).
SI JE DÉPASSE LA NORME ?
Vous devrez déposer une mise de fonds plus élevée ou rembourser une partie de vos dettes si vous désirez acheter. Les normes ne sont que des lignes directrices et la banque peut vous accorder un prêt hypothécaire à la suite de l’analyse de votre dossier, mais il est toujours plus difficile de faire approuver.