Ne perdez pas votre chemise en Floride
Plusieurs Québécois croient qu’ils n’ont plus les moyens de se payer une résidence secondaire en Floride depuis que les prix de l’immobilier ont grimpé et que le dollar canadien a dégringolé par rapport au billet vert américain.
Il est vrai que le marché immobilier est vigoureux sous le soleil de la Floride. Au deuxième trimestre, les ventes de copropriétés ont progressé de 13,2 % et celles des maisons unifamiliales de 6,6 %, par rapport à la même période en 2014.
L’augmentation de la demande fait bondir les prix, car il y a présentement moins de vendeurs que d’acheteurs. Les prétendants sont nombreux parce que plusieurs Américains, devenus insolvables en marge de la crise immobilière de 2007, se qualifient à nouveau pour accéder à la propriété.
Le prix moyen des copropriétés a donc bondi de 11,1 % au second trimestre, passant de 135 000 $ US à 150 000 $ US en un an. Pour les unifamiliales, le prix a progressé de 5,6 %, de 284 000 $ US à 299 900 $ US. Ces données proviennent d’un document de Desjardins.
DOLLAR CANADIEN
Quant au dollar canadien, en 12 mois, il a perdu environ 14 cents, soit 16 %, devant la devise américaine. En septembre 2014, le huard valait 0,89 $ US, mais il s’échange désormais à près de 0,75 $ US.
Ça signifie qu’un Québécois doit débourser près de 200 000 $ pour s’offrir une copropriété valant 150 000 $ US, sans tenir compte des frais de change et des autres dépenses. Acquérir une propriété était plus avantageux, il y a quelques années, quand le dollar était près de la parité et le prix des propriétés extrêmement bas.
Cependant, il est encore possible d’acheter sans perdre sa chemise, même si le rêve est devenu moins abordable. Le secret est de ne pas payer comptant ou de ne pas emprunter l’argent au Canada.
En finançant l’achat aux États-unis, il est possible de diminuer l’impact du huard. C’est ce que suggère Desjardins dans une note, qui sera publiée prochainement sur son site Coopmoi. La filiale Desjardins Bank, située en Floride, exige généralement une mise de fonds correspondant à 25 % du prix d’une propriété pour accorder une hypothèque.
DES PÉNALITÉS
En optant pour cette stratégie, l’acheteur sera pénalisé par l’écart des devises, uniquement sur la mise de fonds. Pour un condo de 150 000 $ US, il déboursera seulement 50 000 $ (37 500 $ US). Si les revenus de l’emprunteur proviennent du Canada, il sera aussi pénalisé par le huard, lors de ses paiements mensuels, tant que la devise demeurera faible.
Cela dit, il est possible de payer ses mensualités en dollars américains si la propriété est louée, occasionnellement. La résidence pourrait aussi être revendue avant le règlement final de l’hypothèque. Posséder un compte en argent américain peut permettre de transférer des fonds lorsque le taux de change est plus avantageux.
L’éclatement de la bulle immobilière américaine a poussé plusieurs Québécois et autres Canadiens à acquérir une propriété en Floride. En 2013, un rapport de BMO estimait que plus de 500 000 Canadiens possédaient une propriété dans cet État. Cette année-là, selon le Miami Board, les Canadiens auraient acheté des résidences dont la valeur totalisait 2,2 G$, faisant d’eux les acheteurs étrangers les plus actifs en Floride.
La plupart ont fait un excellent investissement. Ils ont acheté lorsque les prix étaient bas – la valeur de certaines propriétés avait fondu de moitié -, alors que le huard était vigoureux et les coûts d’emprunt très faibles.