Des intérêts déductibles sur un emprunt hypothécaire personnel : est-ce possible?

Plusieurs contribuables possèdent une résidence personnelle (résidence principale, chalet) pour laquelle un emprunt a été obtenu afin de se porter acquéreur. En règle générale, les intérêts sur ce genre d’emprunt ne sont pas déductibles. En effet, la Loi de l’impôt permet de déduire les intérêts sur un emprunt lorsque l’emprunt a été obtenu dans le but de gagner un revenu d’entreprise ou de bien.

Pour déterminer si les intérêts sur un emprunt sont déductibles, il faut analyser le lien direct entre l’emprunt et son usage. Par exemple, si un contribuable obtient une marge de crédit hypothécaire sur sa résidence personnelle, emprunte et investit à la bourse pour y gagner du revenu d’intérêts ou de dividendes, les intérêts sur son emprunt seront alors déductibles.

Dans certains cas, il faudra bien organiser ses affaires afin d’obtenir la déduction des intérêts. Par exemple, un client, qui m’a consulté récemment, possédait à la fois une résidence personnelle pour laquelle une hypothèque était en vigueur et détenait des placements à la bourse. Nous avons dû en effet restructurer ses affaires afin de rendre les intérêts déductibles. Par conséquent, pour rendre déductibles les intérêts, nous avons dû procéder à la vente d’une partie de ses placements afin de rembourser son emprunt hypothécaire. Ensuite, nous avons réemprunté sur la résidence afin de réacquérir les mêmes placements. De cette façon, les intérêts étaient désormais déductibles, car l’emprunt a servi à acquérir des placements et non une résidence. Il faut bien sûr analyser les conséquences fiscales de la vente des placements avant de procéder ainsi. Les placements ne doivent pas être détenus dans un REER pour que cette stratégie fonctionne.

Dans certains cas, il est aussi possible pour les entrepreneurs non incorporés et les propriétaires immobiliers de réorganiser leurs affaires afin de rendre les intérêts déductibles par la technique de la mise à part de l’argent; sujet que nous pourrions d’ailleurs aborder dans une chronique subséquente.

Finalement, il faut toujours être prudent avant de déduire les intérêts sur un emprunt. Il faut s’assurer de remplir les conditions de l’usage direct. Par exemple, si vous empruntez pour acquérir un immeuble locatif en totalité, les intérêts seront déductibles. Toutefois, si par la suite vous réempruntez en donnant en garantie cet immeuble, et qu’avec les sommes de cet emprunt vous décidez de vous acheter un chalet à usage personnel, les intérêts seront alors non déductibles sur cet emprunt additionnel, car l’usage direct des sommes empruntées ne sera pas pour tenter de gagner un revenu d’entreprise ou de bien.